Решение № 2-2313/2025 от 11 января 2026 г.

к делу № 2-2313/2025

УИД 23RS0004-01-2022-003061-22


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г-к. Анапа «29»декабря 2025 г.

Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Правилова А.В., при секретаре Оствальд Е.В., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) администрации муниципального образования г-к. Анапа ФИО4, действующей на основании доверенности от 14.10.2025 г. 000, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО10, действующей на основании доверенности от 00.00.0000 № (...)5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуадминистрации муниципального образования г-к. Анапа к ФИО2 о признании капитального здания самовольной постройкой и возложении обязанности по его сносу, встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования г-к. Анапа о сохранении объекта капитального строительства,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г-к. Анапа обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании капитального здания самовольной постройкой и возложении обязанности по его сносу.

ФИО2 предъявлен встречный иск к администрации муниципального образования г-к. Анапа о сохранении объекта капитального строительства.

В обоснование исковых требований администрации муниципального образования г-к. Анапа с учетом их уточнения указано, что ответчику принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 730 кв. м., с кадастровым номером ФИО14, вид разрешенного использования – для садоводства и огородничества, расположенный по адресу: (...), СНТ «Персик», (...). Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с уточненной площадью, сведения о границах и поворотных точках внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа земельный участок расположен в зоне СХ-2, предназначенной для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами садоводства и огородничества, строительства садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Разрешительная документация на строительство капитальных объектов на вышеуказанном земельном участке ответчику не выдавалась.

По сведениям ЕГРН на земельном участке расположено трехэтажное капитальное здание общей площадью 954,5 кв. м., с кадастровым номером ФИО32, год постройки – 2018, зарегистрированное на праве собственности за ответчиком.

В ходе осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ФИО15 расположено трехэтажное здание размером 20,0 м. х 18,0 м., визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа, с нежилыми помещениями на первом этаже.

Капитальный объект возведен по границе со смежным земельным участком с кадастровым номером ФИО41, а также по фасадной границе, что является нарушением требований, установленных Правилами землепользования и застройки, в части, касающейся минимальных норм отступов.

Площадь застройки земельного участка составляет 360 кв. м., то есть 49% от общей площади земельного участка. Тем самым, нарушен норматив минимальной площади застройки – 40%, установленный градостроительным регламентом.

Установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение объектов коммерческого назначения.

Утвержденная в установленном законом порядке проектная документация по объекту капитального строительства отсутствует.

По делу проводилась судебная строительно-техническая экспертиза, с выводами которой администрация муниципального образования г-к. Анапа частично не согласна и указывает, что объект не является индивидуальным жилым домом, поскольку помещение первого этажа имеет два входа и выхода и является изолированным по отношению к помещениям на втором и третьем этаже. Доступ на второй и третий этаж осуществлен через третий вход на лестничную клетку.

Таким образом, спорный объект уже разделен на самостоятельные помещения, изолированные друг от друга, что противоречит требованиям к индивидуальному жилому дому.

Просит суд признать самовольной постройкой вышеуказанное спорное капитальное здание и обязать ответчика в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить его снос; обязать ответчика уведомить в установленном законом порядке администрацию муниципального образования г-к. Анапа об исполнении решения суда; в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ответчика в пользу администрации муниципального образования г-к. Анапа 30 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда, а также указать, что настоящее решение суда является основанием для Управления Росреестра по (...) погашения регистрационной записи в отношении здания с кадастровым номером ФИО33.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указано, что спорный капитальный объект является индивидуальным жилым домом, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ФИО16, в основном соответствует градостроительным требованиям, полностью соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил. Несоответствия градостроительному регламенту муниципального образования г-к. Анапа являются несущественными. Объект угрозу жизни и здоровью людей не создает, права и законные интересы иных лиц не затрагивает.

Просит суд сохранить объект капитального строительства с кадастровым номером ФИО34.

Решением от 00.00.0000, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам (...)вого суда от 00.00.0000, определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 00.00.0000 (за исключением судебной неустойки) исковые требования администрации муниципального образования г-к. Анапа удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 00.00.0000 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебной коллегией указано, что судебными инстанциями не принято во внимание заключение эксперта от 00.00.0000, согласно которому спорный объект является жилым домом, не отражены мотивы несогласия с ним. Строительство жилых домов на земельном участке с кадастровым номером ФИО17 законом допускается. Нарушения градостроительных требований в части превышения максимального процента застройки, площади здания и минимальных отступов от границ земельного участка эксперт посчитал незначительными. Выводы суда о том, что допущенные нарушения не устранимы и являются существенными, должным образом не обоснованы. При этом смежный земельный участок с кадастровым номером ФИО42 также принадлежит ответчику и имеет тот же правовой режим, что свидетельствует о возможности устранения нарушения в части процента застройки и отступов путем объединения данных земельных участков и образования единого земельного участка. Использование не по назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Кроме того, не исследовался вопрос о возможности приведения объекта в соответствие с разрешенными параметрами застройки путем его частичного демонтажа.

При новом рассмотрении дела представитель администрации муниципального образования г-к. Анапа уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ФИО2 просил исковые требования администрации муниципального образования г-к. Анапа оставить без удовлетворения, встречные исковые требования поддержал.

Из письменных возражений ответчика следует, что спорный капитальный объект является индивидуальным жилым домом, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ФИО18, в основном соответствует градостроительным требованиям, полностью соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил. Несоответствия градостроительному регламенту муниципального образования г-к. Анапа являются несущественными. Объект угрозу жизни и здоровью людей не создает, права и законные интересы иных лиц не затрагивает. Просит в иске администрации муниципального образования г-к. Анапа отказать.

Из дополнительных письменных возражений ответчика следует, что несоблюдение минимальных отступов, максимального процента застройки является несущественным нарушением. Превышение предельной площади жилого дома не должно повлечь его снос. Частичный снос дома невозможен. Ограничение площади на момент возведения дома не было предусмотрено градостроительным регламентом муниципального образования г-к. Анапа. Просит в иске отказать.

Одновременно ФИО2 просит применить срок исковой давности, указав, что спорный объект введен в гражданский оборот 00.00.0000, о его существовании администрация муниципального образования г-к. Анапа стало известно еще 00.00.0000 Поскольку настоящий иск подан 00.00.0000, трехлетний срок исковой давности администрацией муниципального образования г-к. Анапа пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Третьи лица - ФИО9, ФИО11, управление социальной политики администрации муниципального образования г-к. Анапа в суд не явились, извещены надлежащим образом, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Прокурор в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд находит уточненные исковые требования администрации муниципального образования г-к. Анапа подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования ФИО2 подлежащими отклонению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного с ФИО5 договора дарения от 00.00.0000 ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 730 кв. м., с кадастровым номером ФИО19, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для садоводства и огородничества, по адресу: (...), г-к. Анапа, (...), территория ДНТ «Дубрава», (...), земельный участок 70. Земельный участок состоит на государственном кадастровом учете с уточненными границами и площадью. Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 00.00.0000.

В соответствии с п. 5 договора дарения от 00.00.0000 на указанном земельном участке капитальные строения (сооружения) отсутствуют.

Сведения о внесенных в ЕГРН изменениях относительно вида разрешенного земельного участка в материалы дела не представлены.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположен жилой дом площадью 954,5 кв. м., с кадастровым номером ФИО35, количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, год завершения строительства – 2018, на который зарегистрировано право собственности ФИО2 00.00.0000

В соответствии с информацией управления муниципального контроля администрации муниципального образования г-к. Анапа от 00.00.0000, в границах земельного участка с кадастровым номером ФИО20 расположено трехэтажное капитальное здание, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа, с нежилыми помещениями на первом этаже. Объект возведен без разрешительной документации, по границе со смежным земельным участком с кадастровым номером ФИО43, а также по фасадной границе, что является нарушением требований Правил землепользования и застройки относительно установленных минимальных норм отступов. Площадь застройки участка составляет 49%, что также не соответствует требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа. К информации приложены фототаблица и схема, на которых отображен спорный объект.

Из фототаблицы следует, что объект имеет три отдельных входа, помещения второго-третьего этажей оборудованы кондиционерами (всего с тыльной стороны 10 кондиционеров).

По информации управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г-к. Анапа от 00.00.0000 000 сведения о выданной разрешительной документации в отношении земельного участка с кадастровым номером ФИО21 в архиве управления отсутствуют.

00.00.0000 управлением муниципального контроля в адрес регистрирующего органа направлялась информация о том, что спорное здание обладает признаками объекта гостиничного типа.

В соответствии с генеральным планом городского округа г-к. Анапа от 00.00.0000 000 (с последующими изменениями) по функциональному зонированию земельный участок с кадастровым номером ФИО22 относится к зоне садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ.

Согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к. Анапа от 00.00.0000 000 (с последующими изменениями) земельный участок относится к зоне, предназначенной для ведения садоводства и огородничества (СХ-2). Данная зона установлена для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами садоводства и огородничества, строительства садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Основным видом разрешенного использования земельного участка, допускающим его застройку, является «ведение садоводства», со следующими параметрами застройки: предельные размеры земельных участков от 800 кв. м. до 1 500 кв. м., максимальный процент застройки – 40%, минимальные отступы от границ земельного участка – 3 м., максимальная высота зданий – 12 м.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в редакции от 00.00.0000 000 максимальная площадь возводимого жилого (садового) дома с количеством этажей не более чем три надземных этажа, не должная превышать общей площади – 500 кв. м. Более ранние редакции Правил таких ограничений не содержат.

В материалы дела представлен технический паспорт в отношении спорного объекта от 00.00.0000, согласно которому он является жилым домом, год постройки – 2018, общая площадь – 936,0 (954,5) кв. м., жилая площадь – 353,2 кв. м., число этажей надземной части – 3, подземная часть отсутствует.

Из поэтажного плана первого этажа следует, что здание имеет три отдельных входа с тыльной стороны, два входа с фасадной стороны, один вход с левой стороны. При этом помещение 000 имеет один вход с тыла и два с фасада, сообщается с помещением 000, которое имеет отдельный вход-выход. Данная часть здания является изолированной. Помещение 000 имеет один вход с тыла, сообщается с помещением 000, данная часть здания также является изолированной.

Помещение 000 имеет один вход с тыла, сообщается с помещением 000, также имеется лестница на второй этаж. Данная часть здания также является изолированной.

Таким образом, исходя из помещений первого этажа спорное здание состоит из трех изолированных частей.

Из поэтажных планов второго-третьего этажей следует, что они имеют аналогичную планировку, состоят из общего коридора, в котором расположены с каждой из двух сторон по пять комнат, имеющих вспомогательные помещения.

По информации АО «Анапа-Водоканал» от 00.00.0000 000 ФИО2 и иные лица с заявлениями о выдачи технических условий на водоснабжение и водоотведение капитального объекта и иных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ФИО23, не обращались, технические условия не выдавались, договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод не заключен.

В соответствии с информацией ПАО «Россети-Кубань» от 00.00.0000 000 с ФИО2 заключен договор об осуществлении технологического присоединения от 00.00.0000 000 и выданы технические условия 000 на энергоснабжение объекта «ЭПУ земельного участка для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий», расположенного по адресу: (...), СНТ «Персик», (...), кадастровый номер ФИО24. В настоящее время договор исполнен, процедура технологического присоединения завершена (уведомление от 00.00.0000).

Судом также установлено, что смежный земельный участок площадью 724 кв. м., с кадастровым номером ФИО44, по адресу: (...), ДНТ «Дубрава», (...) принадлежит на праве собственности ФИО2, регистрация права в ЕГРН произведена 23.07.2021г.

С 00.00.0000 в спорном здании зарегистрированы ФИО2, ФИО9, ФИО11

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ судом назначалась судебная экспертиза.

Из экспертного заключения ООО «Независимая организация «Гарант» от 00.00.0000 000 следует, что экспертный осмотр спорного объекта произведен 00.00.0000 Установлено, что здание с кадастровым номером ФИО36 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером ФИО25 и не выходит за пределы границ данного участка.

Объект в объемно-планировочном решении имеет наружные размеры 20,9 м. х 18,00 м., площадь застройки – 376,2 кв. м., количество этажей – 3, максимальная высота здания – 9,6 м., площадь объекта – 936,0 кв. м. Водоснабжение объекта – скважина, канализация – септик, электроснабжение – от присоединения к центральным электрическим сетям, отопление – автономное.

Степень (процент) готовности объекта – 98,1% (не закончены отделочные работы).

Из фототаблицы 000 следует, что объект с тыльной стороны имеет три отдельных входа, с левой стороны – один вход, помещения второго-третьего этажей оборудованы кондиционерами (всего с тыльной стороны 10 кондиционеров).

Экспертом указано, что точно идентифицировать объект исследования не представляется возможным.

Однако далее эксперт приходит к выводу о том, что со слов ФИО2, в соответствии с техническим паспортом от 00.00.0000 и с учетом архитектурно-планировочного решения объекта последний является индивидуальным жилым домом.

Здание соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, экологических норм и правил, частично соответствует градостроительным требованиям (по виду разрешенного использования земельного участка, высоте, предельному размеру земельного участка), не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Объект не соответствует требованиям градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа в части его фактической площади – 936,0 кв. м. (максимально предусмотренная площадь – 500 кв. м.), процента застройки земельного участка – 51,5% (максимально допустимый процент застройки – 40%), минимальных отступов от границ земельного участка: расстояние от объекта до границы земельного участка с кадастровым номером ФИО45 составляет 0,5 м., до муниципальных земель – 0,1 кв. м. (в минимальной точке), при нормативе – 3 м.

Эксперт полагает, что данные нарушения являются несущественными, так как объект соответствует техническим регламентам в области безопасности, в том числе в части пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Смежный земельный участок с кадастровым номером ФИО46 также принадлежит ФИО2, тем самым несоответствие по отступу и проценту застройки может быть устранено посредством объединения двух земельных участков и образования единого земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании 00.00.0000 эксперт ФИО6 показал, что здание имеет несколько входов в помещения, не взаимосвязанные между собой. Не смог ответить на вопрос, к какому стилю принадлежит данный объект, но пояснил, что он может эксплуатироваться как жилой дом.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

На основании ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд не может согласиться с выводом эксперта о том, что спорный объект является индивидуальным жилым домом.

Указанный вывод сделан при отсутствии достаточных оснований, фактически со слов ответчика, что не допускается.

Исследуя архитектурно-планировочные решения спорного объекта, экспертом не соотнесены между собой положения СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001), СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования», ФИО12 54066-2011 «Услуги малых средств размещения», СП 118.13330.2012 и СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» относительно функционального назначения исследуемого здания по соответствующим признакам.

Из материалов дела следует, что здание на первом этаже имеет несколько входов в помещения, которые являются изолированными и между собой не сообщаются.

В соответствии с п. 39 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом индивидуальный жилой дом) - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Аналогичные положения содержатся в п. 3.11 СП 55.13330.2016.

Данному критерию спорный объект не соответствует, так как состоит из нескольких изолированных помещений, имеющих отдельные входы.

Второй-третий этажи здания имеются коридорную планировку, состоят из аналогичных помещений справа-слева.

Изложенное с учетом положений п. п. 6.1 – 6.4 СП 257.1325800.2020, п. 4 СП 118.13330.2012, СП 118.13330.2022 позволяет отнести спорный объект к гостиницам.

Из письменной консультации специалиста ООО «Новотех» ФИО7 от 00.00.0000 000 следует, что общая высота здания составляет 11,5 м. Второй-третий этажи имеют коридорную планировку. Помещения этажей разделены на секции, расположенные с двух сторон относительно связывающего их коммуникационного коридора. Каждая секция состоит из одной или двух комнат отдыха, коридора, санузла и балкона. Это традиционная и наиболее массовая планировочная схема жилых этажей зданий гостиниц. Таким образом, каждая из секций представляет собой гостевой (гостиничный) номер, по 8 номеров на этаже (2- двухкомнатных, 1 – однокомнатный), номерной фонд – 16.

Помещения первого этажа перепланированы относительно поэтажного плана технического паспорта от 00.00.0000 Комнаты № 000 и 7 разделены деревянными перегородками. Отделочные работы в помещении 000 выполнены частично, помещение не обустроено. Пространство помещения 000 фактически используется для организации офисных кабинетов и санузлов. Помещения № 000, 2, 4, 5 – подсобные.

Исследуемые помещения второго-третьего этажей фактически распланированы и оборудованы для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц.

Жилые комнаты, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием, в исследуемом здании отсутствуют.

Здание не обладает признаками индивидуального жилого дома, а представляет собой средство размещения – здание гостиницы.

Объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка применительно к зоне СХ-2, так как не является садовым (жилым домом).

Соответственно, вопрос о приведении объекта в соответствие с требованиями градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа относительно максимальной площади – 500 кв. м. не рассматривался, поскольку он не является индивидуальным жилым домом.

Все вышеизложенное подтверждается фототаблицей, приложенной к консультации специалиста.

Суд полагает, что вывод экспертного заключения ООО «Независимая организация «Гарант» от 00.00.0000 000 о том, что спорное здание является индивидуальным жилым домом, является ошибочным. Объект является гостиницей, что подтверждается как информацией органа муниципального контроля от 00.00.0000 и техническим паспортом от 00.00.0000, так и консультацией специалиста от 00.00.0000, в их совокупности и взаимосвязи.

Соответственно, не могут быть по внимание и выводы экспертного заключения о том, что объект соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим требованиям, поскольку данные выводы сделаны применительно к индивидуальному жилому дому, которым спорное здание не являются.

Между тем, для зданий гостиниц установлены специальные требования, предусмотренные СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования», ФИО12 54066-2011 «Услуги малых средств размещения», СП 118.13330.2012 и СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», в том числе на предмет наличия зон размещения различных сопутствующих объектов, централизованного хозяйственно-питьевого, противопожарного и горячего водоснабжения, канализации и водостоков, двух эвакуационных выходов, системы противопожарного оповещения, обеспечения огнестойкости и т.п. (п. п. 5.2., 8.1, 10.1 СП 257.1325800.2020, п. п. 5-8 СП 118.13330.2012 и СП 118.13330.2022).

Как установлено судом путем соотнесения экспертного заключения от 00.00.0000 000 и вышеуказанных строительных и иных правил, спорное здание данным требованиям не соответствует. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000) самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Правообладатели земельных участков при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ) (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 00.00.0000 № П/0412, вид разрешенного использования земельного участка «ведение садоводства» предполагает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с ко(...).1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд (код 13.2). Вид разрешенного использования земельного участка «ведение огородничества» предполагает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур (код 13.1).

Аналогичные положения содержались в ранее действовавшем Классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 00.00.0000 000.

Указанным критериям спорный объект не соответствует, так как является гостиницей. Более того, градостроительным регламентом муниципального образования г-к. Анапа виды разрешенного использования земельного участка «гостиничное обслуживание», «туристическое обслуживание» для зоны СХ-2 не предусмотрены.

Таким образом, здание возведено на земельном участкес кадастровым номером ФИО26, вид разрешенного использования – для садоводства и огородничества, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), требованиям, установленным проектом планировки территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Ввод в эксплуатацию построенных или реконструированных объектов осуществляется в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как установлено, судом разрешение на строительство спорного объекта ответчику не выдавалось, с заявлением о его выдаче последний не обращался.

Таким образом, здание возведено без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Кроме того, объект не соответствует требованиям строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим требованиям применительно к гостинице.

Относительно требований градостроительного регламента муниципального образования г-к. Анапа судом установлено, что спорное здание по своим отступам от границ земельного участкас кадастровым номером ФИО27 не соответствует общему нормативу Правил землепользования и застройки – 3 м., а именно расстояние от объекта до границы земельного участка с кадастровым номером ФИО47 составляет 0,5 м., до муниципальных земель – 0,1 кв. м.

В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

С учетом данных разъяснений суд полагает, что несоблюдение норм отступов от спорного объекта до границы земельного участка с кадастровым номером ФИО48, также принадлежащего ФИО2, не является существенным, поскольку он вправе в установленном законом порядке объединить свои земельные участки с образованием нового единого земельного участка.

Тогда как фактическое отсутствие отступа от здания до неразграниченных муниципальных земель суд находит существенным нарушением, поскольку в данном случае ограничивается право муниципального образования на распоряжение соответствующими землями.

Иными словами, в случае, если земельный участок будет сформирован и предоставлен в установленном законом порядке, в отношении него будет иметь место нарушение ФИО2 соответствующих норм отступа.

Суд также полагает, что несоблюдение ответчиком установленным законодательством требований в отношении здания гостиницы является существенным нарушением, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан, временно проживающих (пребывающих) в данном здании.

Тем самым, в данном случае имеется третий признак самовольной постройки - возведение (создание) объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ч. 1 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Действующим законодательством РФ не предусмотрено поощрение действий застройщиков в виде возможности сохранения самовольных построек при условии их недобросовестности.

ФИО2 действовал недобросовестно, поскольку возвел без оформления разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером ФИО28 объект гостиничного хозяйства, который не соответствует виду разрешенного земельного участка, требованиям градостроительных и иных норм и правил.

В соответствии с п. 19Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Между тем, судом установлено, что спорное здание изначально возводилось ФИО2 как гостиница, что подтверждается его архитектурно-планировочными решениями, а также техническим паспортом от 00.00.0000 и письменной консультацией специалиста от 00.00.0000 (несколько изолированных помещений на первом этаже с отдельными входами, коридорная и номерная планировка второго-третьего этажей).

С учетом изложенного суд приходит к необходимости о применении такой крайней меры, как снос самовольной постройки и о невозможности ее сохранения.

Иной вывод фактически нивелировал бы функции и полномочия органа местного самоуправления по осуществлению соответствующего муниципального контроля (ст. 17.1. Федерального закона от 00.00.0000 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), выявлению и пресечению нарушений земельного, градостроительного законодательства на территории муниципального образования.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В связи с чем, следует указать, что настоящее решение суда является основанием для Управления Росреестра по (...) погашения регистрационной записи в отношении здания с кадастровым номером ФИО37.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000, если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц.

Как следует из материалов дела, в спорном здании зарегистрированы ответчик и члены его семьи.

Абзацем 8 ст. 2 Закона Российской Федерации от 00.00.0000 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" определено, что местом жительства является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 00.00.0000 N 4-П указал на то, что сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и, согласно части 2 статьи 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места жительства в пределах Российской Федерации", не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации.

Из содержания ст. 20 ГК РФ, ст. ст. 2 и 3 Закона Российской Федерации от 00.00.0000 N 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации" следует, что регистрация не совпадает с понятием "место жительства" и сама по себе не может служить условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации (п. 12 раздела IV Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12. 2016 г.).

По смыслу приведенных нормативных положений Закона Российской Федерации от 00.00.0000 N 5242-I и Гражданского кодекса Российской Федерации в их системной взаимосвязи, местом жительства признается место (жилой дом, квартира, жилое помещение и др.), где гражданин постоянно или преимущественно проживает на основаниях, предусмотренных законом (право собственности, договор найма и др.).

Установление места жительства гражданина возможно на основе других данных, не обязательно исходящих из органов регистрационного учета.

Судом установлено, что жилые комнаты, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием, в спорном здании отсутствуют.

Изложенное подтверждается письменной консультацией специалиста от 00.00.0000, выводы которого ответчиком не опровергнуты.

При таких обстоятельствах факт проживания вышеуказанных граждан в спорном здании не доказан, оснований для их выселения не имеется.

Довод ФИО2 о пропуске срока исковой давности является несостоятельным.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Как установлено судом, спорный объект введен в гражданский оборот 00.00.0000, то есть когда ответчиком зарегистрировано на него право собственности.

Из экспертного заключения ООО «Независимая организация «Гарант» от 00.00.0000 000 следует, что на дату осмотра – 00.00.0000 строительная готовность здания составляла 98,1%.

Сведений о том, когда именно начато и окончено строительство объекта, в материалы дела не представлено. Соответствующая проектная, техническая и иная документация (договор подряда, акты выполненных работ и т.п.) отсутствуют. Каких-либо препятствий для представления в суд вышеуказанных документов (при их наличии) исходя из принципа состязательности сторон у ответчика не имелось.

Как выше указано, 00.00.0000 управлением муниципального контроля в адрес регистрирующего органа направлялась информация о том, что спорное здание обладает признаками объекта гостиничного типа.

Однако соответствующий акт обследования (либо информация по результатам визуальной фиксации) с приложением схемы и фототаблицы спорного объекта на указанную дату в материалы дела не представлены.

В связи с чем, не представляется возможным установить, на каком этапе находилось на тот момент строительство здания, было ли оно полностью завершено в конструктивной части.

В материалы дела представлены первые листы технического плана от 00.00.0000 и декларации об объекте недвижимости, из которых невозможно установить, было ли строительство объекта завершено.

Тогда как технический паспорт датирован 00.00.0000, а информация о визуальной фиксации с приложениями, что и послужило основанием для обращения в суд, датирована 00.00.0000.

Более того, судом установлено, что спорное здание, являющееся гостиницей,создает угрозу жизни и здоровью граждан ввиду его несоответствия требованиям, установленным для данной категории объектов.

При таких обстоятельствах трехлетний срок исковой давности истцом не пропущен.

Поскольку суд приходит к выводу о необходимости признании спорного здания самовольной постройкой и его сносе, о невозможности сохранения здания, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

По настоящему спору суд находит необходимым установить срок исполнения решения суда в течение 90 дней с момента его вступления в законную силу, поскольку данный срок является достаточным для выполнения ответчиком действий по сносу объекта, исходя из его технических характеристик.

Предложенный администрацией муниципального образования г-к. Анапа срок – 30 дней не может быть признан разумным, в связи с чем в данной части первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Одновременно суд полагает необходимым возложить на ФИО2 обязанность по уведомлению администрации муниципального образования г-к. Анапа должным образом об исполнении настоящего решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно разъяснений, данным в п. п. 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер присуждения денежных средств в случае неисполнения судебного акта по настоящему гражданскому делу, суд учитывает объем удовлетворенных исковых требований, степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному его исполнению.

С учетом принципов разумности и справедливости, отсутствия доказательств тяжелого имущественного положения ответчика, суд находит возможным взыскать с него в случае неисполнения решения суда в установленный срок в пользу истца 10 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения вынесенного судебного акта.

Предложенный администрацией муниципального образования г-к. Анапа размер ежедневной судебной неустойки – 30 000 руб. не может быть признан разумным, в связи с чем в данной части первоначальные исковые требования также подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.194-198ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Уточненные исковые требования администрации муниципального образования г-к. Анапа (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Признать самовольной постройкой трехэтажное капитальное здание с кадастровым номером ФИО38, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ФИО29, по адресу: (...), г-к. Анапа, (...), территория СНТ «Дубрава», (...), земельный участок 70.

Обязать ФИО2 (паспорт 000) в течение 90 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос трехэтажного капитального здания с кадастровым номером ФИО39, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ФИО30, по адресу: (...), г-к. Анапа, (...), территория СНТ «Дубрава», (...), земельный участок 70.

Обязать ФИО2 (паспорт 000) уведомить в установленном законом порядке администрацию муниципального образования г-к. Анапа (ИНН <***>) об исполнении решения суда.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ФИО2 (паспорт 000) в пользу администрации муниципального образования г-к. Анапа (ИНН <***>) 10 000 (десять тысяч) рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

Настоящее решение суда является основанием для Управления Росреестра по (...) погашения регистрационной записи в отношении здания площадью954,5 кв. м., с кадастровым номером ФИО40, этажностью 3, в том числе подземных – 0, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ФИО31, по адресу: (...), г-к. Анапа, (...), территория СНТ «Дубрава», (...), земельный участок 70.

В остальной части в удовлетворении уточненных исковых требований администрации муниципального образования г-к. Анапа отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 (паспорт 000) к администрации муниципального образования г-к. Анапа (ИНН <***>) о сохранении объекта капитального строительства оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский районный суд Краснодарского края в течение месяца.

Судья А.В.Правилов

В полном объеме решение изготовлено 12.01.2026 г.