Решение № 2-844/2026 2-844/2026(2-9796/2025;)~М-8851/2025 2-9796/2025 М-8851/2025 от 25 января 2026 г. по делу № 2-844/2026

11RS0001-01-2025-016693-82 дело №2-844/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Потаповой О.Б.,

при секретаре Беловой В.К.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2– ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 26 января 2026 года гражданское дело по иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Столица», ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Столица» (далее – ООО «Строительная компания «Столица»), ФИО2 в котором просила признать недействительным договор купли – продажи от ** ** **, заключенный между ООО «Строительная компания «Столица» и ФИО2, применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на прекращение существования объекта незавершенного строительства со степенью готовности 70% с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Заключая указанную сделку, ООО «Строительная компания «Столица» ввело в заблуждение ФИО2 о наличии объекта незавершенного строительства со степенью готовности 70%, площадью 3158 кв.м., нарушило права администрации МО ГО «Сыктывкар», как собственника земельного участка, и ООО «Лузалес», как арендатора земельного участка

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ООО «Лузалес».

В судебном заседании представитель истца требования поддержала.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, указав на отсутствие оснований для признания сделки недействительной.

Ответчики и третье лицо в суд не явились, извещены надлежаще.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «СК «Столица» являлась собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый №..., степень готовности 70 %, площадью 3158 кв.м. расположенного по адресу: ....

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером по адресу: ..., принадлежащем муниципальному образованию городской округ Сыктывкар

Земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 11 395 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность, складские площадки, склады, общественное питание, расположен по адресу: Российская Федерация, ... (прежний адрес – ...).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... принято решение об организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.

По результатам аукциона ** ** ** между ООО «Лузалес» и администрацией МО ГО «Сыктывкар» был заключен договор аренды № ... земельного участка, площадью 11 395+/-37 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Договор зарегистрирован в ЕГРН ** ** **.

Кадастровым инженером в рамках муниципального контракта подготовлена карта-план территории, согласно пояснениям к которой спорный объект с кадастровым номером ... прекратил свое существование в связи с его разрушением.

ФИО2 на основании договора купли-продажи от ** ** **, заключенного с ООО «Строительная компания Столица», на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... площадью 3 158 кв.м., степень готовности объекта – 70%, расположенный по адресу: ... (запись в ЕГРН от ** ** **).

Данный объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет ** ** **. Согласно данным ЕГРН связь объекта с земельным участком не указана.

Вступившим в законную силу ** ** ** решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по гражданскому делу №... в удовлетворении исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО2 о признании отсутствующим права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., площадью 3158 кв.м. отказано в полном объеме.

При вынесении решения от ** ** ** по гражданскому делу №... суд пришел к выводу о действительном существовании объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., его изменении (разрушении) без волеизъявления собственника, а также о том, что администрации МО ГО «Сыктывкар» было достоверно известно о наличии данного объекта незавершенного строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по делу А29-4858/2024 от 19.01.2026 решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.08.2025 по делу № А29- 4858/2024 отменено, принят по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены. Запрещено обществу с ограниченной ответственностью «Лузалес» (...) осуществлять снос объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., принадлежащего ФИО2

Как следует из указанного постановления, судами общей юрисдикции был рассмотрен иск Администрации к ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим, исключении права собственности из государственного реестра.

Из апелляционного определения Верховного суда Республики Коми от 19.06.2025 по делу № 2-144/2025 следует, что в удовлетворении требований судами всех инстанций было отказано в связи с наличием на земельном участке объекта незавершенного строительства. Установив, что представленные доказательства свидетельствуют о существовании объекта незавершенного строительства на земельном участке и его изменении (разрушении) без волеизъявления собственника, о существовании объекта незавершенного строительства было известно -Администрации, суд общей юрисдикции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.

В апелляционном определении Верховного суда Республики Коми также указано, что из доказательств, исследованных судами, следует, что на дату производства землеустроительной экспертизы ** ** ** на земельном участке с кадастровом номером ... зафиксировано нахождение части исходного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., оставшейся после демонтажных работ, проведенных третьими лицами, - бассейна площадью 85 кв.м. (заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО6 от ** ** ** №...).

Данными спутниковых снимков Google Earth также подтверждается наличие в северной части земельного участка отдельного элемента ранее существовавшего объекта по состоянию на 2025 год.

Доводы Администрации и ООО «Лузалес» о том, что спорный объект не существовал на момент заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., а имелись только его остатки и строительный мусор, апелляционным судом не принимаются, так как в соответствующем административном порядке объект аварийным признан не был. Ухудшение физического состояния объекта, само по себе, не устраняет факт существования последнего в натуре, как объекта незавершенного строительства.

Частью 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по делу №... признан недействительным заключённый между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ООО «Лузалес» договор аренды от ** ** ** земельного участка, площадью 11 395+/-37 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Применены последствия недействительности сделки в виде исключения в ЕГРН записи о государственной регистрации указанного договора и права аренды ООО «Лузалес» в отношении земельного участка площадью 11 395+/-37 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... На ООО «Лузалес» возложена обязанность возвратить администрации МО ГО «Сыктывкар» земельный участок площадью 11 395+/8-37 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., по акту приемо-передачи земельного участка.

Оспаривая договор купли – продажи от ** ** **, заключенный между ООО «Строительная компания «Столица» и ФИО2, истец ссылается на то, договор заключен с нарушением закона, ООО «Строительная компания «Столица» ввело в заблуждение ФИО2 о наличии объекта незавершенного строительства со степенью готовности 70%, площадью 3158 кв.м., нарушило права администрации МО ГО «Сыктывкар», как собственника земельного участка, и ООО «Лузалес», как арендатора земельного участка.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Статьей 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки мнимой необходимо установить отсутствие у ее сторон намерения создать соответствующие правовые последствия этой сделки.

Таким образом, для признания сделки мнимой истцу необходимо доказать, что на момент совершения сделки воля каждой из ее сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для такого вида сделки. При этом, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения, реализовывать свои права, основанные на такой сделке. Такая сделка совершается лишь для того, чтобы создать ложное представление об ее заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении.

Согласно пункту 1 статьи 421, статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 названного Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, становившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленный спор, проанализировав нормы действующего законодательства, подлежащие применению к спорным правоотношениям, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора от ** ** **, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Столица» и ФИО2, применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку переход права собственности на недвижимое имущество в установленном порядке зарегистрировано, договор исполнен сторонами, указанной сделкой права и законные интересы истца не нарушены, поскольку договор аренды от ** ** ** земельного участка, площадью 11 395+/-37 кв.м., с кадастровым номером ..., заключенный между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ООО «Лузалес» признан недействительным, а наличие объекта незавершенного строительства, приобретенного ФИО2 установлено со степенью готовности 70%, площадью 3158 кв.м. установлено решениями судов. Обратного стороной истца не представлено. Соответственно довод о фактическом разрушении объекта договора купли-продажи является несостоятельным.

Оснований для признания договора недействительным по доводам истца, судом не установлено.

С учетом изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» ИНН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Столица» (ИНН <***>), ФИО2 (...) о признании недействительным договора купли – продажи от ** ** **, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Столица» и ФИО2, применении последствий недействительности ничтожной сделки – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий О.Б. Потапова

Решение в окончательной форме составлено 26 января 2026 года.