Решение № 2-728/2023 2-728/2023~М-609/2023 М-609/2023 от 17 августа 2023 г. по делу № 2-728/2023

дело № 2-728/2023

УИД 75RS0015-01-2023-001279-09


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснокаменск 17 августа 2023 года

Краснокаменский городской суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Яскиной Т.А.,

при секретаре Никулиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО16 к ФИО1 ФИО19, ФИО2 в лице законного представителя ФИО1 ФИО18, ФИО3 в лице законного представителя ФИО1 ФИО17 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, возврате в собственность жилого помещения,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец обязался передать в собственность ответчика жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № за <данные изъяты> рублей.

На основании данного договора ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право общей долевой собственности ответчика и ее несовершеннолетних детей: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

По условиям договора (п.п.5,6) квартира приобреталась ответчиком за счет заемных средств, предоставленных по договору займа № на приобретение недвижимого имущества из фонда финансовой взаимопомощи Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб» от ДД.ММ.ГГГГ, оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в силу закона.

После регистрации прав собственности истец не получал от ответчика денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, которые ответчик обязана была уплатить за приобретаемую квартиру в соответствии с п.п.5,6 договора.

Истец связывался с ответчиком по вопросу оплаты, сначала она заявила, что у нее изменились обстоятельства, в связи с чем, она не может осуществлять оплату квартиры по договору, затем через некоторое время ответчик сообщила, что намерена осуществить оплату квартиры по договору.

В связи с тем, что прошел достаточно длительный период времени (более полугода), и цены на недвижимое имущество возросли, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в п.5 договора вносятся изменения по расчету: <данные изъяты> рублей ответчик обязуется в течение 5 дней перевести на счет доверенного лица истца – ФИО7, <данные изъяты> рублей ответчик обязуется передать ФИО7 не позднее ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей ответчик обязуется передать ФИО7 не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ получила от ответчика денежные средства в размере <данные изъяты> рублей путем перечисления на счет в ПАО «Сбербанк», более никаких денежных средств от ответчика ни истец, ни ФИО7 до настоящего времени не получали, тогда как в соответствии с дополнительным соглашением ответчик должен был уплатить за приобретенную квартиру денежные средства в размере <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

Досудебную претензию от ДД.ММ.ГГГГ (полученную ДД.ММ.ГГГГ) ответчик оставила без ответа.

Истец, ссылаясь на данные обстоятельства, ст.ст. 309, 310, 450, 452, 454 ГК РФ просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком; прекратить право собственности ответчика ФИО1, и ее несовершеннолетних детей: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> с кадастровым номером №; вернуть в собственность истца, квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Истец ФИО4, представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, пояснив суду, что основанием к расторжению договора купли-продажи спорной квартиры является только факт не оплаты ответчиком <данные изъяты> рублей. Получение от ответчика ДД.ММ.ГГГГ в счет спорного договора купли-продажи <данные изъяты> рублей не отрицали. Ключи от квартиры истец ответчику не передавал, так как последний полностью за квартиру не расплатился.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: несовершеннолетние ФИО3 и ФИО2 в лице законного представителя ФИО1

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО8, Министерство труда и социальной защиты населения Забайкальского края.

Ответчик ФИО1, действующая за себя и как законный представитель своих малолетних детей ФИО3, ФИО2, в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, суду показала, что спорная квартира сейчас ей не нужна, ключей от квартиры ей продавец не передавал. При покупке спорной квартиры, по доверенности ее интересы представлял риелтор ФИО8, которая распоряжалась всеми деньгами, полученными по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ по своему усмотрению. На покупку данной квартиры ею были использованы средства материнского и регионального капиталов. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ она заключала осознанно, планировала проживать в ней со своими детьми. В настоящее время денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей для оплаты долга за спорную квартиру у нее не имеется.

Представитель третьего лица - Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Забайкальского края ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что средства материнского капитала были перечислены по поручению ФИО1 для улучшения жилищных условий. Кроме того, ФИО1 была произведена выплата средств регионального материнского капитала. Полагала, что расторгать договор купли-продажи спорного жилого помещения нельзя, поскольку будут нарушены права детей, так как повторно воспользоваться средствами материнского капитала ответчик больше не сможет.

Представитель третьего лица Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Забайкальского края ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что в случае расторжения спорного договора купли-продажи квартиры, средства материнского капитала, потраченные на ее покупку, должны быть возвращены ответчиком в пенсионный фонд.

Представитель третьего лица Комитета по управлению образованием Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края ФИО11, действующая на основании доверенности, в удовлетворении исковых требований возражала, так как будут нарушены права детей ответчика.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, о рассмотрении дела уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, представитель по доверенности ФИО12 в письменном отзыве на иск не возражала в его удовлетворении.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8, Министерство труда и социальной защиты населения Забайкальского края, будучи надлежащим образом уведомленные о рассмотрении дела в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Свидетель ФИО14 в судебном заседании пояснил, что является братом истца. Он был свидетелем разговора при заключении дополнительного соглашения между представителем истца и ответчиком, в ходе которого последняя обещала выплатить истцу частями всю стоимость квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени ответчик за квартиру истцу денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей не выплатила.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4 от имени которого по доверенности действовала ФИО7 и ФИО1, действовавшей за себя и как законный представитель несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартир, согласно которого ФИО4 продал, а ФИО1 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.8-9).

Согласно п. 4 данного договора купли-продажи продажная стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 5 данного договора квартира приобретается покупателем у продавца за счет заемных средств в размере <данные изъяты> рублей, предоставленных ему по договору займа № на приобретение недвижимого имущества из фонда финансовой взаимопомощи Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в городе Москва между покупателем и Кредитным потребительским кооперативом «Траст Эвент Клаб» (КПК «ТЭК»), ИНН <***>, КПП 770301001 зарегистрированный в Едином государственном реестре юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ за основным государственным регистрационным номером №, на бланке: № и являющимся членом СРО Ассоциация «Саморегулируемая организация «Национальное содружество кредитных кооперативов «Содействие», о чем в реестр членов внесена запись за № от ДД.ММ.ГГГГ. Заем по договору займа № на приобретение недвижимого имущества (из фонда финансовой взаимопомощи Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб») от ДД.ММ.ГГГГ предоставляется на срок № календарных дней, считая с даты фактического предоставления займа. Процентная ставка за пользование заемными средствами устанавливается в размере <данные изъяты> % процентов годовых.

Предоставление денежных средств по договору займа № на приобретение недвижимого имущества из фонда финансовой взаимопомощи Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб» от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей производится Кредитным потребительским кооперативом «Траст Эвент Клаб» безналичным путем на расчетный счет покупателя в следующем порядке: Сумма займа в размере <данные изъяты> рублей, предоставляются в течение 40 календарных дней с момента подписания договора займа № на приобретение недвижимого имущества (из фонда финансовой взаимопомощи Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб») от ДД.ММ.ГГГГ (в том числе с возможностью перечисления займа несколькими траншами), при условии государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб».

Согласно п. 6 договора купли-продажи оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору, а также государственной регистрации ипотеки на недвижимое имущество в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в течение 40 (сорока) рабочих дней.

Согласно п.7 договора купли-продажи, приобретаемое покупателем по договору, находится в залоге у Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, залогодержателем указанного залога является Кредитный потребительский кооператив «Траст Эвент Клаб», предоставивший покупателю заем на покупку недвижимого имущества, а залогодателем покупатель (л.д.8-9).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключено дополнительное соглашение, согласно которого внесены изменения по расчету: <данные изъяты> рублей покупатель путем перечисления обязуется в течении 5 дней перевести на счет доверенного лица ФИО7, сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется передать доверенному лицу продавца, ФИО7 не позднее ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется передать продавцу, в лице доверенного лица ФИО7, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В случае нарушения условий этого пункта данного соглашения со стороны покупателя, продавец обязуется вернуть ранее уже уплаченную сумму в размере меньшей на сумму <данные изъяты> рублей, и выполнить необходимые действия к расторжению сделки купли-продажи указанной квартиры. Покупатель обязуется также в случае такой ситуации произвести все необходимые действия для расторжения сделки. Продавец обязуется передать ключи от квартиры и сняться с регистрационного учета на отчуждаемой жилплощади и не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Иные условия Договора купли-продажи квартиры 01 ДД.ММ.ГГГГ остаются без изменений (л.д.10).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Кредитным потребительским кооперативом «Траст Эвент Клаб» и ФИО1 был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей на срок № календарных дней, под <данные изъяты> % годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.48-50).

Кредитный потребительский кооператив «Траст Эвент Клаб» свои обязательства перед ФИО1 исполнил в полном объеме, перечислив на ее счет ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, т.е. всего <данные изъяты> рублей, что следует из копий платежных поручений (л.д.51) и не оспаривается ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ на счет КПК «ТЭК» (Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб») Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации по заявлению ФИО1 были перечислены средства материнского капитала в сумме <данные изъяты> рублей (л.д.45-46).

На основании решения ГКУ «КЦСЗН» Забайкальского края ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет Кредитного потребительского кооператива «Траст Эвент Клаб» был перечислен региональный материнский капитал на второго ребенка ФИО1 в сумме <данные изъяты> рублей.

Переход права собственности, право собственности ФИО5, ФИО2, ФИО3 по № доли за каждым зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке, без каких-либо обременений (л.д.23-24).

Согласно статьям 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании пунктов 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемых к отношениям сторон в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Наряду с этим в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4).

В судебном заседании установлено, что в счет оплаты стоимости квартиры по спорному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком выплачено истцу <данные изъяты> рублей, что составляет <данные изъяты> % от <данные изъяты> рублей (стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи).

Также в судебном заседании установлено, что денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в полном объеме Кредитным потребительским кооперативом «Траст Эвент Клаб» были перечислены ответчику ФИО1

Ответчик ФИО1 обладая на ДД.ММ.ГГГГ всей необходимой суммой для оплаты спорной квартиры, выплатила за нее только <данные изъяты> рублей.

Таким образом, с учетом дополнительного соглашения ответчик не доплатил истцу стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей.

Из пояснений ответчика следует, что в спорную квартиру она выбрала осознанно, планировала в ней проживать с детьми, договор купли-продажи заключала также с намерением проживать в спорной квартире.

Вместе с тем при установленных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку сам по себе факт передачи не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи нельзя признать достаточным для признания указанного нарушения со стороны покупателя существенным.

Исходя из понятия существенного нарушения покупателем договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил денежных средств за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В данном случае сумма произведенных ответчиком платежей по договору составила более 70 % стоимости квартиры. Следовательно, частичная оплата жилого помещения не является существенным нарушением покупателем условий договора, влекущим его расторжение.

Истец не представил суду доказательств причинения значительного по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, ошибочно полагая таковым сам факт частичной оплаты по договору купли-продажи квартиры.

Доводы иска о возможности расторжения договора купли-продажи квартиры со ссылкой на пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» являются несостоятельными.

В названном пункте 65 постановления Пленума указано, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То есть возврат переданного ФИО1 имущества (квартиры) мог быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи в случае полной неоплаты такого имущества, тогда как ответчик оплатил более 70 % стоимости квартиры. Учитывая, что по условиям договора купли-продажи и установленным судом обстоятельствам жилое помещение передано в собственность ФИО1, истец вправе требовать оплаты за переданную недвижимость на основании части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако таких требований в рамках настоящего дела не заявлено.

Оценивая признание иска ответчиком, суд приходит к выводу об его не принятии по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 68, части 2 статьи 39, части 4 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если у суда имеются основания полагать, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, совершено в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, суд не принимает признание, о чем судом выносится определение.

Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Целью заключения спорного договора купли-продажи квартиры являлось использование средств материнского капитала, и лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий. Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (часть 4 статьи 10 Закона).

Руководствуясь положениями статей 10, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", суд приходит к выводу о том, что расторжение спорного договора купли-продажи жилого помещения нарушит права несовершеннолетних собственников жилого помещения ФИО3, ФИО2, заключенный между сторонами договор не содержит условия о возможности его расторжения продавцом в одностороннем порядке, в связи с неуплатой покупателем стоимости недвижимости, доказательств причинения истцу значительного ущерба, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации суду не представлено, спорное жилое помещение приобретено исключительно на средства материнского и регионального капитала, которые не могут быть в данном случае, при расторжении договора купли-продажи квартиры, быть возвращены ответчику, так как повлекут их нецелевое расходование.

При таком положении суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Учитывая отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, не подлежат удовлетворению и производные от него требования о прекращении права собственности ответчиков на спорную квартиру и о возврате в собственность истцу спорной квартиры.

При этом суд отмечает, что истец не лишен возможности защитить свои права используя положения части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО20 к ФИО1 ФИО21, ФИО2 в лице законного представителя ФИО1 ФИО22, ФИО3 в лице законного представителя ФИО1 ФИО23 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, возврате в собственность жилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Краснокаменский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18.08.2023.

Судья Яскина Т.А.