Апелляционное определение № 33-16633/2025 33-374/2026 от 4 февраля 2026 г.

УИД 66RS0007-01-2024-002712-61

Дело № 33-374/2026 (2-93/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.02.2026).

г. Екатеринбург

28.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Ильиной О.В., судей Деменевой Л.С., Абрашкиной Е.Н.,

при участии прокурора для дачи заключения по делу Переваловой А.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи помощником судьи Артемьевой К.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд

по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 27.01.2025.

Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., объяснения представителя истца, ответчика, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А., судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга (далее Администрация города Екатеринбурга) обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило изъять у ответчика для муниципальных нужд жилое помещение – комнату в <адрес> площадью 25,2 кв.м., расположенную в <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№>, с выплатой в качестве возмещения денежных средств в сумме 1942 898 рублей; возложить обязанность принять причитающееся возмещение, предоставить реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств; прекратить право собственности ответчика на данное жилое помещение, признав за собой право собственности; признать ответчика утратившей право пользования спорным жилым помещением.

Решением Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 27.01.2025 исковые требования удовлетворены частично, судом постановлено:

«Изъять у ФИО1 жилое помещение – комнату, площадью 25,2 кв.м., в <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№> для муниципальных нужд с выплатой в качестве возмещения денежных средств в сумме 3558 782 (три миллиона пятьсот пятьдесят восемь тысяч семьсот восемьдесят два) рубля 43 коп.;

возложить на ФИО1 обязанность предоставить Администрации города Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

с момента уплаты выкупной цены: прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – комнату, площадью 25,2 кв.м., в <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№>;

признать право собственности Администрации города Екатеринбурга на жилое помещение – комнату, площадью 25,2 кв.м., в <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№>.

В удовлетворении иска Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением - комнатой площадью 25,2 кв.м. в <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№> – отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысяч) рублей в доход государства.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аналитическое Агентство Оценки» (ИНН <***>) в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 32000 (тридцать две тысячи) рублей».

Представитель истца ФИО2, оспаривая законность и обоснованность судебного постановления, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, взыскания судебных расходов, принять в данной части по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что разрешая вопрос о размере возмещения за изымаемое жилое помещение, суд руководствовался заключением эксперта №204/10-196 М.А.А., при этом самостоятельно пересчитал сумму возмещения. По мнению апеллянта, заключение эксперта содержит ошибки в расчете общей площади объекта оценки. Заявитель указывает, что при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости жилого помещения, эксперт необоснованно отказался от применения корректировки на материал стен, что привело к существенному завышению размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Полагает, что при вынесении решения суд неправильно истолковал ст.16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», а именно отсутствует обоснованный вывод о том, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры. Не соглашается с размером взысканных судебных расходов по оплате экспертизы, поскольку выводы экспертизы не были приняты судом в полном объеме, а требования истца удовлетворены.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик возражал относительно доводов жалобы, прокурор Перевалова А.А. просила решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителя истца, ответчика, заключение по делу прокурора, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что право собственности на спорный объект недвижимости - комнату площадью 25,2 кв.м. в <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№> зарегистрировано за ФИО1 29.04.2021.

В спорном жилом помещении по месту жительства никто не зарегистрирован.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1058 от 21.06.2021 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Администрации Чкаловского района г. Екатеринбурга поручено направить собственникам помещений в указанном многоквартирном доме требования о его сносе в разумный срок.

Требование о сносе многоквартирного дома направлено ответчику 29.06.2021.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 22.12.2021 года № 2843 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> и жилых помещений в нем» земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1255 кв.м., а также жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в том числе, <адрес>, изъяты для муниципальных нужд.

Сведения о признании помещений аварийными и их изъятии в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчику направлялся проект соглашения об изъятии жилого помещения, однако стороны не достигли данного соглашения.

Согласно представленному истцом отчету № 6292/23 от 22.09.2023 ООО «Центр экономического содействия» об оценке объекта оценки, рыночная стоимость комнаты, включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, на земельный участок под многоквартирным домом, убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, составляет 1 942 898 рублей.

С такой оценкой ответчик не согласилась, ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 26.06.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Аналитическое агентство оценки» М.А.А.

Согласно заключению эксперта ООО «Аналитическое агентство оценки» М.А.А. № 2024/10-196 от 30.09.2024, рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 2172 671 руб., рыночная стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве собственности на земельный участок – 349 800 руб., размер убытков, понесенных собственником указанного жилого помещения, в связи с его изъятием – 167 076 руб., размер компенсации собственнику жилого помещения за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 96 000 руб.

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в собственности ответчика спорного жилого помещения, руководствуясь положениями ст.ст. 32, 36, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что в экспертном заключении М.А.А. расчет общей площади объекта оценки произведен неверно, в связи с чем суд произвел свой расчет, в соответствии с которым общая площадь объекта оценки составила 33,79 кв.м. Исходя из установленной судом площади объекта оценки, суд первой инстанции произвел расчет стоимости объекта оценки и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которые составили 2913 272 руб. 43 коп. и 128 634 руб. соответственно, стоимость доли собственника на земельный участок под многоквартирным домом – 349 800 руб., рыночная стоимость убытков собственника, связанных с изъятием помещения, - 167 076 руб.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается частично в силу следующего.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Разрешая спор и определяя размер возмещения, в том числе размер убытков, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции обоснованно частично руководствовался заключением эксперта ООО «Аналитическое агентство оценки» М.А.А.

Разрешая доводы апелляционной жалобы о необоснованной выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ч. 3 ст. 15 ФЗ от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что из системного толкования приведенных норм, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома сохраняется до момента исполнения в том случае, если необходимость проведения такого ремонта имела место на момент первой приватизации помещений в данном доме, и при этом наймодатель не исполнил возложенную на него обязанность. В том случае, если на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственники жилых помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд, на основании относимых и допустимых доказательств установил, что в жилом доме по адресу: <адрес>, 1957 года постройки, капитального ремонта не проводилось, бездействие, выразившееся в непроведении капитального ремонта дома, привело к накоплению физического износа конструктивных элементов здания, в связи с чем правовые основания для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома имеются.

Обстоятельство того, что дом был утвержден Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 17.07.1996 № 512 в собственность муниципального образования «город Екатеринбург» уже с истекшим сроком эксплуатации, не влечет за собой освобождение истца от выплаты компенсации, поскольку обязательство по производству капитального ремонта перешло к новому собственнику.

При проверке заключения эксперта ООО «Аналитическое агентство оценки» М.А.А., суд апелляционной инстанции, разрешая заявленное представителем истца ходатайство, определил вызвать в судебное заседание эксперта М.А.А.

В суд апелляционной инстанции эксперт не явился, представил письменные пояснения, в которых поддержал свое заключение в полном объеме, указав, что в тексте заключения эксперта №2024/10-196 от 30 сентября 2024 г. на стр. 65 выявлена техническая ошибка. Для расчета применены данные таблицы 21. Жилые здания трехэтажные смешанной конструкции УПВС, что требует корректировки и расчета в соответствии с данными таблицы 19 Жилые дома двухэтажные брусчатые. Произведён расчет и уточнение величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Характеристика здания: Фундаменты — бутовые столбы. Цоколь кирпичный. Стены из брусьев. Перекрытия деревянные отепленные. Кровля по деревянным стропилам. Полы дощатые или паркетные. Перегородки деревянные оштукатуренные. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, электроосвещением, радио и телефоном. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома составит 2 077629 рублей. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома (наземная часть), принимается пропорционально размеру жилого помещения – комнаты (25,2 м.кв) и рассчитывается по формуле: Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома (наземная часть), руб./ Общая жилая площадь дома, кв.м* Общая площадь жилого помещения, кв.м = 2 077 629руб. / 522,4 кв.м* 25,2 кв.м = 100 000 руб.

Принимая во внимание общую площадь изымаемой комнаты в квартире 33,79 кв.м., (25,2 + (25,2/56,9) х 19,4 = 33,7919), суд апелляционной инстанции по методике эксперта производит свой расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт: 2 077 629руб. / 522,4 кв.м* 33,79 кв.м=134385 руб. 69 коп.

Таким образом, выкупная стоимость изымаемого жилого помещения составляет 3564534 руб. 12 коп., в том числе стоимость объекта оценки с учетом доли в праве на общее имущество -2913 272 руб. 43 коп., стоимость доли собственника на земельный участок под многоквартирным домом – 349 800 руб., рыночная стоимость убытков собственника, связанных с изъятием помещения, - 167 076 руб., стоимость не произведенного капитального ремонта многоквартирного дома - 134385 руб. 69 коп.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства снижения уровня надежности здания ввиду бездействия администрации, не освобождает истца от обязанности производить капитальный ремонт данного жилого дома с момента передачи его в муниципальную собственность.

Обязанность в пределах своих полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования относится к компетенции органа местного самоуправления (п. 6.1 абз. 1 ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доводы о том, что собственниками жилых помещений не было принято решение о проведении капитального ремонта и об отсутствии их обращения в компетентные органы по вопросу проведения капитального ремонта судебной коллегией отклоняются, поскольку само по себе отсутствие в материалах дела сведений о проведении общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома по вопросу капитального ремонта не лишает ответчика права требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Представитель истца в апелляционной жалобе приводит доводы о несогласии с методами и подходами эксперта к проведенному исследованию в части введения или не введения тех или иных поправок по материалам, применения корректировок коэффициентов к объектам-аналогам.

Общие требования к отчету об оценке приведены в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). Нарушений требований указанной статьи судом первой инстанции не установлено. Истцом доказательств нарушения экспертом требований, предъявляемых к его деятельности Законом об оценочной деятельности, не представлено.

Ссылаясь на то, что суд неправильно применил площадь изымаемой комнаты при определении стоимости доли в праве собственности на земельный участок и общее имущество, представитель истца не учел, что изымаемая комната находится в коммунальной квартире, вследствие чего подлежат применению специальные нормы: ст. ст. 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу положений ч. ч. 1 - 4 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

С учетом приведенных норм материального права, предусматривающих особенности определения общей площади комнаты в коммунальной квартире, эксперт правильно учитывал не только площадь самой изымаемой комнаты (25,2 кв. м), но и площадь приходящихся на нее общих помещений коммунальной квартиры.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части распределения судебных расходов, мотивированными тем, что обязанность по оплате экспертизы была возложена на истца, не была им исполнена, следовательно, сумма затрат на ее проведение подлежит взысканию с Администрации г.Екатеринбурга в полном объеме.

Как следует из материалов дела, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы было заявлено представителем истца.

Удовлетворив заявленное ходатайство, суд определением от 26.06.2024 возложил обязанность по ее оплате на Администрацию города Екатеринбурга.

Вместе с тем, Администрацией города Екатеринбурга обязанность по оплате экспертизы в сумме 32 000 руб. не исполнена.

Размер возмещения, определенный судом на основании заключения судебной экспертизы, подлежащий выплате ФИО1 составил 3564534 руб. 12 коп., тогда как заявленный истцом размер возмещения - 1 942 898 руб. Исковые требования Администрации г.Екатеринбурга удовлетворены были частично.

В связи с вышеизложенным, принимая во внимание отсутствие оплаты экспертного заключения, положенного в основу решения, при разрешении вопроса о судебных издержках необходимо руководствоваться ч.6 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и распределить сумму возмещения эксперту пропорционально удовлетворенным требованиям, поскольку при формальном удовлетворении требований истца существенная разница в стоимости объекта недвижимости должна быть расценена, как разрешение спора в пользу истца, так и в пользу ответчика. В данном случае суд первой инстанции должен был распределить сумму взыскиваемых расходов на оплату услуг эксперта пропорционально той части исковых требований, в которой удовлетворены требования каждой стороны.

Установленные требования пропорциональности при определении размера судебных расходов, подлежащих возмещению, судом первой инстанции выполнены не были.

В случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи (ч.6 ст.98 ГПК РФ).

Таким образом, поскольку первоначальные требования составляли 1 942 898 руб., требования удовлетворены частично, с администрации в счет возмещения за изымаемое имущество подлежит взысканию сумма в размере 3564534 руб. 12 коп., часть исковых требований, в которой истцу было отказано составляет 1621 636 руб.12 коп. - 45,49 % (1621 636 руб.12 коп. х 100 / 3564534 руб. 12 коп.), соответственно часть исковых требований, которые были удовлетворены, составляют 54,51%.

Следуя вышеуказанному расчету, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аналитическое Агентство Оценки» с истца подлежит взысканию 45,49%, а с ответчика 54,51% от суммы, необходимой для оплаты судебной экспертизы в размере 32000 руб., т.е. с истца подлежит взысканию сумма - 14556 руб. 80 коп., с ответчика - 17443 руб. 20 коп.

При изложенных обстоятельствах, решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 27.01.2025 подлежит изменению в части размера возмещения за изымаемое имущество и взыскания судебных расходов по оплате услуг эксперта, а также дополнению резолютивной части решения о взыскании данных судебных расходов с ФИО1

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 27.01.2025 изменить, изложив второй абзац резолютивной части в следующей редакции: «Изъять у ФИО1 жилое помещение – комнату площадью 25,2 кв.м. в <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№> для муниципальных нужд с выплатой в качестве возмещения денежных средств в сумме 3564534 руб. 12 коп.».

Девятый абзац резолютивной части этого же решения изложить в редакции: «Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аналитическое Агентство Оценки» в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 14556 руб. 80 коп.».

Дополнить резолютивную часть решения абзацем в следующей редакции: «Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аналитическое Агентство Оценки» в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 17443 руб. 20 коп.».

В остальной части решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 27.01.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Л.С. Деменева

Е.Н. Абрашкина