Решение № 3А-651/2021 3А-651/2021~М-517/2021 М-517/2021 от 23 ноября 2021 г. по делу № 3А-651/2021

Дело № 3а-651/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000523-33


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 23 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ухановой Ирины Алексеевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Уханова И.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 750 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 2 096 000 рублей; внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что Уханова И.А. является арендатором указанного объекта недвижимости, размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету № от 07.10.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 096 000 руб.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 4 017 867,78 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании административный истец Уханова И.А., ее представитель по доверенности Жохов А.А. заявленные требования поддержали по основаниям, указанным в иске.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованными лицам Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» и Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

Заслушав административного истца, его представителя, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление Ухановой И.А. подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Уханова И.А. является собственником объекта недвижимости нежилого здания площадью 116,2 кв.м, 2-этажного с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 750 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли, для эксплуатации павильона общественного транспорта, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный участок предоставлен Ухановой И.А. в аренду на основании договора № аренды земельного участка от 03.09.2001.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что Уханова И.А. является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Ухановой И.А. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах Уханова И.А. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 4 017 867,78 руб. (Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.№).

Административным истцом представлен Отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому по состоянию на 01.09.2019 рыночная стоимость указанного объекта составляет 2 096 000 руб.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков. Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. В приложениях к Отчету представлены квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», свидетельство о членстве ФИО4 в саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков. Оценочная деятельность ФИО4 застрахована.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Включенные в итоговую выборку объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка – земельные участки торгово-офисного назначения. Изложенные в пункте 22 ФСО №7 требования оценщиком соблюдены. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям п.5 ФСО №3. Согласно отчету в ранжировании участвовали три основных критерия: вид разрешенного использования, площадь земельных участков, градостроительная зона. В отчете приведены таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком об объектах-аналогах, является достоверной.

Из содержания Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) <адрес>; 2) <адрес>; 3) <адрес>.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в качестве объектов-аналогов указанные земельные участки, поскольку они предоставлены на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендатор был лишен возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, судом отклоняются.

Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанных аналогов не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО № 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО № 1).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений о неверном определении места расположения объекта оценки, как «зона крупных автомагистралей», судом отклоняются. В обоснование указанных доводов административный ответчик указывает, что спорный земельный участок расположен на <адрес>, является «торговым коридором» с активным пешеходным и автомобильным трафиком, в связи с чем, местоположение объекта оценки корректнее считать, как «центр административных районов города». Таким образом, по мнению административного ответчика у объектов-аналогов № 1 и № 3 коэффициент должен быть – 1,76 (в отчете 0,987), а для объекта-аналога № 2 корректировка на местоположение будет равна 1,175 (в отчете 1).

Как следует из Отчета и пояснений свидетеля ФИО4, в ходе исследования ею проведен анализ местоположения объекта оценки, при этом, для каждого объекта оценки производится анализ местоположения в определенном радиусе охвата: для крупных торговых центров 1000 м, для маленьких магазинов, к которым относится здание расположенное на спорном земельном участке – 250 м. Радиус охвата торговых центров «Космос», «Лента», на которые указывается в возражениях административного ответчика, действительно составляет 1000 м, в связи с чем их местоположение в Отчетах, представленных по иным делам, и было определено, как центр административного района. В данном случае, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации павильона общественного транспорта и расположен на первой линии Ленинградского проспекта в месте отведения дорожной полосы, корректнее рассматривать зону крупных автомагистралей. Таким образом, местоположение объекта оценки и объектов-аналогов определено оценщиком на основании исследования фактических данных, примененные оценщиком корректировки, исходя из их местоположения, обоснованы.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 21.10.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 750 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов в размере рыночной стоимости 2 096 000 (два миллиона девяносто шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 21 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2021 года