Решение № 2-2726/2020 2-2726/2020~М-2508/2020 М-2508/2020 от 13 сентября 2020 г. по делу № 2-2726/2020

№


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2020 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростов-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Бабаковой А.В.,

представителя истца по доверенности ФИО8,

представителя ответчика по доверенности ФИО9,

представителя 3 лица Департамента Архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону по доверенности ФИО3,

при секретаре Трущенко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, 3-лицо Департамент Архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, внесении записи в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец приобрел у ответчика объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>. После государственной регистрации права собственности на данные объекты истцом были выявлены существенные, в том числе скрытые недостатки нежилого здания с кадастровым номером №, не соответствующие требованиям градостроительных регламентов, строительных и противопожарных норм и правил, препятствующие использованию покупателем данного здания по назначению без их устранения.Наличие данных недостатков здания следует из акта осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного привлеченным покупателем экспертом <данные изъяты>.Как следует из данного акта осмотра, габариты входных дверных проемов нежилого здания не соответствуют требованиям пожарных норм, предъявляемых к эвакуационным выходам; лестницы нежилого здания не имеют оконных проемов, что не соответствует п. 5.3.14 СП 1.13130.2009 «Эвакуационные пути и выходы»; лифты нежилого здания находятся в нерабочем состоянии, что не соответствует 4.10 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»; отсутствует система вентиляции и кондиционирования, что противоречит требованиям п.4.17* СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»; нежилое здание является встроенным между соседними зданиями, отсутствуют собственные правая и левая стены, что оказывает влияние на устойчивость и конструктивную жесткость здания; конструкции крыши нежилого здания имеют дефекты в виде поражения древесины гнилью; первый этаж с тыльной стороны нежилого здания является подвальным, что уменьшает количество надземных этажей, и здание является трехэтажным.

ДД.ММ.ГГГГ покупателем была направлена претензия продавцу, в которой продавцу было предложено расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи в связи с наличием существенных недостатков указанного здания и вернуть полученные по договору денежные средства.

Продавец с наличием указанных недостатков здания не согласился, от расторжения договора по соглашению сторон отказался.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исковые требования уточнены в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности – ФИО8 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что перечисленные в исковом заявлении недостатки нежилого здания с кадастровым номером № носят скрытый характер и не могли быть установлены при обычной приемке здания лицом, не являющимся специалистом в сфере строительства. Кроме того, указанные в исковом заявлении конструктивные особенности нежилого здания с кадастровым номером № позволяют сделать вывод о наличии признаков реконструкции данного здания по сравнению с состоянием, описанным в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, без получения необходимых разрешительных документов.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика, действующий по доверенности ФИО9, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснил, что перечисленные в исковом заявлении недостатки нежилого здания с кадастровым номером № к скрытым не относятся, могли быть выявлены истцом при обычном осмотре здания при его приобретении, доводы истца сводятся к наличию признаков реконструкции указанного нежилого здания, в связи с чем ходатайствовал о назначении судебной экспертизы для установления факта наличия признаков реконструкции, а также нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Представитель 3-го лицо Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО3 полагалась на усмотрение суда.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец продал покупателю следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2739,7 кв.м., этажность 5, подземная этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 845 кв.м., категория земель - Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-производственных корпусов и магазина, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 73 кв.м., категория земель - Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-производственных корпусов и магазина, расположенный по адресу: <адрес>;

- нежилое здание – гараж с кадастровым номером № площадью 28 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание – гараж с кадастровым номером № площадью 29,7 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена приобретенных покупателем объектов недвижимости составляет 133 734 000 рублей, из них стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 98 700 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен полностью в день подписания указанного договора купли-продажи.

Как следует из п. 3.1 договора, покупатель до подписания договора ознакомился с состоянием передаваемых объектов недвижимого имущества, принял их с относящейся к ним документацией, претензий не имеет. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Положения указанного пункта договора носят силу передаточного акта.

Право собственности покупателя на приобретенные в соответствии с договором купли-продажи объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Статья 453 ГК РФ устанавливает последствия расторжения договора, указывая, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу положений ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как следует из п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В судебном заседании при сопоставлении данных технического плана здания с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ с данными технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» здания на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что до заключения сторонами спорного договора купли-продажи продавцом были произведены строительные работы в нежилом здании, повлекшие изменение характеристик здания, указанных в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы истца сводятся к обоснованию наличия существенных недостатков в приобретенном им нежилом здании с кадастровым номером №, возникших в результате данных строительных работ, а также наличия признаков реконструкции указанного нежилого здания.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В целях установления наличия существенных недостатков здания и признаков его реконструкции, а также нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертами <данные изъяты>» ФИО5, ФИО6

Судом на решение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить повлекли ли строительные работы, выполненные в нежилом здании с кадастровым номером № площадью 2739,7 кв.м, этажность 5, подземная этажность: 1, расположенном по адресу: <адрес>, изменения данного объекта капитального строительства и (или) его частей, затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и превышающие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом по сравнению с характеристиками данного объекта, указанными в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ? Перечислить такие изменения.

2. В случае положительного ответа на первый вопрос определить перечень и стоимость работ, которые необходимо произвести для приведения нежилого здания с кадастровым номером № площадью 2739,7 кв.м, этажность 5, подземная этажность: 1, расположенном по адресу: <адрес>, в состояние, указанное в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ?

3. В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить, соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером № площадью 2739,7 кв.м, этажность 5, подземная этажность: 1, расположенном по адресу: <адрес>, градостроительным, строительным, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам, создает ли оно угрозу жизни и здоровью граждан?

Как следует из полученного заключения экспертизы №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, при ответе на первый вопрос исследования эксперты пришли к выводу о том, что строительные работы, произведенные в нежилом здании <адрес> по адресу: <адрес>, не затронули его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, о чем свидетельствует работоспособное техническое состояние несущих конструкций нежилого здания <адрес>

Несущие конструкции нежилого здания <адрес> по адресу: <адрес> не противоречат требованиям СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции» и СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность всего здания, недопущение обрушения его конструкций.

Также строительные работы, произведенные в нежилом здании Лит. № по адресу: <адрес>, не превышают параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные градостроительным регламентом, о чем свидетельствует соответствие предельных параметров нежилого здания № (количество этажей, высота) по адресу: <адрес>, требованиям п.4.2 ст.49 «Градостроительный регламент зоны общегородского центра первого типа (Ц-1)» Правил землепользования и застройки <адрес>.

Выводы по второму вопросу исключаются выводами по первому вопросу.

Нежилое здание № является четырехэтажным с подвалом, мезонином и антресолью зданием, каркасно-стеновой конструктивной схемы, неправильной геометрической формы, максимальными размерами в плане 29,20 м * 43,18 м, наружной высотой 18,32 м, общей площадью 2739,7 кв.м. Дата постройки – 1960 год.

Функциональное назначение нежилого здания № - гостиница. На дату проведения осмотра в нежилом здании № проводятся ремонтные работы внутренней отделки помещений.

Нежилое здание № по адресу: <адрес> состоит из четырех надземных этажей и одного подземного. Этажность нежилого здания № - 4, количество этажей – 5.

В нежилом здании № по адресу: <адрес> произведены работы, заключающиеся в демонтаже внутренней лестницы, демонтаже наружных стен пристроенных помещений первого этажа, демонтаже старых и возведении новых ненесущих перегородок, усилении ранее существовавших колонн, заделке проемов в междуэтажных перекрытиях, устройстве новой междуэтажной лестницы, монтаже нового лифта, разборке ненесущей части подоконного пространства и устройства входного дверного проема, возведении наружных стен коридора № на первом этаже, устройстве монолитных балконов в объеме антресоли, устройстве дополнительных оконных проемов в наружных стенах, переоборудовании помещений здания.

Набор конструктивных элементов нежилого здания гостиницы Лит. № не противоречит требованиям таблицы 69 «Гостиницы кирпичные четырехэтажные», раздел III «Здания и сооружения коммунально-бытового обслуживания», Сборника № Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) «Жилые общественные и коммунальные здания и здания бытового обслуживания», предъявляемым к конструктивным элементам четырехэтажных с подвалами и антресолями зданий гостиниц.

В соответствии с классификацией зданий по группам капитальности на основании таблицы № сборника № Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, нежилое здание Лит. № по назначению относится к гражданским зданиям и по своим конструктивным элементам является зданием I группы капитальности.

В соответствии с данными таблицы 1 МДС 21-1.98 «Предотвращение распространения пожара» пособие к СНиП 21-01-97, нежилое здание Лит. № относится к зданиям II степени огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности С1 – несущие элементы из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона, а также из стальных конструкций с огнезащитой, обеспечивающей предел огнестойкости 45, ограждающие конструкции из панелей или поэлементной сборки, выполненные с применением материалов класса Г2, имеющие требуемый предел огнестойкости и класс пожарной опасности К1 перекрытий в течение 45 мин, покрытий и стен - в течение 15 мин. Наружная облицовка стен возможна из материалов группы Г3.

В соответствии с данными Приложения В (справочного) СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», нежилое здание № по адресу: <адрес>, в соответствии с «Перечнем основных функционально-типологических групп зданий и помещений общественного назначения», ФИО111, относится к:

А. Здания для объектов, обслуживающих население:

5. Здания и помещения для временного пребывания:

5.1. Гостиницы, мотели, апартамент-отели и т.п.

Объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное оборудование и система энергосбережения нежилого здания № соответствуют требованиям СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» и ГОСТ Р 51185-2014 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», предъявляемым к средним гостиницам.

Общие требования, требования к основным помещениям, требования к обеспечению надежности и безопасности при эксплуатации и требования к огнестойкости нежилого здания № соответствуют требованиям СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», предъявляемым к нежилым зданиям общественного назначения, используемым в качестве гостиниц

Согласно требованиям п.1 ст.32 «Классификация зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности» ФЗ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», здания (сооружения, строения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений, строений - помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, строении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на классы. В рассматриваемом случае:

- Ф1 - здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей, в том числе:

б) Ф1.2 - гостевого дома, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов.

Габариты входных дверных проемов нежилого здания № по адресу: <адрес> соответствуют требованиям п. 6.16 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», в соответствии с которыми, высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина эвакуационного выхода для данного случая – не менее 1,20 м.

Количество эвакуационных выходов из помещений нежилого здания № соответствует требованиям СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и СП 1.13130.2009 «Эвакуационные пути и выходы», предъявляемым к наличию и количеству эвакуационных выходов.

Ширина и высота путей эвакуации, направление открывание дверей эвакуационных выходов из нежилого здания №» по адресу: <адрес> соответствуют требованиям, предъявляемым СП 1.13130.2009 «Эвакуационные пути и выходы» к эвакуационным путям и выходам из зданий объектов, предназначенных для постоянного проживания и временного пребывания людей (класс Ф1), что в свою очередь обеспечивает возможность своевременной и беспрепятственной эвакуации людей с первого этажа здания, спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара, защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара.

Объемно-планировочное решение и набор конструктивных элементов нежилого здания № по адресу: <адрес> имеет функциональную пожарную опасность класса Ф1.2 и соответствует требованиям ФЗ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Помещения исследуемого нежилого здания Лит. «А» по адресу: <адрес> оборудованы оконными проемами, что соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», предъявляемым к облучению поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами (инсоляции) при размещении объектов, в проектах планировки и застройки микрорайонов и кварталов, проектов строительства и реконструкции отдельных зданий и сооружений и при осуществлении надзора за строящимися и действующими объектами.

Нежилое здание Лит. «А» по адресу: <адрес> обеспечивает условия труда, необходимые для сохранения здоровья посетителей и работающих, а также охрану окружающей природной среды от воздействия техногенных факторов и соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

Электроснабжение нежилого здания Лит. «А» по адресу: <адрес> соответствует требованиям СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», предъявляемым к устройству внутренних электрических сетей.

Произведенный монтаж коммуникаций водоснабжения и водоотведения нежилого здания Лит. №» по адресу: <адрес> не противоречит требованиям СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

Расположение и монтаж газораспределительной системы нежилого здания Лит. «№» по адресу: <адрес> не противоречит требованиям СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы».

Вентиляционное оборудование, воздуховоды, трубопроводы, теплоизоляционные конструкции и другие изделия и материалы, используемые в системах внутреннего теплоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования исследуемого нежилого здания Лит. «№ по адресу: <адрес> не противоречат требованиям СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», предъявляемым к системам внутреннего тепло и холодоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в помещениях общественных зданий.

Устройство двухскатной крыши нежилого здания Лит. № по адресу: <адрес>, с наружным организованным водостоком соответствует требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли», предъявляемым к кровлям зданий.

Расположение нежилого здания Лит. № на земельном участке по адресу: <адрес> с разрешенным использованием – для объектов общественно-делового значения, соответствует виду разрешенного использования данного земельного участка.

Расположение нежилого здания Лит. «№» на земельном участке с № по адресу: <адрес> в зоне общегородского центра первого типа (Ц-1), соответствует основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, указанным в требованиях п.2 ст.49 «Градостроительный регламент зоны общегородского центра первого типа (Ц-1)» Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Предельные параметры нежилого здания Лит. «№ (количество этажей, высота) по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям п.4.2 ст.49 «Градостроительный регламент зоны общегородского центра первого типа (Ц-1)» Правил землепользования и застройки <адрес>, устанавливающих в данной зоне предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные градостроительным регламентом.

Строительные работы, произведенные в нежилом здании Лит. № по адресу: <адрес>, не изменили расстояния до границ участка и зданий, расположенных на соседних земельных участках, что исключило необходимость проведения исследования соответствия расположения нежилого здания Лит. № относительно границ, а также зданий, расположенных на соседних участках.

Количество возможных подъездов пожарных автомобилей к нежилому зданию Лит. № по адресу: <адрес>, а также ширина проездов для пожарной техники не противоречат требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» и ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», предъявляемым к минимальной ширине проездов и числу подъездов к зданиям и сооружениям.

В нежилом здании Лит. «№ по адресу: <адрес> имеется техническая возможность обеспечить условия использования в полном объеме помещений здания для маломобильных групп населения.

Как следует из заключения экспертизы, к компетенции эксперта-строителя может относиться вопрос о наличии, либо отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан исключительно в рамках имеющихся несущих строительных конструкций нежилого здания Лит. № по адресу: <адрес>.

Оценка состояния строительных конструкций исследуемого объекта произведена на основе визуального технического обследования, согласно указаниям ГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Несущие конструкции нежилого здания Лит. № по адресу: <адрес> не противоречат требованиям СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции» и СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность всего здания, недопущение обрушения его конструкций. Техническое состояние несущих конструкций нежилого здания Лит. № – работоспособное, т.е. в соответствии с ГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

Произведенное экспертами исследование свидетельствует об обеспечении необходимых требований к зданиям и сооружениям, предъявляемых ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а именно:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду, что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем заключение экспертов принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Из ч. 1 ст. 51 ГрК РФ следует, что реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ признаком самовольной постройки является ее осуществление без получения на это необходимых в силу закона согласований.

Согласно п.4 ч.17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

С учетом характера произведенных работ в нежилом здании с кадастровым номером № установленного по результатам комиссионной судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что проведенные ответчиком строительные работы в нежилом здании Лит. № по адресу: <адрес> до его отчуждения истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не являются реконструкцией данного здания и не требуют получения разрешения на строительство, так как они не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как следует из материалов дела, заключенный между сторонами договор купли-продажи не содержит условий о качестве приобретенных объектов недвижимости, в связи с чем продавец был обязан передать покупателю объекты, пригодные для целей, для которых объекты такого рода обычно используется.

В этой связи довод истца о том, что спорное нежилое здание было передано продавцом в состоянии, не соответствующем условиям договора о его качестве, с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, не подтверждается обстоятельствами дела.

Факт существенного нарушения продавцом требований к качеству спорного нежилого здания судом не установлен.

Исходя из вышеуказанного, требования истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, 3-лицо Департамент Архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, внесении записи в ЕГРН – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2020 года.

Судья: Бабакова А.В.