Решение № 3А-419/2024 3А-62/2025 3А-62/2025(3А-419/2024;)~М-712/2024 М-712/2024 от 14 апреля 2025 г. по делу № 3А-419/2024

УИД 78OS0000-01-2024-001562-18

Дело № 3а-62/2025


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

03 апреля 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Куприк С.В.,

при секретаре Ахмедовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ОКА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ОКА» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> площадью 12956 кв.м., в размере его рыночной стоимости в сумме 27574000 рублей по состоянию на 01.01.2023 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости Объекта по состоянию на 01 января 2023 года, утвержденную Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 N 199-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест" в размере 561503733,71 рублей, административный истец предоставил отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 24-2024/ОКС от 06.06.2024г., выполненной оценщиком ООО «Правовые решения».

Представитель административного истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, возражал относительно выводов судебной экспертизы, полагая, что экспертом допущены нарушения при проведении экспертизы, повлиявшие на определенную им итоговую стоимость Объекта, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости Объекта.

Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка» ФИО1, представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 не возражали относительно установления кадастровой стоимости объекта в указанном заключением судебной экспертизы № 22/11/2024-1 от 22.11.2024г. размере.

Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств не направлял.

Выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 24 октября 2024 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес>, площадью 12956 кв.м., в размере его рыночной стоимости в размере 561 503 733,71 рублей на дату 01.01.2023 года №...

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, определением суда назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного административным истцом отчета об оценке № 41-2024/ОКС от 11.09.2024, выполненной оценщиком ООО «Правовые решения», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года; проведение экспертизы поручено АО «Региональное управление оценки» эксперту ФИО3

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Согласно заключению эксперта № 22/11/2024-1 от 22.11.2024г. (л.д. 3 Т. 3) отчет об оценке № 24-2024/ОКС от 06.06.2024г., выполненной оценщиком ООО «Правовые решения» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости: оценщиком не учтено фактическое использование объекта оценки, не проведен корректный анализ НЭИ с учетом требований ФСО №7, указанные несоответствия являются нарушениями п. 20 ФСО №7; описание объекта оценки недостаточное: отсутствует анализ ведомости помещений, распределение площади по этажам, отсутствие анализа данной информации влияет на достоверность полученного результата доходным подходом, указанной в отчете информации недостаточно для определения наиболее эффективного использования, установления, подтверждения характеристик объекта и проведения достоверного расчета рыночной стоимости, указанные несоответствия являются нарушением п. 2.1, 2.2 ФСО VI.

Вышеизложенное убедительным образом подтверждает обоснованность вывода эксперта о том, что допущенные оценщиком ошибки не позволяют признать отчет соответствующим законодательству об оценочной деятельности, а при выявленных замечаниях стоимость объектов оценки не может быть признана достоверной.

Экспертом определено, что рыночная стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 12956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2023 года составляет 530 000 000 (пятьсот тридцать миллионов) рублей.

Экспертом всесторонне проанализирован отчет с точки зрения соответствия его содержания нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости сооружения определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

В судебном заседании своих устных и письменных пояснениях суду эксперт в соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ поддержал выводы заключения экспертизы и дал дополнительные разъяснения в отношении указанных выводов.

Оценивая заключение судебной экспертизы № 22/11/2024-1 от 22.11.2024 года в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Суд не находит обоснованными доводы административного истца, полагающего необходимым проведение повторной экспертизы по делу в части определения рыночной стоимости Объекта в связи с тем, что экспертом необоснованно или некорректно использованы/не использованы корректировки на характеристики объектов-аналогов, использованы несопоставимые аналоги, что привело, по мнению административного истца, к искажению итоговых результатов определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Ввиду ретроспективной оценки эксперт не может делать выводы о занимаемых площадях якорными арендаторами на дату оценки на основании представленной информации на дату составления Заключения. Также в экспликации и выписке ЕГРН отсутствует информация об арендаторах и арендуемой площади под якорных арендаторов. Поэтажные планы дают общее представление о площади. Таким образом, при определении потенциального валового дохода предполагалась сдача в аренду исследуемого объекта капитального строительства ликвидными блоками торговой галереи.

Согласно п. 2.1 п. 2.2 ФСО VI «в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников». В силу данных обстоятельств реализован среднерыночный подход к формированию доходной части, а предполагаемые истцом изменения без изменения принципа расчета являются лишь попыткой манипулирования исходными данными.

Корректировка на тип объекта, согласно Справочнику оценщика недвижимости, «Офисно-торговая недвижимость», 2021 г., под редакцией ФИО4 осуществляется для нескольких объектов: трит-ритейл (объекты торгового назначения в жилом фонде); РТЦ (районные торговые центры); ТРЦ/ТК (торгово-развлекательные центры/торговые комплексы).

Объект-аналог №... является торговым центром «Мебель дом», в котором расположены мебельные магазины, объекты общественного питания, юридические услуги, услуги ногтевого сервиса и так далее. Мнение стороны о том, что данный объект отвечает потребностям узкого круга потенциальных покупателей, ничем не обосновано и не подтверждается.

Профиль торгового центра со множеством арендаторов не является ценообразующим фактором согласно проведенному анализу рынка.

Объект-аналог №... является торговым центром, в котором расположены детейлинговые магазины, пункт выдачи, кожевенная мастерская, супермаркет и так далее. Наименование в Росреестре, которое указывает Рецензент, и фактическое использование может быть различным, как в случае данного объекта.

Объект-аналог №... является торговым центром «Константиновский». Наличие развлекательной функции относит его к одной и той же категории, так как в том или ином объеме развлекательная часть есть во всех рассматриваемых ТЦ. Также планируемые изменения функционала здания в будущем не учитываются при фактическом использовании объектов на дату оценки, так как оценка является ретроспективной.

Таким образом, все объекты-аналоги относятся к одной категории – торговые центры, корректировка не требуется, как и в части критерия наличия парковки. Поскольку все объекты имеют организованную парковку, наземная или подземная не имеет разделения на отдельные категории согласно Справочнику оценщика недвижимости, «Офисно-торговая недвижимость», 2021 г., под редакцией ФИО4

Также непосредственно район не определяет характеристики объекта, поскольку влияние на него оказывают характеристики объекта, его ближайшее окружение, окружающая застройка, перспективы ее развития, социальная и инфраструктурная обеспеченность, которая меняется внутри одного района значительно.

В части критерия износа на дату 13.05.2024 износ, согласно Техническому паспорту составлял – от 10% до 14%. В силу ретроспективности оценки износ согласно «Методике определения физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27.10.1970 №404 не может применяться. Соответственно, был произведен расчет износа по Методу определения физического износа на основе статистических исследований, который составил на 01.01.2023 г – 20,94% для литеры А, что существенно больше, чем износ, указанный в Техническом паспорте на 13.05.2024г. Расчетное значение в рамках одного из методов, превышает фактическое значение после даты оценки и аналогичные значения в альтернативных методах, в связи с чем данный метод не был использован в оценке.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы № 22/11/2024-1 от 22.11.2024 года, об установлении которой просит административный истец.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 25.10.2024 года – момент обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №..., общей площадью 12956 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию и в ценах на 01 января 2023 года в размере 530 000 000 (пятьсот тридцать миллионов) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 25 октября 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Куприк

Мотивированное решение суда изготовлено 15.04.2025 года

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>