Решение № 3-780/2016 3А-270/2017 3А-270/2017(3А-670/2016;)~3-780/2016 3А-670/2016 от 31 мая 2017 г. по делу № 3-780/2016

Дело № 3а-270/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 01 июня 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Габриелян М.Г.,

с участием представителя административного истца ООО «Карфо» - ФИО1, действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Карфо» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил :

ООО «Карфо» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости с кадастровыми номерами :

- №, площадью 20 279 кв.м., расположенного по адресу : <...>, равной его рыночной стоимости – 7239603 руб. по состоянию на 01.01.2015;

- №, площадью 2966 кв.м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Георгиевск, пе. 8 Марта, 3, равной его рыночной стоимости - 1058 862 руб. по состоянию на 01.01.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что Общество является собственником указанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участочков определена в государственном кадастре недвижимости в размерах : земельный участок с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., земельный участок с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данных земельных участков. К заявлению в комиссию был приложен отчет об оценке № 051/07.2016 от 16.08.2016, составленный оценщиком ИП ФИО2, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила – <данные изъяты> руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

Решением комиссии от 03.10.2016 № 1092 заявление административного истца об изменении кадастровой стоимости земельных участков отклонено, со ссылкой на то, что отчет об оценке имеет недостатки, хотя достоверность отчета подтверждена положительным экспертным заключением с видом проведенной экспертизы – экспертиза на подтверждение стоимости.

В связи с изложенным, а также потому, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности истца, он вынужден обратиться в суд с настоящим административным иском.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Карфо» - ФИО1 просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно по состоянию на 01.01.2015, согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 17/17 от 20.04.2017.

Представители административных ответчиков : ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представитель заинтересованного лица – администрации г. Георгиевска в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО3 просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством.

Также в материалах дела имеется отзыв на административное исковое заявление представителя заинтересованного лица администрации города Георгиевска – ФИО4, который просит рассмотреть дело в их отсутствие, возражает против удовлетворения требований в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «Карфо» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами :

№ площадью 20 279 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, расположенного по адресу : <...>;

№, площадью 2966 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для производственной деятельности, расположенный по адресу <...>.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01.01.2015.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.11.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в государственном кадастре недвижимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.11.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в государственном кадастре недвижимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости № 051/07.2016 от 16.08.2016, подготовленного оценщиком ИП ФИО2 – членом Общероссийской общественной организации РОО по заказу административного истца, рыночная стоимость земельных участков составила : с кадастровыми номерами № в размере <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером № – в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 2820/2016 от 02.09.2016, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и, какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено указанным законом на административного истца.

По ходатайству административного истца, на основании определения Ставропольского краевого суда от 20.01.2017, ООО «ГлавЭксперт» проведена судебная оценочная экспертиза по данному административному делу.

Согласно заключению эксперта № 17/17 от 20.04.2017 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01. 2015 составила :

- с кадастровым номером № площадью 20 279 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - производственная деятельность, расположенного по адресу : <...>, - <данные изъяты> руб.;

- с кадастровым номером № площадью 2966 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для производственной деятельности, расположенный по адресу <...>, - <данные изъяты> руб.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, учитывая расхождение рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной оценочной экспертизы, а также выводов эксперта о нарушении оценщиком при составлении отчета требований законодательства об оценочной деятельности, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельных участков, определенных заключением судебной экспертизы 17/17 от 20.04.2017 по состоянию на 01.01.2015, не представлено.

Экспертиза проведена судебным экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Экспертом при проведении экспертизы производился осмотр объекта оценки. В заключении произведен анализ земельного рынка в Ставропольском крае и объектов оценки. В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Поскольку оценка производилась на прошедшую дату (01.01.2015), эксперт был ограничен в выборе источников информации, публикующих в открытом доступе объявления о продаже. Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков эксперт пользовался собственной базой, сведениями, публикуемыми в печати, сведениями, размещенными в сети Интернет. Скриншоты объявлений о продаже сопоставимых объектов-аналогов содержатся в разделе «расчет стоимости».

Согласно текста заключения экспертизы, вся информация по объектам-аналогам уточнена путем интервьюирования с продавцами по телефону.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Представленный административным истцом отчет об оценке № 051/07.2016 от 16.08.2016 выполненный ИП ФИО2, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, о чем указано в экспертом заключении.

Доводы возражений административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и заинтересованного лица – администрации г. Георгиевска об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельных участков, находящегося в собственности у административного истца, не имеется и уменьшение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает права и интересы муниципального образования, может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет земельных налогов, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в суд, которая для юридических лиц устанавливается датой обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Карфо» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года :

- с кадастровым номером № площадью 20 279 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - производственная деятельность, расположенного по адресу : <...>, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

- с кадастровым номером № площадью 2966 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для производственной деятельности, расположенный по адресу <...>, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами : №

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения ООО «Карфо» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 09 сентября 2016 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Карфо» в пользу экспертного учреждения – ООО Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» стоимость проведенной по делу оценочной экспертизы в размере 80000 рублей путем перечисления на расчетный счет :

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.