Решение № 2-3743/2018 2-771/2019 2-771/2019(2-3743/2018;)~М-3657/2018 М-3657/2018 от 4 февраля 2019 г. по делу № 2-3743/2018

Дело № 2-771/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 05 февраля 2019 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Долговой С.О., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика и третьего лица ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Экодом», третье лицо: Жилищно-строительный кооператив «Экодом» о признании предварительного договора расторгнутым, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Экодом» о признании расторгнутым предварительного договора по купле-продаже жилой недвижимости № № от 05 сентября 2017 г., взыскании в ее пользу уплаченной суммы в размере 395560 рублей, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 7156 рублей.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 05 сентября 2017 г. между ООО «Экодом» как представителем компании застройщика (исполнитель) с одной стороны и нею (покупатель) с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости, по условиям которого Исполнитель обязался организовать процедуру продажи недвижимости, а Покупатель получить право на получение в собственность квартиры площадью 34,19 кв.м, расположенной на 3-м этаже по адресу: <адрес> Стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 2756985,00 руб. При этом, часть стоимости квартиры в размере 395560,00 рублей оплачивается Покупателем на расчетный счет Исполнителя двумя платежами в срок до 06 ноября 2017 г., а часть стоимости квартиры в размере 2361425,00 рублей оплачивается Покупателем на расчетный счет Застройщика по согласованному сторонами договору паенакопления в срок до 31 декабря 2017 г. Со стороны истца обязательства по предварительному договору по оплате представителю компании застройщика - ООО «Экодом» стоимости части квартиры в размере 395560 рублей были исполнены своевременно и в полном объеме. 05 ноября 2017 г. между ЖСК «Экодом» и истцом (пайщиком) был заключен Договор паенакопления № №, по которому истцом была внесена сумма паевого взноса в размере 2361425 рублей. Вместе с тем, в связи с нарушением сроков строительства и невозможностью выполнения жилищно-строительным кооперативом своих обязательств, 09 июня 2018 г. истцом было подано заявление о выходе из членов ЖСК. Решением Правления ЖСК «Экодом» от 18 июня 2018 г. договор паенакопления считается расторгнутым, паенакопление в размере 2361425 рублей подлежит возврату пайщику. Вместе с тем, ей до настоящего времени представителем компании застройщика не возращена оплата части квартиры в размере 395560 рублей.

Истец, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО1, который поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО «Экодом» и третьего лица ЖСК «Экодом» по доверенности ФИО2 в судебном заседании при даче объяснений против удовлетворения заявленных требований возражала, сославшись на то, что денежные средства в размере 395560 рублей – это платеж за агентские услуги, который не подлежит возврату истцу. Вместе с тем, выступая в прениях, исковые требования признала в полном объеме.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно договора поручения № № от 04 декабря 2014 г., заключенного между ЖСК «Экодом» и ООО «Экодом», Доверитель поручил Поверенному совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на привлечение клиентов на приобретение прав собственности на недвижимость в виде квартир и помещений строящегося объекта Доверителя, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 105-107).

05 сентября 2017 г. между ООО «Экодом» как представителем компании застройщика (исполнитель) с одной стороны и ФИО3 (покупатель) с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости № №, по условиям которого Исполнитель обязался организовать процедуру продажи недвижимости, а Покупатель получить право на получение в собственность квартиры площадью 34,19 кв.м, расположенной на 3-м этаже по адресу: <адрес> (л.д. 69-71).

Согласно п. 1.4 стороны Договора пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 2756985,00 руб. При этом, часть стоимости квартиры в размере 395560,00 рублей оплачивается ФИО3 на расчетный счет ООО «Экодом» двумя платежами в срок до 06 ноября 2017 г. (п. 1.5.1), а часть стоимости квартиры в размере 2361425,00 рублей оплачивается ФИО3 на расчетный счет застройщика ЖСК «Экодом» по согласованному сторонами договору паенакопления в срок до 31 декабря 2017 г. (п. 1.5.2).

Со стороны истца обязательства по предварительному договору по оплате представителю компании застройщика - ООО «Экодом» стоимости части квартиры в размере 395560,00 рублей были исполнены своевременно и в полном объеме, что подтверждается чек-ордером от 06.09.2017 (л.д. 22), актом сдачи-приемки оказанных услуг по Договору № № (л.д. 111), и подтвердила представитель ответчика в судебном заседании.

Как также следует из материалов дела, 05 ноября 2017 г. между ЖСК «Экодом» и ФИО3 (пайщиком) был заключен Договор паенакопления № №, в соответствии с которым в целях удовлетворения индивидуальных потребностей в жилье пайщик вступил в ЖСК, организующий строительство дома, в целях получения в дальнейшем в собственность квартиры № №, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате паевых взносов в размерах, порядке и сроках, установленных настоящим договором (л.д. 72-84). В соответствии с п. 2.1 Договора общая сумма паевого взноса пайщика составила 2361425,00 рублей, которая была внесена ФИО3 в полном объеме, что подтверждается справкой о внесении пая от 30.11.2017 на сумму 1604440 руб. (л.д. 85) и чек-ордером от 07.12.2017 на сумму 756895 руб. (л.д. 22). Согласно Приложению № 1 к договору паенакопления № № от 05 ноября 2017 г. срок окончания строительства – 3 квартал 2018 г., ЖСК обязуется сдать дом в эксплуатацию до 30 декабря 2018 г.

09 июня 2018 г. ФИО3 на имя председателя правления ЖСК «Экодом» и генерального директора ООО «Экодом» ФИО4 по причине нарушения сроков окончания строительства было подано заявление о выходе из членов кооператива, расторжении договора паенакопления и возврате паевого взноса (л.д. 24).

Решением Правления ЖСК «Экодом» от 18 июня 2018 г. договор паенакопления считается расторгнутым, паенакопление в размере 2361425 рублей было возвращено ФИО3 кооперативом согласно платежного поручения от 11 декабря 2018 г.

Вместе с тем, ФИО3 до настоящего времени представителем компании застройщика – ООО «Экодом» не возращена оплата части квартиры в размере 395560 рублей, внесенная ее согласно предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости № № от 05 сентября 2017 г.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1). Если правила, содержащиеся вчасти первойнастоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон,обычаи, последующее поведение сторон (п. 2).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты.

Исходя из п. 1.5.1 заключенного между сторонами предварительного договора № № от 05 сентября 2017 г., часть стоимости квартиры в размере 395560,00 рублей оплачивается покупателем на расчетный счет исполнителя в срок: до 11 сентября 2017 г. – 100000,00 рублей, до 06 ноября 2017 г. – 295560,00 рублей.

Таким образом, фактически между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом, судом установлено, что основной договор, а именно, договор паенакопления № № от 05 ноября 2017 г., заключенный между ЖСК «Экодом» и ФИО3, считается расторгнутым в связи с выходом последней из членов кооператива и возвратом паевого взноса.

В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № №, заключенного между ООО «Экодом» и ФИО3 расторгнутым.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Руководствуясь вышеуказанными положениями закона, из буквального толкования условий заключенного между сторонами Договора № № от 05 сентября 2017 г., суд установил, что денежные средства в размере 395560 рублей передавались в качестве задатка, по условиям договора указанная сумма входит в цену объекта и фактически является авансом, следовательно, подлежит возврату ООО «Экодом» истцу ФИО3, в связи с чем соответствующие исковые требования также подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 7156 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости № № заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Экодом» и ФИО3 05 сентября 2017 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Экодом» в пользу ФИО3 денежные средства в размере 395560 (триста девяносто пять тысяч пятьсот шестьдесят) рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7156 (семь тысяч сто пятьдесят шесть) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 08.02.2019 г.