Решение № 2-1492/2018 2-1492/2018(2-22432/2017;)~М-20236/2017 2-22432/2017 М-20236/2017 от 5 июня 2018 г. по делу № 2-1492/2018

Дело № 2-1492/18


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 06 июня 2018 года

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Поповой В.В.,

при секретаре Кулибабиной А.Е.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) – администрации муниципального образования город Краснодар ФИО1, действующей на основании доверенности ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате, и встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В Первомайский районный суд г. Краснодара обратилась администрация муниципального образования город Краснодар с вышеуказанными требованиями к ФИО2, в обоснование которых указала, что постановлением администрации от 17.07.2015 г. № ответчику предоставлен в аренду земельный участок по <адрес> кадастровый номер №, площадью 611 кв.м. для размещения объекта движимого имущества.

28.07.2015 г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды ответчик должен был вносить арендную плату свеовременно в полном размере без выставления счетов арендодателем.

Размер арендной платы кстановлен на день подписания договор и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты РФ, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешенного использовани земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласованияс арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации для неопределенного круга лиц и является обязательным для арендатора.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка – с 17.07.2015 г. по 17.07.2018 г. за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца.

Срок действия договора установлен с 17.07.2015 г. по 17.07.2018 г.

Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности внесения арендной платы.

Ответчик имеет задолженность по арендной плате в размере 461 028,69 рублей за период с 01.04.2016 г. по 30.09.2017 г.

За нарушение сроков внесения арендной платы договором аренды установлена ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Сумма пени составляет 48 238,16 рублей.

Таким образом, ответчиком обязанность по своевременному внесению арендной платы не исполняется надлежащим образом.

Кроме того, ответчик не использует участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 26.06.2017 г. установлено, что он частично огражден, на части земельного участка расположен автотранспорт, на другой – складированы бетонные плиты и стоительный мусор, часть земельного участка заросла густой растительностью.

В адрес ответчика было направлено предписание от 30.05.2017 г. об устранении нарушений в месячный срок со дня его получения, однако, получив предписание 05.06.2017 г., ответчик в установленный срок нарушения не устранил.

Таким образом, ответчиком нарушены существенные условия договора аренды.

На основании изложенного, администрация просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 г. по 30.09.2017 г. в размере 461 028,69 рублей, пени по состоянию на 11.09.2017 г. в размере 48 238,16 рублей, а всего 509 266,85 рублей, расторгнуть договор аренды от 28.07.2015 г., обязав ответчика освободить земельный участок по <адрес> и вернуть его арендодателю.

Ответчик ФИО2 педъявил встречный иск к администрации муниципального образования город Краснодар, мотивировав его тем, что земельный участок находится в третьем поясе зоны санитарной храны артезианских скважин, за красной линией застройки (территория общего пользования), установлены ограничения прав на земельный участок: соблюдать условия использования земельного участка, что исключает возведение на нем объектов недвижимости и изменение вида разрешенного использования.

По договору от 16.01.2015 г., заключенному с ООО «Арт-Проект» был разработан эскизный проект СТО на пересечении улиц Ангарская и Хаджинова в г. Краснодаре на земельном участке с кадастровым номером № площадью застройки 300 кв.м. и утвержден архитектором г. Краснодара.

При использования земель, расопложенных в третьем поясе зоны санитарной охраны существует ряд ограничений: запрещено размещение любых объектов, способных стать причиной химического загрязнения.

По информации, предоставленной департаментом архитектуры и градостроительства согласно Генплану города Краснодара, утвержденному решением городской Думы Краснодара, предоставленный ему земельный участок расположен в зоне общественно-делового коммерческого назначения, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки города земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара. Красная линия в районе арендуемого земельного участка не утверждена в соответствии сдействующим законодательством.

Поскольку условиями договора аренды предусмотрено право арендатора самостоятельно вести хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования, с возведением строений и сооружений согласно проектной документации и разрешением на строительство, то такой договор является ничтожным как несоответствующий действующему законодательству и нарушающий права арендатора.

На основании изложенного, просит признать недействительным договора аренды от 28.07.2015 г. земельного участка площадью 611 кв.м. по <адрес>А в г. Краснодаре, заключенный между ним и администрацией муниципального образования город Краснодар, применит последствия недействительности сделки в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации муниципального образования город Краснодар ФИО1 исковые требования поддержала по доводам искового заявления. Пояснила, что в соответствии с принципом свободы договора ФИО2 заключил договор на указанных в нем условиях. Просила расторгнуть договор в связи с неосвоением земельного участка и неоплатой арендных платежей.

Относительно требований встречного иска возражала, просила оставить их без удовлетворения.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 иск администрации не признал, поддержал встречные требования, просил их удовлетворить.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд считает первоначальный иск заявлен безосновательно и подлежит отклонению, а встречные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.ст. 608 – 609 ГК РФ).

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 17.07.2015 г. № ФИО2 предоставлен в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером № площадью 611 кв.м. по <адрес> (л.д. 13-14).

28.07.2015 г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО2 во временное владение и пользование предоставлен из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 611 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в <адрес> (л.д. 7-20).

Как видно из договора, земельный участок предоставлен для размещения объекта движимого имущества (ремонтная мастерская площадью не более 150 кв.м.).

Договор действует в течение трех лет с 17.07.2015 г. по 17.07.2018 г.

Факт передачи земельного участка в аренду ФИО2 не оспаривался в ходе рассмотрения дела, установлен решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 17.06.2016 г. по гражданскому делу № 2-11159/16 по иску администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Инициируя возбуждение рассматриваемого дела, администрация указывает на неисполнение ФИО2 обязанности по внесению арендной платы и неиспользование земельного участка по назначению вопреки условиям договора.

30.05.2017 г. администрация направила ФИО2 предписание о погашении задолженности по арендной плате (л.д. 30-33).

С целью расторжения договора аренды администрация направила ФИО2 соглашение от 29.06.2017 г. о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка, которые последним не подписаны.

20.07.2017 г. администрация письменно уведомила ФИО2 о прекращении договора аренды (л.д. 27-29).

Между тем, суд полагает доводы истца несостоятельными и принимает во внимание возражения ответчика ФИО2 и доводы его встречного иска о том, что по независящим от ФИО2 причинам не смог приступить к использованию предоставленного в аренду земельного участка по назначению.

По общим правилам ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По правилам ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

С целью использования земельного участка по целевому назначению – для размещения ремонтной мастерской, ФИО2 заключил договор с ООО «Арт-Проект», которым разработан эскизный проект станции технического обслуживания на пересечении улиц Ангарской и Хаджинова в г. Краснодаре.

Как видно из материалов дела, предоставленный ФИО2 по договору аренды земельный участок расположен в III поясе зоны санитарной охраны артезианских скважин.

Согласно СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», все водозаборные объекты на территории РФ должны иметь зоны санитарной охраны, согласованные с соответствующими органами надзора. Поясами охраны от загрязнений обеспечиваются как наземные, так и подземные источники водоснабжения.

В соответствии с положениями Санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения СанПиН 2.1.4.1110-02», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 г. № 10, СанПиН определяют санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны (ЗСО) источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

В соответствии с пунктом 1.4 Правил, ЗСО организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников.

В силу пункта 1.5 Правил, ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения (II пояс – охрана от бактериальных загрязнений, III пояс – охрана от химических загрязнений).

Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно - защитной полосой. В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно - защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества вод.

Третий пояс зоны санитарной охраны скважины предназначен для защит подземного водного источника от химического загрязнения.

Для расчета границ третьего пояса ЗСО необходимо определить скорость миграции химических загрязняющих веществ. Расчетный срок эксплуатации составляет менее 25 лет.

Расчет размеров II и III поясов ЗСО артезианской скважины базируется на определении промежутка времени, за которое бактериальное или химической загрязнение достигнет водозабора. Границы поясов располагаются исходя из обеспечения максимальной защиты водного источника от возможных загрязнений.

По использованию зоны III пояса ЗСО существует ряд ограничений, которые препятствуют использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением.

По информации, предоставленной департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок по <адрес>А в г. Краснодаре согласно Генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» расположен в зоне общественно-делового и коммерческого назначения. В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара (Ж.1.1). Красная линия в районе испрашиваемого земельного участка не утверждена в установленном порядке (л.д. 82).

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 13.08.2015 г. признано незаконным бездействие администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в неприведении в полном объеме Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.1.2007 г. № 19 п. 6, в соответствие с требованиями Генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы от 26.01.2012 г. № 25 п. 15, возложена обязанность принять исчерпывающие меры, направленные на привлечение указанных документов в соответствие в порядке и сроки, установленные ст.ст. 30, 31, 32, 33 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, установлено, что на земельном участке расположен гаражно-строительный кооператив.

Так, из представленного администрацией муниципального образования город Краснодар акта осмотра земельного участка от 26.06.2017 г. видно, что он частично огражден, на части земельного участка расположен автотранспорт, на части – складированы бетонные плиты и строительный мусор, часть – заросла густой растительностью (л.д. 34-36).

Согласно постановлению администрации от 17.07.2015 г., в договор должно быть включено условие о предоставлении земельного участка без права возведения объектов недвижимости на предоставленном земельном участке, без права изменения вида разрешенного использования и о необходимости соблюдения режима использования земельного участка в связи с его расположением в 3 поясе зоны санитарной охраны артезианских скважин.

Однако такое условие об ограничении в использовании земельного участка в договоре отсутствует.

ФИО2 были начаты работы по приведению земельного участка в состояние, необходимое для его использования. Как пояснил ФИО2, на земельном участке была расположен канал, он завез 1,5 куб.м. земли для выравнивания уровня земельного участка.

Таким образом, судом установлено, что по независящим от ФИО2 обстоятельствам он не смог использовать земельный участок в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, фактически никакой деятельности на земельном участке не осуществлял.

При таких обстоятельствах, суд считает, что имеются основания для признания договора аренды недействительным с момента его заключения по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Указанная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Поскольку признание договора недействительным исключает обязанность по внесению арендных платежей, суд отказывает в удовлетворении иска администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании задолженности по арендной плате.

В связи с признанием договора недействительном не может быть удовлетворен первоначальный иск также и в части требований о его расторжении.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Встречный иск ФИО2 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании договора аренды недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договора аренды земельного участка от 28.07.2015 г. №, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через районный суд в течение месяца.

Председательствующий В.В. Попова