Апелляционное определение № 33-2192/2026 от 19 марта 2026 г.

Дело №33-2192/2026

27RS0004-01-2025-007367-50

В суде первой инстанции дело рассматривалось судьей Федосовой Т.Г.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 марта 2026 года гор. Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Сосновского А.В.,

судей Железовского С.И., Верхотуровой И.В.,

при секретаре Евтушенко М.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5941/2025 по исковому заявлению ФИО1, к администрации г. Хабаровска о признании договора коммерческого найма жилого помещения заключённым на неопределённый срок, о возложении обязанности продлить действие договора коммерческого найма,

по апелляционной жалобе администрации гор. Хабаровска на решение Индустриального районного суда гор. Хабаровска от 24 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснения представителя администрации гор. Хабаровска ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО3, судебная коллегия

установила:

истец в обоснование иска указала, что является членом семьи нанимателя жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>. Спорное жилое помещение предоставлено супругу ФИО4 в 2015 г. по договору социального найма как работнику администрации, нуждающемуся в улучшении жилищных условий.

В 2019 г. условия договор социального найма изменены, 31.12.2019 г. подписан договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования.

В мае 2025 г. получено предупреждение о расторжении договора и освобождении жилого помещения. В адрес администрации направлен отказ от расторжения договора, заявление о предоставлении жилого помещения в собственность.

В предоставлении жилого помещения в собственность и продлении срока действия договора отказано.

Нанимателем соблюдаются условия договора, производится оплата коммунальных услуг, жилое помещение содержится в надлежащем состоянии.

Соблюдены условия для передачи занимаемого жилого помещения в собственность, поскольку истец с семьей проживает в нем более 10 лет, другого жилья в собственности не имеют, право на приватизацию не реализовано.

С учетом уточнения исковых требований просила признать договор коммерческого найма спорного жилого помещения от 31.12.2019 г. заключённым на неопределённый срок; возложить на администрацию г. Хабаровска обязанность продлить действие договора с 01.01.2023 г. на неопределённый срок.

Решением Индустриального районного суда гор. Хабаровска от 24.12.2025 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, постановлено:

признать договор коммерческого найма квартиры по адресу: <адрес> заключенным между администрацией гор. Хабаровска и ФИО4 от 31.12.2019 г., заключённым на новый срок, на прежних условиях.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация гор. Хабаровска, не согласившись с решением суда, просит его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В обоснование доводов жалобы указывает, что наймодателем соблюдена обязанность по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок. При этом, администрацией будет соблюден срок, в течение которого жилое помещением не будет передано в наем.

Решение не сдавать жилое помещение в наем принято в связи с необходимостью исполнения администрацией гор. Хабаровска полномочий по расселению аварийного жилого фонда.

Полагает, что правовые основания для продления договора отсутствуют, решением суда, установленный гражданским законодательством РФ баланс интересов сторон не соблюден, что привело к нарушению прав администрации города.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным.

ФИО1 просит рассмотреть апелляционную жалобу без ее участия.

Иные лица в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что квартира по адресу: <адрес> является муниципальной собственностью.

Спорное жилое помещение на основании постановления администрации г. Хабаровска № 4299 от 15.12.2015 г. относилось к специализированному жилищному фонду.

16.12.2015 г. по договору найма служебного жилого помещения, квартира предоставлена в пользование ФИО4 Совместно с нанимателем вселены члены его семьи: ФИО5 (супруга); ФИО6 (сын супруги).

24.12.2019 г. на основании постановления администрации г. Хабаровска № 4298, жилое помещение исключено из специализированного жилищного фонда.

12.12.2019 г. между администрацией г. Хабаровска и ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора найма служебного жилого помещения от 16.12.2015 г. № 15.

27.12.2019 г. постановлением администрации г. Хабаровска № 4366, квартира включена в жилищный фонд коммерческого использования.

31.12.2019 г. между администрацией гор. Хабаровска и ФИО4 заключён договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования. С нанимателем в жилое помещение вселены члены его семи: ФИО1 (супруга); ФИО6 (пасынок).

Договор заключён на срок 3 года (п.1.4 договора).

05.05.2025 г. в адрес ФИО4 направлено предупреждение о том, что администрация города не планирует сдавать указанное жилое помещение в наем, просит обратиться за расторжением договора и освобождением квартиры, сдать ключи в срок до 31.08.2025 г.

Обращение нанимателя от 29.05.2025 г., направленное в адрес администрации города, о продлении договора коммерческого найма оставлено без удовлетворения, указано на то, что перед администрацией гор. Хабаровска есть обязательства по расселению граждан из аварийного жилья.

Истцу отказано в предоставлении спорного жилого помещения в собственность, в связи с несоблюдением положений о порядке принятия решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность граждан, утв. Постановлением администрации гор. Хабаровска от 05.11.2019 г. № 3617.

По сведениям Управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации гор. Хабаровска, ФИО1, ФИО4 на территории гор. Хабаровска малоимущими не признавались, на учете в качестве нуждающихся в представлении жилого помещения не состоят

По информации КГБУ «Хабкрайкадастр», ФИО1, ФИО4 не имеют в собственности жилые помещения.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора 31.12.2022 г., он продлен на прежних условиях. Наниматель и члены семи продолжили проживать в жилом помещении на прежних условиях.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 671, 683, 684 ГК РФ, установил, что администрацией гор. Хабаровска существенные основания к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма и, соответственно, выселению из занимаемых жилых помещений не указаны, доказательства не представлены.

При этом, жилищные отношения ФИО4 и членов его семьи не изменились, ФИО4 и члены его семьи не обеспечены иным жилым помещением пригодным для проживания, спорное жилое помещение является единственным для них местом жительства.

Основанием для обеспечения ФИО4 и членов его семьи жилым помещением являлась его трудовая деятельность в администрации гор. Хабаровска, в последующем в связи с исключением жилого помещения из специализированного жилого фонда и его определение в фонд коммерческого найма, жилое помещение сохранено за нанимателем и членами его семьи на условиях договора коммерческого найма. Наниматель и члены его семьи надлежащим образом исполняют условия договора коммерческого найма, обеспечивают сохранность жилого помещения, производят оплату коммунальных услуг, не допускают иных нарушений, с которыми закон связывает возможность прекращения договора коммерческого найма.

С учетом установленных обстоятельств, суд счел возможным удовлетворить исковые требования в части, признав договор коммерческого найма квартиры по адресу: <адрес> заключённый между администрацией гор. Хабаровска и ФИО4 на новый срок, на прежних условиях.

Поскольку договор найма заключен на определённый срок - 3 года, суд не нашел оснований для признания договора, заключённым не неопределенный срок, а также для возложения на администрацию гор. Хабаровска обязанности продлить срок действия договора, поскольку судом срок действия договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого найма продлен на тех же условиях и на прежний срок.

Судебная коллегия соглашается с принятым решением и с выводами суда первой инстанции, как соответствующими обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку, и не находит оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования, представляющий собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Согласно абзацу 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» жилое помещение может выступать объектом как жилищных, так и гражданских правоотношений, в связи с чем отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений), регулируются гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1).

В силу п. 1 ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, решение собственника жилого помещения не продлять договор коммерческого найма с гражданином может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма, перечень которых предусмотрен статьей 684 ГК РФ.

По смыслу статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. Юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение в наем. Данное решение не может быть произвольным, имея своей целью выселение конкретного нанимателя, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма.

Из материалов дела следует, что 05.05.2025 г. в адрес ФИО4 направлено предупреждение о том, что администрация города не планирует сдавать указанное жилое помещение в наем, просит обратиться за расторжением договора и освобождением квартиры, сдать ключи в срок до 31.08.2025 г.

15.09.2025 г. в адрес ФИО4 направлено предупреждение, согласно которому администрация города не планирует сдавать указанное жилое помещение в наем, в связи с чем необходимо обратиться за расторжением договора и освобождением квартиры, сдать ключи в срок до 30.12.2025 г.

Судебная коллегия исходит из того, что отсутствие четких указаний в уведомлениях на наличие решения не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года, имеет правовое значение, поскольку надлежащая реализация собственником жилого помещения положений ст. 684 ГК РФ возлагает на стороны корреспондирующие права и обязанности, как по исполнению решения не сдавать жилое помещение внаем в будущем со стороны наймодателя, так и соответствующие права нанимателя в случае неисполнения данной обязанности наймодателем.

Представленные предупреждения содержат сведения о намерении наймодателя не сдавать жилое помещение внаем не менее года, вместе с тем, в них отсутствуют указания на наличие конкретного решения собственника не использовать спорное жилое помещение по договору найма в течение года.

Отсутствует и доказательства того, что собственником принято такое решение.

В связи с тем, что наймодателем, не выполнена обязанность по предупреждению нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а наниматель не отказалась от продления договора, суд, с учетом требований статьи 684 ГК РФ, правомерно признал, что договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Индустриального районного суда гор. Хабаровска от 24 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации гор. Хабаровска – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированная часть решения изготовлена 23.03.2026 г.

Председательствующий

Судьи: