Апелляционное определение № 33-77/2026 33-7739/2025 от 16 февраля 2026 г.

Судья ФИО2 УИД 38RS0Номер изъят-76

Судья-докладчик ФИО17 Номер изъят


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2026 г. <адрес изъят>

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего ФИО19

судей ФИО17, ФИО20

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по иску ФИО1 к администрации <адрес изъят> о признании общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельные участки,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята

УСТАНОВИЛА:

в основание иска указано, что на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят (вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома) расположены жилые многоквартирные дома с адресами: <адрес изъят>-<адрес изъят>.

На земельном участке с кадастровым номером Номер изъят (вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома) расположены жилые многоквартирные дома с адресами: <адрес изъят>-<адрес изъят>

Жилой дом по адресу: <адрес изъят>-<адрес изъят> расположен в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят

До настоящего времени собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят значится ООО «ИркутскБайкалСтрой» (ликвидирован Дата изъята ), что нарушает права истца, в том числе, препятствует определению порядка использования земельного участка.

Истец, как собственник квартиры по адресу: <адрес изъят>-<адрес изъят>, <адрес изъят>, обращалась с заявлением о государственной регистрации права общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят в Управление Росреестра по <адрес изъят>.

Дата изъята Управление Росреестра по <адрес изъят> направило в адрес истца уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. В указанном уведомлении Управление Росреестра по <адрес изъят> предложило истцу представить правоустанавливающий документ на земельный участок, подтверждающий право общей долевой собственности ФИО1A. (например, решение суда о признании права общей долевой собственности), в последующем в государственной регистрации прав на земельный участок было отказано.

Аналогичным заявлением в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в Управление Росреестра по <адрес изъят> обращались и иные собственники помещений в МКД, которым Управлением Росреестра по <адрес изъят> отказано в государственной регистрации прав на земельный участок.

Истец указывает, что на земельных участках с кадастровыми номерами Номер изъят расположены многоквартирные дома, соответственно в силу действующего законодательства покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом, вместе с тем, поскольку в отношении спорных земельных участков имеется обременения, ограничения, что препятствует совершению в отношении них регистрационных действий, необходим судебный акт, закрепляющий право собственности на земельные участки.

Истец просила суд признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: <адрес изъят>-<адрес изъят>9 на земельный участок площадью 10 154 кв.м, кадастровый Номер изъят, категория земель, земли населенных пунктов; право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: <адрес изъят>, <адрес изъят> на земельный участок площадью 5 305 кв.м, кадастровый Номер изъят, категория земель, земли населенных пунктов.

Решением Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята исковые требования оставлены без удовлетворения.

ФИО1 с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом не принято во внимание, что истец, являясь собственником квартиры в многоквартирном доме, имеет законное право на долевую собственность на земельный участок, на котором расположен данный дом. Это право возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.

Суд, отказывая в иске, не учел, что именно невозможность юридического закрепления этого права (путем регистрации права в ЕГРН) и невозможность самостоятельного снятия обременений с земельного участка (связанных с прежним собственником – ООО «ИркутскБайкалСтрой», которое ликвидировано) являются ключевыми моментами, требующими судебного вмешательства. Исковое заявление направлено не на установление самого факта возникновения права, а на его юридическое оформление и устранение препятствий к его реализации.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда об избрании истцом неверного способа защиты права и об отсутствии у истца материальных и процессуальных оснований для обращения с настоящими требованиями.

Автор жалобы указывает, что наличие записи в ЕГРН сведений о регистрации права собственности у ликвидированного юридического лица нарушает права собственников многоквартирных домов, так как без реестровой записи об общедолевой собственности на земельный участок у жителей отсутствуют правовые основания для распоряжения земельным участком, в частности для участия в муниципальных программах «Комфортная городская среда» и иных программах. Считает, что ликвидация прежнего собственника земельного участка ООО «ИркутскБайкалСтрой» не должна приводить к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под их домом.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО21 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 с Дата изъята является собственником квартиры по адресу: <адрес изъят>-<адрес изъят>.

Решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по адресу: <адрес изъят>9 от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , ФИО1 наделена правом на подачу искового заявления и на представление интересов собственников помещений в МКД по делу о признании права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами Номер изъят

На земельном участке с кадастровым номером 38Номер изъят (вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома) расположены жилые многоквартирные дома с адресами: <адрес изъят>-<адрес изъят><адрес изъят>

Собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят с Дата изъята является ООО «ИркутскБайкалСтрой» (согласно сведений из ЕГРЮЛ ликвидировано Дата изъята ). В отношении указанного земельного участка имеются ограничения (обременения):

1) Постановление о запрете на совершение действий по регистрации судебного пристава-исполнителя Правобережного отдела судебных приставов УФССП России по <адрес изъят> ФИО5 Номер изъят от Дата изъята (прочие ограничения и обременения);

2) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО6 от Дата изъята (запрещение регистрации);

3) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО7 от Дата изъята (запрещение регистрации);

4) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО8 от Дата изъята (запрещение регистрации);

5) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО9 от Дата изъята (запрещение регистрации);

6) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО10 от Дата изъята (запрещение регистрации);

7) Постановление о запрете отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника судебного пристава-исполнителя <адрес изъят> отдела судебных приставов УФССП России по <адрес изъят> от Дата изъята (запрещение регистрации);

8) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО9 от Дата изъята (запрещение регистрации);

9) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята (запрещение регистрации);

10) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО11 от Дата изъята (запрещение регистрации);

11) Постановление судебного пристава-исполнителя <адрес изъят> отдела судебных приставов УФССП России по <адрес изъят> от Дата изъята (арест);

12) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО12 от Дата изъята (арест);

13) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО13 от Дата изъята (запрещение регистрации);

14) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО13 от Дата изъята (запрещение регистрации);

15) Определение о принятии мер по обеспечению иска судьи Октябрьского районного суда <адрес изъят> ФИО14 от Дата изъята (запрещение регистрации);

16) Ипотека в силу закона от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята .

Земельный участок относится к землям населенных пунктов, предназначен для группы многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями.

На земельном участке с кадастровым номером Номер изъят (вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома) расположены жилые многоквартирные дома с адресами: <адрес изъят>-<адрес изъят>

Сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют, право собственности ООО «Лисиха-центр» прекращено - Дата изъята

В отношении указанного земельного участка имеются ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята , от Дата изъята

Земельный участок относится к землям населенных пунктов, предназначен для группы многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями.

Жилой дом по адресу: <адрес изъят>-б/4 расположен в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят.

Жилые дома по адресу: <адрес изъят>9 введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию №№Номер изъят.

Рассматривая исковые требования и отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку в силу закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, группа многоквартирных домов, принадлежит на праве обще долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, группе многоквартирных домов, таким образом, признание права общедолевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме на придомовой земельный участок в судебном порядке не требуется.

С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласиться не может, при этом исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от Дата изъята № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общедолевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (стать 42 Закон о государственной регистрации недвижимости).

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании пункта 1 статьи 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со статьей 16 ФЗ от Дата изъята №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 2005 года) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от Дата изъята № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Так, если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от Дата изъята № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона от Дата изъята № 214-ФЗ возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

При этом в пункте 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Указанные выводы суда согласуются с позицией, изложенной в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации Номер изъят (2021), Номер изъят (2023).

Указывая на отсутствие необходимости в признании права собственности собственников помещений в группе МКД на земельный участок, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание, что в данном случае исковые требования были направлены не на установление самого факта возникновения прав собственности собственников помещений МКД на земельный участок, а его юридическое закрепление, поскольку наличие зарегистрированных ограничений в отношении земельных участков и регистрация права собственности ликвидированного юридического лица на земельный участок, препятствует собственникам помещений МКД в реализации их права на полноценное распоряжение земельными участками, в частности на участие в муниципальных программах по благоустройству дворовых территорий и улучшению качества городской среды. Кроме того, указанные обстоятельства также явились основанием для приостановления регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с последующим отказом в осуществлении государственной регистрации.

Кроме того, судом не принято во внимание, что согласно проекту планировки территории, включая проект межевания территории планировочного элемента О-03-06, утвержденный постановлением администрации <адрес изъят> от Дата изъята (в редакции постановления администрации <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят, отношении земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят было предусмотрено образование единого земельного участка в два этапа.

Первым этапом предусмотрено формирование земельного участка с условным номером «1:1:42», площадью 15 411 кв.м., с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6)», способ образования «Перераспределение Номер изъят вторым этапом формирование земельного участка с условным номером «2:1:3», площадью 15 460 кв.м., с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6)», способ образования «Перераспределение земельного участка «1:1:42 и земель, государственная собственность на которые не разграничена».

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят согласно данным ЕГРН поставлен на государственный кадастровый учет с Дата изъята с видом разрешенного использования – эксплуатация существующей производственной базы (на основании распоряжения администрации <адрес изъят> от Дата изъята вид разрешенного использования изменен на – для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов с встроенными нежилыми помещениями); земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, согласно данным ЕГРН поставлен на государственный кадастровый учет Дата изъята с видом разрешенного использования – для эксплуатации существующих производственных зданий» (на основании распоряжения администрации <адрес изъят> от Дата изъята вид разрешенного использования изменен на – для группы многоквартирных домов с нежилыми помещениями).

Таким образом, несмотря на то, что проектом панировки территории предусмотрено формирование земельного участка под МКД, однако учитывая, что земельные участки встали на государственный кадастровый учет не в соответствии с проектом, формирование земельного участка под группу МКД и проведение его государственного кадастрового учета, невозможно.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии оснований для признания права собственности собственников помещений МКД на земельный участок в судебном порядке, судебной коллегией признаются необоснованными.

В целях определения площади и местоположения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных жилых домов, с элементами благоустройства, расположенных по адресу: <адрес изъят>, судебной коллегией по настоящему делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Дело» ФИО15

Согласно заключению эксперта ООО «Дело» ФИО15 от Дата изъята , на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят расположены жилые многоквартирные дома с адресами: <адрес изъят><адрес изъят><адрес изъят>9; на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят расположены жилые многоквартирные дома с адресами: <адрес изъят> жилой дом по адресу: <адрес изъят>-<адрес изъят> расположен в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят

Изучив топографический план масштаба 1:500, эксперт пришел к выводу, что все МКД на земельных участках с кадастровыми номерами Номер изъят связаны одной инфраструктурой и могут быть объединены в единый жилой комплекс.

Учитывая, что площадь земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят, суммарно составляет 15 459 кв.м., этой площади достаточно для эксплуатации всех девяти многоквартирных домов.

При изложенных обстоятельствах выводы районного суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании права собственности на земельные участки не соответствуют требованиям закона, в связи с чем, судебный акт подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята по данному гражданскому делу отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к администрации <адрес изъят> о признании общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельные участки, удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: <адрес изъят><адрес изъят> на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 10 154 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 5 305 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов.

Судья-председательствующий Н.Н. Шишпор

Судьи ФИО17

ФИО3

Мотивированное апелляционное определение составлено Дата изъята