Решение № 3А-27/2019 3А-27/2019~М-195/2018 М-195/2018 от 3 июля 2019 г. по делу № 3А-27/2019

№3а-27/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2019 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Бушманова А.П.,

при секретаре Шевкун Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 663,1 кв.м., расположенного по <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с указанным заявлением в Амурский областной суд, в обоснование, указав, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 663,1 кв.м., расположенное по <адрес>.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 25 мая 2018 года составляет 31 272 691,19 руб., которая внесена на основании постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 № 536.

Между тем, в соответствии с отчетом независимого оценщика ИП Ф.И.О.1 №84/2018 от 24.11.2018 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 11 153 000 руб.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение их налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

На основании изложенного, административный истец просит суд:

- пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 663,1 кв.м., расположенного по <адрес>, и установить с 25 мая 2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 11 153 000 руб.

Представители Управления Росреестра по Амурской области – ФИО2, ФИО3 в письменных отзывах просила суд принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом. Просили суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Позиция представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области отражена в письменном отзыве, согласно которой представленный отчёт независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренных нормами федерального законодательства о государственном кадастре недвижимости. Рассмотрение данного спора оставляет на усмотрение суда. Представитель просил суд рассмотреть дело в отсутствие ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области.

Представитель Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области – ФИО4 в письменном отзыве просила суд отказать в удовлетворении предъявленных требований, поскольку представленный отчет не соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №1365-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Амурской области. Также указала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости на дату 25 мая 2018 года не утверждалась, в этой связи Правительство Амурской области является ненадлежащим ответчиком.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО5 уточнила заявленные требования, просила суд пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, и установить с 25 мая 2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 12 078 070 руб. без учета НДС.

Представитель Правительства Амурской области – ФИО4 не возражала относительно уточненных требований.

Иные, участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 3).

В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 663,1 кв.м., расположенное по <адрес>.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 25 мая 2018 года составляет 31 272 691,19 руб., которая внесена на основании постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 № 536.

Между тем, в соответствии с отчетом независимого оценщика ИП Ф.И.О.1 №84/2018 от 24.11.2018 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 11 153 000 руб.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, ФИО1 просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости и установить её в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 мая 2018 года.

Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № результаты определения кадастровой стоимости, которого влияют на размер налога на имущество физических лиц, который рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости, что затрагивает его права и обязанности, суд полагает, что он вправе оспорить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п. 15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ИП Ф.И.О.1 №84/2018 от 24.11.2018, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ

Представитель заинтересованного лица администрации г. Благовещенска заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы в области оценочной деятельности для определения соответствия требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности отчета №84/2018 от 24.11.2018, а также для установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку в процессе исследования представленных сторонами доказательств у суда возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 21 февраля 2019 года на основании ст. 77 КАС РФ по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «МЦ».

В силу частей 1, 2 статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-Ф3 (далее - Закон №73-Ф3) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-Ф3 установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-Ф3 распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «МЦ».

Судом перед экспертом ООО «МЦ» поставлены вопросы: соответствует ли представленный отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом указать, допущены ли оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой. Установить рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «МЦ» от 29 мая 2019 года экспертом сделан вывод о том, что отчет №48/2018 от 24.11.2018 в целом соответствует требованиям федеральных законов об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, за исключением методов расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 663,1 кв.м., расположенного по <адрес>, по состоянию на 25 мая 2018 года составляет 12 078 070 руб., без учета НДС.

Оценивая названное заключение эксперта ООО «МЦ» от 29 мая 2019 года суд находит его допустимым доказательством, отвечающим требованиям ст.59 КАС РФ, получено судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что соответствует положениям п.1 ст.8 ФЗ Закона №73-Ф3.

Указанное заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных согласно ч.2 ст.8 Закона №73-Ф3.

Квалификация эксперта Ф.И.О.2. соответствует требованиям ст. 13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-Ф3. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не заявлено.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено. Таким образом, отчет №84/2018 от 24.11.2018 не может быть признан допустимым доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Как следует из Постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 N 536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних (минимальных) значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области.

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 №361-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению уточненные требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 249 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 663,1 кв.м., расположенного по <адрес>, и установить с 25 мая 2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 12 078 070 (двенадцать миллионов семьдесят восемь тысяч семьдесят) рублей.

Датой подачи административного искового заявления в Амурский областной суд считать 25 декабря 2018 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Амурского областного суда А.П. Бушманов