Апелляционное определение № 33-315/2026 33-4365/2025 от 6 апреля 2026 г.

Судья Шукшина Л.А. Дело №33-315/2026

(33-4365/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 07 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе председательствующего Жолудевой М.В.,

судей Порохнюк Е.Н., Титова Т.Н.

при секретаре Серяковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-2066/2025 по иску ФИО1 к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд, установлении выкупной цены,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО2 на решение Советского районного суда г.Томска от 03 октября 2025 г.,

заслушав доклад судьи Порохнюк Е.Н., объяснения истца ФИО1 и ее представителя ФИО3, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Кофман Е.Г., полагавшей решение законным и обоснованным,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором, с учетом уточнения требований, просила возложить обязанность изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №/__/ путем выкупа, с прекращением права собственности на жилое помещение, установить выкупную цену в размере 8368000 руб., взыскать судебные расходы в общем размере 33000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником указанного жилого помещения. Многоквартирный дом по /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. Вместе с тем, действий по изъятию принадлежащего истцу жилого помещения до настоящего времени не произведено.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО3 исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО2 просит решение отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указывает, что убытки при изъятии жилого помещения включают только рыночную стоимостью объекта недвижимости и фактические затраты, связанные с изъятием жилого помещения. Компенсация за капитальный ремонт не является убытками, поскольку обязанность по ремонту после приватизации приходит к собственникам.

Отмечает, что судом не учтено, что квартира приобретена не в порядке приватизации.

В письменных возражениях представитель истца ФИО1 ФИО3 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая заключение прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры №/__/ по адресу: /__/. Право собственности истца на жилое помещение зарегистрировано 18 августа 2020 г.

Земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома по /__/ сформирован, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер /__/.

Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска от 14 декабря 2023 г. №2810 многоквартирный дом №/__/ признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Города Томска от 20 декабря 2023 г. №1061 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом №/__/ признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию Октябрьского района г.Томска возложена обязанность в срок не позднее 31 декабря 2025 г. совместно с комитетом жилищной политики администрации г.Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г.Томска от 14 декабря 2009 г. №р1525.

Требованием администрации Октябрьского района г.Томска от 06 марта 2024 г. №1203 собственнику квартиры №/__/ предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: /__/.

Истец ФИО1, как собственник квартиры №/__/ в данном доме, от сноса дома за счет собственных средств отказалась, требование не исполнила.

Многоквартирный дом по /__/ включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024-2028 г., утвержденной постановлением администрации Города Томска от 07 ноября 2023 г. №901, срок расселения дома в рамках муниципальной программы не установлен.

С момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу: /__/ аварийным и подлежащим сносу, постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу не выносилось, проект соглашения об изъятии истцу не направлялся, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не проводилась доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Разрешая спор, суд исходил из того, что истец ФИО1 вправе просить выкуп принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения. Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа сторонами не согласован, суд удовлетворил требования истца о возложении на ответчика обязанности изъять спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности на него.

Судебная коллегия выводы суда признает правильными.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8 части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

В силу частей 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

На основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Как следует из части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Поскольку до обращения в суд квартира истца не изъята, истцом соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, суд обоснованно возложил на ответчика обязанность по изъятию для муниципальных нужд спорного жилого помещения, признанного аварийным, путем выкупа с прекращением права собственности истца.

Для определения размера выкупной стоимости в ходе рассмотрения дела определением от 30 мая 2025 г. судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО»).

Согласно заключению комиссии экспертов от 03 июля 2025 г. №385-Э/2025 общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 8368000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры №/__/, расположенной по адресу объекта: /__/ (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 2290000 руб.,

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом – 2063000 руб.,

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на квартиру №/__/ в указанном многоквартирном доме с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу – 3720000 руб.,

- размер убытков, связанных с изъятием квартиры №/__/ у собственника данного объекта – 295000 руб.

Учитывая результаты судебной оценочной экспертизы, суд установил выкупную цену за спорное жилое помещение в размере 8368000 руб.

Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с определенным судом размером выкупной цены, исходя из следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. №312 (далее – ВСН 58-88 (р)), капитальный ремонт – это ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Как указано в пункте 5.1 ВСН 58-88 (р), капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов до проведения капитального ремонта, составляет: фундаменты до 60 лет; стены до 50 лет; перекрытия железобетонные до 80 лет; лестницы до 60 лет; перегородки до 75 лет и т.д. (приложение №3 ВСН 58-88 (р)).

Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 04 августа 2014 г. №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (пункт 2).

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем. В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.

Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Вместе с тем, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта; объем необходимых работ на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме.

После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Из исследовательской части заключения комиссии экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 03 июля 2025 г. №385-Э/2025 следует, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт установлен по состоянию на июнь-июль 2025 г. (экспертиза проведена в период с 11 июня 2025 г. по 03 июля 2025 г.), исходя из износа многоквартирного дома 75% который определен на дату проведения оценки, а не на дату первой приватизации квартиры в доме.

В целях установления обстоятельств, имеющих юридическое значение при разрешении настоящего спора, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции приняты и исследованы новые доказательства, относительно приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: /__/.

По запросу судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда в материалы дела представлены договоры передачи жилых помещений в указанном многоквартирном доме (т.2 л.д.11-26).

Проанализировав содержания поступивших договоров, судебная коллегия установила, что приватизация первого жилого помещения (/__/) в многоквартирном доме по адресу: /__/ (ранее имел адрес /__/) осуществлена 15 августа 1995 г., что подтверждается договором передачи, зарегистрированным Администрацией Ленинского района г.Томска за №6917 от 15 августа 1995 г., заключенным между администрацией Ленинского района г.Томска в лице заместителя главы администрации Б. и К. (т.2 л.д.20).

Согласно статье 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по осуществлению капитального ремонта за счет наймодателя возникает в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения (в данном случае до 15 августа 1995 г.) возникала обязанность по проведению капитального ремонта в рамках каждого конструктивного элемента.

Следовательно, стоимость работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, составляющая сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, образуют стоимость лишь тех мероприятий, необходимость в проведении которых возникла на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме (15 августа 1995 г.).

Однако суд не дал оценки заключению судебной экспертизы с точки зрения соответствия требованиям статьи 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статей 166, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В целях правильного определения размера компенсации доли за непроизведенный капитальный ремонт дома, расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 15 августа 1995 г., приходящийся собственнику квартиры №/__/, в ценах на момент проведения экспертизы, судебной коллегией 06 февраля 2026 г. назначена дополнительная экспертиза в ООО «Бюро оценки «ТОККО» для разрешения соответствующего вопроса.

Согласно заключению комиссии экспертов от 24 марта 2026 г. №106-Э/2026 стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся истцу, составляет 3655000 руб.

При определении указанной стоимости экспертом определен размер физического износа каждого конструктивного элемента на дату первой приватизации жилого помещения в доме (1995 г.) на основании данных технического паспорта многоквартирного дома (т.1 л.д.196-206). Выявлено, что на дату приватизации первого жилого помещения (август 1995 г.) проведения капитального ремонта требовали все конструктивные элементы и внутридомовая инженерная система дома. Физический износ многоквартирного дома по состоянию на дату приватизации первого жилого помещения в доме составлял 63%.

Сведений о проведении ремонта здания до момента приватизации первого жилого помещения в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленное заключение комиссии экспертов от 24 марта 2026 г. №106-Э/2026, судебная коллегия полагает его допустимым и обоснованным, поскольку данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования с учетом специфики рассматриваемого дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный вопрос. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выкупная стоимость жилого помещения истца составляет 8303000 руб., из которой:

- рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры №/__/, расположенной по адресу объекта: /__/ (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 2290000 руб.,

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом – 2063000 руб.,

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на квартиру №/__/ в указанном многоквартирном доме с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу – 3655000 руб.,

- размер убытков, связанных с изъятием квартиры №/__/ у собственника данного объекта – 295000 руб.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению в части размера установленной выкупной цены путем снижения его с 8368000 руб. до 8303000 руб.

Довод апелляционной жалобы о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не является убытками и ошибочно включена в выкупную стоимость жилого помещения, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку, вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств проведения капитального ремонта дома, направленного на поддержание надлежащего технического состояния дома, лицом, на которого изначально возлагалась данная обязанность до приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: /__/ признан аварийным и подлежащим сносу 20 декабря 2023 г., то есть уже после приобретения истцом квартиры на основании договора дарения от 10 августа 2020 г. (право собственности зарегистрировано 18 августа 2020 г.).

Учитывая, что жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине непроведения комплексных и своевременных капитальных ремонтов, взыскание компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, независимо от основания приобретения истцом квартиры, является правомерным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» в случае изменения судом апелляционной инстанции судебного постановления суда первой инстанции, а также в случае его отмены и принятия нового судебного постановления суд апелляционной инстанции изменяет или отменяет решение суда первой инстанции о распределении судебных расходов, в том числе, если это сделано отдельным постановлением суда первой инстанции.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об изменении решения суда первой инстанции, соответственно необходимо разрешить вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд с иском истцом уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается чеком по операции от 09 апреля 2025 г.

Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя ФИО3, которая представляла интересы истца на основании договора от 01 апреля 2025 г. и дополнительного соглашения от 20 апреля 2025 г. Расписками от 01 апреля 2025 г. на сумму 7000 руб. и от 20 апреля 2025 г. на сумму 15000 руб. подтверждены расходы истца в общей сумме 22000 руб., которые признаны судом разумными в размере 15000 руб.

Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела в суде первой инстанции проведена оценочная экспертиза, расходы по проведению которой возложены на ответчика, заявившего соответствующее ходатайство. Стоимость проведения судебной экспертизы составила 20000 руб., что подтверждается актом от 03 июля 2025 г. №439, счетом на оплату от 03 июля 2025 г. №336.

Поскольку истец заявляла требования об установлении выкупной цены в размере 8368000 руб., а требование удовлетворено на сумму 8303000 руб., что составляет 99,22% от заявленных требований, судебная коллегия, применив правило пропорциональности, приходит к выводу об изменении решения в части взыскания с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины, снизив его с 3000 руб. до 2976,60 руб. (99,22% от 3000 руб.), расходов на оплату услуг представителя, снизив его с 15000 руб. до 14883 руб. (99,22% от 15000 руб.).

В связи с тем, что расходы по оплате судебной эксперты, проведенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, возложены в полном объеме на ответчика, учитывая, что исковые требования истца удовлетворены на 99,22% от заявленных требований, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение в части расходов по проведению судебной экспертизы, взысканных с ответчика в пользу экспертного учреждения, снизив его с 20000 руб. до 19844 руб. (99,22% от 20000 руб.). При этом судебная коллегия считает необходимым дополнить обжалуемое решение указанием на взыскание с ФИО1 в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» расходов по проведению судебной экспертизы в размере 156 руб. (0,78% от 20000 руб.).

Дополнительная экспертиза, проведенная при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, оплачена истцом, о взыскании данных расходов не заявлено.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 03 октября 2025 г. изменить в части:

- размера установленной выкупной цены, снизив его с 8368000 руб. до 8303000 руб.,

- размера расходов по уплате государственной пошлины, снизив его с 3000 руб. до 2976,60 руб.,

- размера расходов на оплату услуг представителя, снизив его с 15000 руб. до 14883 руб.,

- размера расходов по проведению судебной экспертизы, снизив его с 20000 руб. до 19844 руб.

Дополнить резолютивную часть решения Советского районного суда г.Томска от 03 октября 2025 г. абзацем следующего содержания:

«Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН <***> КПП /__/) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 156 руб.».

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 апреля 2026 г.