Решение № 2-148/2020 2-148/2020(2-7825/2019;)~М-8101/2019 2-7825/2019 М-8101/2019 от 3 февраля 2020 г. по делу № 2-148/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Городской округ Люберцы ДД.ММ.ГГ

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Деевой Е.Б., при секретаре судебного заседания Барахтановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску С к Г о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета,

по встречному иску Г к С о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключение сведений из ЕГРН,

установил:

Истец, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился в суд с иском Г о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, мотивируя свои требования тем, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Данное жилое помещение было получено истцом по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГг.. ДД.ММ.ГГг. стороны подписали передаточный акт, в котором подтвердили, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме и претензий к друг к другу они не имеют.

На основании п.10 договора ответчик обязался передать освобожденную квартиру от личного имущества по передаточному акту в течение 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. Вышеуказанный договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГг., но по истечении трех календарных дней ответчик не снялся с регистрационного учета, так как ответчик попросила разрешения пожить в указанной квартире, истец согласился, но сроком не более чем на 2 месяца, по истечении которых ответчик обязалась прекратить регистрацию по указанному выше адресу и съехать из спорной квартиры, оплатив коммунальные платежи за период проживания в ней.

До настоящего времени ответчик не исполнила обязательств по договору купли-продажи, не прекратила регистрацию и проживает проживать в спорной квартире.

Задолженность по оплате за коммунальные услуги составляет 16025,25рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГ

В настоящее время собственником квартиры является истец, ответчик проживанием в спорной квартире нарушает права истца.

На основании изложенного истец просит суд признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу.

Истец С в судебное заседание не явился, извещен.

Ранее в судебном заседании исковые требования поддержал в заявленном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Г в судебное заседание явилась, с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что вынужденно в данный момент в спорной квартир не проживает, так как выселена истцом, в то время как им обязанность по оплате цены договора купли-продажи до настоящего времени не исполнена.

Г обратилась в суд со встречным требованием в порядке статьи 137 ГПК РФ о признании договора купли-продажи спорной квартиры расторгнутым, исключении сведений из ЕГРН указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГг. между Г и С был заключен договор купли-продажи, квартиры общей площадью 37,4кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в УФСГРКиК по Московской области ДД.ММ.ГГг..

В соответствии с п.3 договора купли-продажи квартиры по согласованию сторон вышеуказанная квартира оценена и продана за 3700000рублей, которые С обязался уплатить продавцу в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности. Согласно договора расчеты между сторонами производятся с использованием банковского сейфа. Фактом подтверждения расчетов будет являться расписка, написанная продавцом собственноручно.

Истец по встречному иску полагает, что до настоящего времени С не исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 3700000рублей, передача квартиры по передаточному акту фактически не состоялась, она в квартире до сих пор проживает и там находится имущество принадлежащее ей по праву собственности. То есть договор купли-продажи квартиры считается не исполненным.

Расторгнуть договор по соглашению сторон не представляется возможным, поскольку ответчик от расторжения договора уклоняется.

Поскольку договор не исполнен, спорная квартира подлежит возврату в собственность продавца.

На основании изложенного, истец по встречному иску просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Г и С ДД.ММ.ГГг..

Исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности С на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика С по встречному иску против удовлетворения встречного иска возражала, просила в иске отказать, поскольку проживание Г в квартире после регистрации права собственности было временным, согласованно сторонами. Обязательства по оплате цены квартиры были исполнены в сумме 3700000рублей путем передачи наличных денежных средств продавцу. После исполнения данного обязательства между сторонами подписан акт приема-передачи денежных средств и продавцом переданы ключи от квартиры. Утверждения о не передачи Г денежных средств считает недуманными, поскольку Г ни разу не предъявляла требования об их выплате.

Третьи лица в суд не явились, извещены судом надлежащим образом.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошен Н который пояснил суду, что знаком с С с 2015года, иногда выполняет поручения последнего. С Г также знаком на протяжении одного года, познакомился в офисе у С. Относительно передачи денежных средств Г указал, что события того дня помнит хорошо, это было ДД.ММ.ГГ, воскресный день. Он (свидетель) приехал в офис к С куда примерно через некоторое время приехала и Г. С передал Г какой-то письменный документ, краем глаза он увидел, что это акт приема-передачи квартиры, она его подписала, получила денежные средства в сумме 3700 000рублей, 7 пачек по5000рублей и одна не целиковая банковская упаковка и уехала.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает исковые требования С не подлежащими удовлетворению, встречные требования Г полагает удовлетворить по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправии сторон.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Из содержания ст. 1 ГК РФ следует, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГг. между Г и С заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3 договора купли-продажи квартиры, по согласованной между сторонами цене указанная квартира продается за 3 700 000рублей.

Согласно п.4 договора, покупатель С обязался уплатить продавцу цену договора в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности.

Право залога у продавца на спорную квартиру не возникает.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ произошла государственная регистрация перехода права собственности от Г к С спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГг. между сторонами подписан передаточный акт, согласно которому претензий у покупателя к продавцу по передаваемой квартире не имеется. Окончательный расчет между сторонами за проданную квартиру произведен полностью. Претензий у продавца к покупателю по своевременности и полноте расчета по договору не имеется.

Из пояснений истца по встречному иску Г следует, что с С она знакома задолго до заключения оспариваемого договора. С обратился с просьбой заключить данный договор для того чтобы взять кредит в банке на большую сумму под залог квартиры, поскольку иначе денег не получить. Своего имущества с его слов у него не было, при этом ответчик обещал выплатить кредит за три года и вернуть квартиру Г путем заключения нового договора. Намерения по продаже квартиры у Г не было. Расписка в получении денежных средств не составлялась поскольку таковые не передавались. По этой же причине, истица продолжала проживать в спорной квартире, считая ее формально своей, до момента, пока ответчик не выселил ее в ноябре 2019года. Денежные средства по договору купли-продажи квартиры в какой-либо сумме от С не получала.

Как указано выше, согласно оспариваемого договора, расчеты между сторонами производятся с использованием банковского сейфа. Фактом подтверждения расчетов будет являться расписка, написанная продавцом собственноручно.

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное значение слов и выражений позволяет установить смысл пункта 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, из его текста следует однозначный вывод - стороны подтверждают, что расчеты между сторонами производятся с использованием банковского сейфа. Фактом подтверждения расчетов будет являться только расписка, написанная продавцом собственноручно. Договор подписан С собственноручно, отвечает требованиям статей 59, 60, 71 ГПК РФ.

Стороны в судебном заседании не отрицали, что договор аренды банковского сейфа ими не заключался, равно как и не составлялась расписка в передаче и получении денежных средств в сумме 3 700 000рублей по договору.

В силу статьи 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что условия договора купли-продажи С не исполнены, денежные средства за квартиру не переданы и доказательств подтверждающих обратное, расписка сторонами не составлялась.

Представленные С выписки по банковскому счету о поступлении на счет последнего денежных средств за период с марта 2019года по апрель 2019года в сумме достаточной для исполнения условий договора на сумму 3700000рубдей суд отклоняет, поскольку данный факт не подтверждает передачу денежных средств Г, поскольку согласно условиям договора передача подтверждается лишь распиской, написанной продавцом собственноручно, а таковая в материалах дела отсутствует.

Показания свидетеля Н судом не могут быть приняты во внимание, поскольку они противоречивы, не согласуются с обстоятельствами дела. Кром того, свидетель является заинтересованным лицом, поскольку состоит в товарищеских отношениях с С.

В соответствии со ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора Г как лицо, требующее расторжения действующего договора, должна доказать наличие существенного нарушение договора другой стороной.

Суд полагает, что такое нарушение установлено в судебном заседании, денежные средства по договору продавцу не переданы.

Кроме того, суд учитывает, что Гражданский кодекс РФ не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ наряду с распиской таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты.

Однако, такого толкования договор не содержит.

Довод стороны С о том, что акт приема-передачи денежных средств содержит условие об отсутствии претензий со стороны продавца по оплате цены договора, суд отклоняет, поскольку не подтверждает фактическую волю сторон. Из данного акта также следует, что произошла передача спорной квартиры от продавца к покупателю, однако, как установлено в судебном заседании, фактически передачи квартиры не было, Г продолжала проживать в ней в плоть до ноября 2019года.

Учитывая, что обстоятельства продажи недвижимости и оплаты должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст. ст. 56, 60 ГПК Российской Федерации ответчик не представил письменных доказательств оплаты приобретенной у истицы квартиры в указанном в договоре купли-продажи размере, истица, обосновывая свои встречные требования, утверждает, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости квартиры до настоящего времени не получила, в связи с чем у суда имеются основания для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры по правилам п. 1 ч. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности С на квартиру по адресу: <адрес> для регистрации перехода права собственности Г на квартиру по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В силу ст. 30 ЖК РФ, 209 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

При таких обстоятельствах поскольку оспариваемый договор купли-продажи квартиры между сторонами расторгнут, оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску к Г о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, удовлетворению не подлежит, в иске С следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С к Г о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета - оставить без удовлетворения, в иске отказать.

Встречные исковые требования Г к С о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключение сведений из ЕГРН - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ заключенный между С и Г по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности С на квартиру по адресу: <адрес> для регистрации перехода права собственности Г на квартиру по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГ.

Судья Деева Е.Б.