Апелляционное определение № 33-18316/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Говорова О.Н. №33-18316/2025

УИД: 61RS0045-01-2054-000932-36

№ 2-815/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Толстика О.В.

судей Донченко М.П., Шинкиной М.В.

при секретаре Сорокобаткиной В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 28 июля 2025г.

Заслушав доклад судьи Толстика О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора аренды, указав в обоснование своих требований, что истец является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 66000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

9 января 2014 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды данного вышеуказанного земельного участка сроком на 15 лет. Пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 данного договора установлен порядок внесения арендной платы, в соответствии с которыми арендатор обязуется выдать, а арендодатель обязуется получить арендную плату в порядке и сроки, установленные настоящим пунктом.

Ежегодная арендная плата за земельный участок выдается: в виде натуральной оплаты (продукцией) – зерно фуражное в количестве 2700 кг., до 1 сентября расчетного года, подсолнечник в количестве 200 кг. – до 15 ноября расчетного года, мука в количестве 50 кг., - до 15 ноября расчетного года; в виде денежной выплаты, размер которой равен сумме земельного налога, начисляемого в текущем году налоговым органом на переданный в аренду по настоящему договору, земельный участок (при предъявлении оплаченной квитанции); в виде услуг – доставка продукции, полученной в счет арендной платы, транспортом арендатора. По соглашения сторон вместо натуральной оплаты (продукцией) арендодатель может получать арендную плату в денежном выражении в форме и сумме, рассчитанной исходя из количества продукции, выдаваемой в качестве натуральной оплаты и цены, сложившейся у Арендатора на момент начисления арендной платы; Арендная плата может производится иным не запрещенным, действующим законодательством РФ, способом по дополнительному соглашению (п.3.3).

Однако, по мнению истца, ответчик грубо нарушает условия договора в части своевременной оплаты арендной платы. Несвоевременная оплата арендной платы носит систематический характер.

Так, начиная с 2020 года, ответчик в одностороннем порядке изменила форму арендной платы. Вместо натуральной оплаты (продукцией) арендная плата изменена на денежную форму в виде фиксированной суммы – 11 000 руб., за 1 га. Направленная истцом 12 февраля 2025 года в адрес ответчика претензия о ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды земельного участка с проектом соглашения о расторжении договора аренды оставлена без удовлетворения, допущенные нарушения ответчик не устранила.

По изложенным основаниям ФИО1 просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 66000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 9 января 2014 года между истцом и ИП ФИО2, обязать ответчика вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он был передан, а также взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 40 000 руб. и государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решением Неклиновского районного суда Ростовской области от 28 июля 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

С таким решением суда не согласилась ФИО1, подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности, принятии по делу нового судебного акта об удовлетворения исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт приводит доводы о том, что выводы суда противоречат обстоятельствам, установленным в ходе рассмотрения дела, настаивает на том, что достоверно установлены многократные в период с 2020 года по 2024 года случаи нарушений сроков арендной платы, которые являются существенными.

Заявитель жалобы также оспаривает выводы суда о недоказанности факта передачи истцом квитанции об уплате налога, поскольку такую передачу и неперечисление соответствующей суммы ответчиком подтвердили допрошенные свидетели.

Кроме того, как отмечает апеллянт, судом не дано никакой правовой оценки доводам иска о том, что начиная с 2020 года, ответчиком в одностороннем порядке вместо натуральной оплаты (продукцией) арендная плата изменена на денежную форму в размере фиксированной суммы – 11 000 руб. за 1 га, при этом письменного соглашения о замене вида платы, как того требует закон и условия договора, сторонами не заключалось. Также апеллянт обращает внимание, что судом не принято никакого решения относительно исковых требований о взыскании судебных расходов.

В письменных возражениях ИП ФИО2, опровергая доводы апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

В отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, гражданское дело рассмотрено судом апелляционной инстанции на основании ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу и возражения на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителя ФИО1 – Эля Р.В., а также представителя ИП ФИО2 – ФИО3, проверив законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, ФИО1 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 66000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

9 января 2014 года между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН указанного выше земельного участка сроком на 15 лет.

Пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 данного договора установлен порядок внесения арендной платы, в соответствии с которым арендатор обязуется выдать, а арендодатель обязуется получить арендную плату в порядке и сроки, установленные настоящим пунктом.

Ежегодная арендная плата за земельный участок выдается: в виде натуральной оплаты (продукцией) – зерно фуражное в количестве 2700 кг., до 1 сентября расчетного года, подсолнечник в количестве 200 кг. – до 15 ноября расчетного года, мука в количестве 50 кг., - до 15 ноября расчетного года; в виде денежной выплаты, размер которой равен сумме земельного налога, начисляемого в текущем году налоговым органом на переданный в аренду по настоящему договору, земельный участок (при предъявлении оплаченной квитанции); в виде услуг – доставка продукции, полученной в счет арендной платы, транспортом арендатора. По соглашения сторон вместо натуральной оплаты (продукцией) арендодатель может получать арендную плату в денежном выражении в форме и сумме, рассчитанной исходя из количества продукции, выдаваемой в качестве натуральной оплаты и цены, сложившейся у Арендатора на момент начисления арендной платы; Арендная плата может производится иным не запрещенным, действующим законодательством РФ, способом по дополнительному соглашению (п.3.3).

12 февраля 2025 года истец направила в адрес ответчика ИП ФИО2 претензию о ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды земельного участка с проектом соглашения об расторжении договора аренды. Ответчик оставила претензию без ответа, допущенные нарушения не устранила.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора, истец ссылалась на то обстоятельство, что ответчик более двух раз подряд производит оплату арендных платежей по истечении установленного договором срока, что по мнению истца, является существенным нарушением условий договора, влекущем его досрочное расторжение.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля БАВ, суду пояснил, что ИП ФИО2 неоднократно нарушались сроки выплаты арендной платы. В настоящее время не имеется задолженности по арендной плате. Однако переданные в адрес ответчика налоговые уведомления по земельному налогу не компенсированы, возврат денежных средств по оплаченному земельному налогу не произведен.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля МГВ суду пояснил, что в настоящее время работает у ИП ФИО2 Им лично передавались налоговые уведомления бухгалтеру ИП ФИО2 – НГВ

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля КЛМ суду пояснила, что является арендодателем ИП ФИО2, ей ежегодно производят возврат денежных платежей за уплаченный земельный налог. Налоговые уведомления она передает бухгалтеру ИП ФИО2 – НГВ

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ЩАИ суду пояснил, что он является супругом ИП ФИО2 В его присутствии и по просьбе БАВ была изменена форма оплаты, вместо натуральной оплаты (продукцией) истец выразил желание получать арендную плату в денежном выражении. Арендная плата выплачивалась ежегодно. Каких-либо требований о возврате земельного налога со стороны истца не поступало.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля НГВ суду пояснила, что является бухгалтером ИП ФИО2 Пайщики, желающие получить возврат земельного налога передают ей оплаченные налоговые уведомления, на что составляется ведомость и производится возврат земельного налога. Ни ФИО1, ни БАВ налоговые уведомления для возврата земельного налога за период с 2020 года по 2023 год не передавали.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 450, 619 ГК РФ, ст.ст. 22, 46 ЗК РФ, исходил из того, что досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом, а поскольку в данном случае арендатором предприняты меры для исполнения условий договора аренды и имевшие место нарушения сроков уплаты арендной платы были ответчиком устранены в разумный срок и в полном объеме, в настоящее задолженность по арендным платежам отсутствует, как и отсутствуют доказательства того, что невыплата арендной платы арендодателю носила систематический характер и имела место более двух раз и являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом суд, отклоняя доводы истца о том, что ответчиком в нарушение п. 3.1 договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.01.2014 не производится денежная выплаты земельного налога, начисляемого в текущем году налоговым органом на переданный в аренду земельный участок, указал, что согласно п. 3.1 договора денежные выплаты, размер которых равен сумме земельного налога, начисляемого в текущем году налоговым органом на переданный в аренду по настоящему договору земельный участок, производятся при предъявлении оплаченной квитанции, однако истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих направление (предъявление) в адрес ИП ФИО2 оплаченных налоговых уведомлений, а передача арендатору оплаченных налоговых уведомлений через МГВ, допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля, надлежащим доказательством, подтверждающим направление (предъявление) налогового уведомления, как предусмотрено договором аренды земельного участка, не является.

Судебная коллегия полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленных судом, а также нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 ГК РФ).

Договор, в силу статей 450, 619 ГК РФ, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ.

Указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При этом не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 ГК РФ) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом, поскольку необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.

Суд первой инстанции установил, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 66000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от 09.01.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключен сроком на 15 лет. На дату принятия судебного решения задолженность перед арендодателем у арендатора полностью отсутствовала, что не оспаривалось истцом, доказательств существенных нарушений договора аренды земельного участка стороной истца не представлено.

При таких обстоятельствах в сложившейся ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора), как обоснованно отметил суд, является крайней. Кроме того, в данном случае из поведения ответчика, которой предприняты меры для исполнения условий договора аренды, а имевшие место нарушения сроков уплаты арендной платы были устранены в разумный срок и в полном объеме, следует явное намерение сохранения договорных отношений.

Таким образом, принимая во внимание, что у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам, учитывая также установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, расторжение договора аренды в данном случае будет несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, в связи с чем суд первой инстанции, обоснованно не усмотрев существенных нарушений договора, влекущих его расторжение, правомерно отказал в иске.

Вопреки позиции апеллянта, при рассмотрении дела суд установил все существенные обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судебной коллегией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что достоверно установлены многократные в период с 2020 года по 2024 года случаи нарушений со стороны ответчика сроков арендной платы, которые являются существенными, являлись предметом проверки суда первой инстанции и были обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в решении, дополнительном обосновании не нуждаются, по существу направлены на переоценку обстоятельств дела и представленных доказательств, попытку их иной трактовки, что не может являться основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Оспаривание апеллянтом представленных ответчиком в материалы дела ведомостей об оплате арендной платы за период с 2020 года по 2024 год, представленное апеллянтом почерковедческое исследование о том, что подписи в ведомостях за 2020 год и 2021 год выполнены не БАВ, также отмену решения и расторжение заключенного между сторонами договора не влекут, принимая во внимание отсутствие в настоящее время задолженности у ответчика перед истцом, что не оспаривается истцом и в апелляционной жалобе, а также учитывая особенности приведенного выше правового регулирования возможности расторжения договора аренды.

Несогласие апеллянта с выводами суда о недоказанности факта передачи истцом квитанции об уплате налога, также не является основанием к отмене обжалуемого решения суда, поскольку показания истца, свидетелей МГВ и БАВ о передаче в адрес ответчика налоговых уведомлений, в частности, через бухгалтера ИП ФИО2 – НГВ, опровергаются показаниями самой НГВ, также допрошенной судом первой инстанции и пояснившей, что пайщики, желающие получить возврат земельного налога, передают ей оплаченные налоговые уведомления, на что составляется ведомость и производится возврат земельного налога, однако ни ФИО1, ни БАВ налоговые уведомления для возврата земельного налога за период 2020-2023 гг. не передавали. При этом каких-либо иных бесспорных доказательств, которые могли бы устранить противоречия в показаниях названных свидетелей и указывали бы на факт передачи (направления) ответчику налоговых уведомлений, в материалы дела истцом не представлено.

Доводы о том, что судом не дано никакой правовой оценки доводам истца о том, что начиная с 2020 года ответчиком в одностороннем порядке вместо натуральной оплаты (продукцией) арендная плата изменена на денежную форму в размере фиксированной суммы – 11 000 руб. за 1 га, также не являются основанием для отмены решения суда.

Пунктом 3 статьи 159 ГК РФ предусмотрено, что сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Исходя из данной нормы для совершения устно сделок во исполнение письменного договора необходимо наличие соответствующего соглашения, заключенного между сторонами.

Несмотря на отсутствие письменного соглашения в дополнение к ранее заключенному, с 2020 года именно в таком виде арендатор производил расчет, а арендодатель его принимал, что стороны не отрицают. При этом истец ФИО1 как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции подтвердила, что принимала оплату в денежной форме.

Поскольку заключение устного соглашения в дополнение к письменному, вопреки позиции апеллянта, не противоречит действующему гражданскому законодательству, и обе стороны своими конклюдентными действиями подтвердили наличие соглашения об арендной плате именно в денежной форме, то у суда первой инстанции отсутствовали какие-либо правовые основания для расторжения договора, с чем судебная коллегия в полной мере соглашается. Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано в полном объеме, оснований для взыскании судебных расходов у суда также не имелось.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы выводов суда первой инстанции не опровергают, наличие существенных нарушений договора аренды земельного участка, влекущих за собой досрочное расторжение договора, не подтверждают, по своей сути, сводятся к несогласию заявителя с постановленным решением, а также произведенной судом оценкой представленных доказательств и установленных объективных обстоятельств, для переоценки которых суд апелляционной инстанции оснований не находит.

Поскольку доводы апелляционной жалобы ФИО1 не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения, а оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, установленных в ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией в порядке ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Неклиновского районного суда Ростовской области Ростовской области от 28 июля 2025г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.12.2025 г.