Решение № 2-1886/2026 2-1886/2026(2-8211/2025;)~М-6592/2025 2-8211/2025 М-6592/2025 от 6 мая 2026 г. по делу № 2-1886/2026

УИД 39RS0№-36

Дело № (2-8211/2025;)


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 апреля 2026 г. <адрес>

Ленинградский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Козловой Ю.В.,

при секретаре Зварич Ю.В.,

с участием истца ФИО1 – ФИО2, представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, третьих лиц ФИО5, ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, ФИО8 к администрации городского округа «Город Калининград» о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Жилой дом № <адрес> по ул. <адрес><адрес> является объектом культурного наследия регионального значения (п. 149 приложения 1 к Постановлению Правительства Калининградской области от 23.03.2007 г. № 132 «Об объектах культурного наследия регионального и местного значения»).

Многоквартирный жилой дома с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из четырёх квартир, собственниками которых являются ФИО8, ФИО7 (<адрес>), ФИО5, ФИО9, ФИО10 (<адрес>, <адрес> ФИО6(<адрес>).

16 июля 2025 г. администрация городского округа «Город Калининград» зарегистрировала право собственности на нежилое помещение общей площадью 14,7 м2, расположенное по адресу: <адрес>.

Посчитав свои права нарушенными, полагая, что нежилое помещение является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, просила суд признать отсутствующим право собственности муниципального образования городского округа «Город Калининград» на нежилое помещение общей площадью 14,7 м2 с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец и представитель истца ФИО7– ФИО1 – ФИО2, представитель истца ФИО3 исковые требования поддержали. Указав, что спорное нежилое помещение, непосредственно связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома, входит в состав общего имущества, не имеет самостоятельного назначения, для прохода к помещению требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений.

В судебном заседании представитель ответчика администрации ГО «город Калининград» - ФИО4, просила в иске отказать, представила письменную позицию, суть которой сводится к следующему. Спорный объект относится к муниципальной собственности в силу прямого указания закона и учтен в составе основных фондов ЖЭУ-8. Во исполнение постановления мэра г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № «Об учете муниципального жилищного фонда» составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ о том, что по состоянию на 01.01.2005 сняты с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» и приняты комитетом муниципального имущества г. Калининграда, отнесенные к составу казны г. Калининграда, помещения в жилых домах, расположенных по адресам согласно приложению, за исключением жилых и нежилых помещений, являющихся частной собственностью, а также закрепленных в установленном порядке за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Из приложения к акту от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по <адрес> сняты с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» и приняты к учету в составе казны г. Калининграда. Администрация полагает, что спорное нежилое помещение - является обособленным, не предназначено для обслуживания иных помещений дома, предназначено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, всегда находилось в собственности г. Калининграда (л.д.213-216).

В судебном заседании третьи лица ФИО6, ФИО5 исковые требования поддержали, указав, что более 50 лет собственники пользуются спорным помещением, просили исковые требования удовлетворить.

Третьи лица ФИО9, ФИО10, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Ранее в судебном заседании третье лицо ФИО9 просил иск удовлетворить, указав, что нежилое помещение используется всеми собственниками многоквартирного дома, в том числе ранее предназначалось для хранения угля, поскольку квартира третьего лица имеет печное отопление.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав все собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) был введен такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г. высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, жилой <адрес> является объектом культурного наследия регионального значения «Вилла Розенкранц» (п. 149 приложения 1 к Постановлению Правительства Калининградской области от 23.03.2007 г. № 132 «Об объектах культурного наследия регионального и местного значения»).

Многоквартирный жилой дом по адресу: г<адрес>, до 1945 года постройки, до даты заключения первого договора передачи квартиры в порядке бесплатной приватизации относился к муниципальной собственности, жилые помещения на условиях социального найма занимали граждане.

В настоящее время многоквартирный жилой дома с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из четырёх квартир, собственниками которых являются ФИО8, ФИО7 (<адрес>), ФИО5, ФИО9, ФИО10 (<адрес>, 2а), ФИО6(<адрес>).

Все жилые помещения приобретены в порядке приватизации.

Так, по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – <адрес>, состоящее из двух комнат, общей площадью 64.6 м2 передано в собственность в равных долях ФИО11, ФИО7 и ФИО2 После смерти ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 доли квартиры выдано ФИО7 (л.д.23).

Согласно договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – <адрес>, состоящее из двух комнат, общей площадью 59 м2 передано в собственность в равных долях ФИО5, ФИО10, ФИО9

Согласно договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – <адрес>, состоящее из двух комнат, общей площадью 27,5 м2 передано в собственность в равных долях ФИО12, ФИО14

16 июля 2025 г. администрация городского округа «Город Калининград» зарегистрировала право собственности на нежилое помещение общей площадью 14,7 м2, расположенное по адресу: <адрес>. На основании решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №.

В составе дома в настоящее время учтены четыре квартиры, имеющие кадастровые номера: № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>), № (<адрес>), а также нежилое помещение с кадастровым номером №.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 02 сентября 1986 г. цокольное помещение данного многоквартирного жилого дома, состоит из 15 помещений, помещение № – коридор (площадью 30,9 м2), № – складское (11,6 м2), № – вспомогательное (10,4 м2), №- не указано назначение (3,2 м2), № – мастерская (19,7 м2), №–складское (14,5 м2), №- не указано назначение (13,1 м2), №–котельная (10,4 м2), №– кабинет (18,1 м2), № – вспомогательное (14,7 м2), №– мастерская (13,2 м2),№–вспомогательное (2,9 м2), №-умывальник (9,4 м2),№– склад (4,0 м2), №– туалет (1,4 м2). Итого по цокольному этажу (подвалу)–177,5 м2.

С учётом передаче в пользование и для реконструкции части помещений цокольного помещения домовладельцам в технический паспорт многоквартирного дома были внесены изменения.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 05 июля 2013 г. цокольное помещение данного многоквартирного жилого дома, имеет следующие характеристики: коридор (12,3 м2), семь вспомогательных помещений (9,1 м2, 2,9 м2, 13,2 м2, 18,1 м2, 10,4 м2, 13,1 м2, 14,5 м2), гараж (14,7 м2), лестничная клетка(10,0 м2), коридор (5,8 м2), туалет (1,3 м2), лестничная клетка (7,9 м2) (т.1 л.д.112).

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 сентября 2010 г. по делу № 2-2536/2010 исковые требования ФИО7, ФИО15 удовлетворены. Жилое помещение – <адрес> сохранена в переустроенном состоянии, за ФИО7 признано право собственности на 2/3 доли и за ФИО15 право собственности на 1/3 доли на <адрес> в <адрес> после реконструкции с новыми площадями: общей – 103,9 м2., жилой – 46,6 м2., состоящей из двух жилых комнат (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ).

При рассмотрении указанного гражданского дела судом было установлено, что в части пользования помещениями мест общего пользования цокольного этажа между собственниками жилых помещений сложился определенный порядок пользования. При этом истцам в пользование и для реконструкции выделены следующие помещения; под реконструкцию (согласно плану БТИ): № (часть помещения площадью 6,4 кв. м.), № (площадью 11,6 кв.м.), № (площадью 3,2 кв.м.), № (площадью 19,7 кв.м.), № (часть помещения площадью 9,0 кв.м.), № (площадью 4,0 кв.м.), № (площадью 1,4 кв.м.). Другие собственники квартир дома также имеют в пользовании помещения цокольного этажа.

Судом сделан вывод, что выполненная истцами реконструкция, жилого помещения <адрес> в <адрес>, в том числе в части устройства одномаршевой лестницы, объединяющей помещения первого и цокольного этажей, а также переустройство жилого помещения, выразившееся в переносе сантехнического оборудования, выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, а также иных специальных норм и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами Жилищного законодательства подвал многоквартирного дома, является общим имуществом и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В результате реконструкции к помещениям квартиры истцов присоединена также часть цокольного помещения, являющаяся общим имуществом всех собственников, передача указанных помещений в собственность истцам, путем признания права собственности, возможно только с согласия всех собственников помещений дома.

Суд пришел к выводу, что реконструкция цокольного этажа под два вспомогательных помещения с сообщением между первым и цокольным этажом с одномаршевой внутриквартирной лестницей, соответствует требованиям СНиП. Реконструкция квартиры в целом, а также переустройство произведенное внутри существующего жилого помещения также соответствует требованиям строительных и иных специальных норм и правил, законных интересов других лиц не нарушает и произведена при согласии всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

С учетом положений ст. 61 ГПК РФ указанным судебным решением установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение, о том, что цокольные помещения, являются общим имуществом всех собственников многоквартирного <адрес> в <адрес>.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 20 декабря 2010 г. исковые требования ФИО5, ФИО10, ФИО9, удовлетворены. За ФИО5, ФИО10, ФИО9 признано право собственности, по 1/3 доли за каждым, на <адрес> в <адрес> после реконструкции, перепланировки и переустройства с новыми площадями: общей – 59,3 кв.м.; общей с холодными помещениями – 59,3 кв.м.; жилой – 45,5 кв.м., состоящей из трех жилых комнат (по состоянию на 17.09.2009 г.).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному по заказу истца, проанализировав, в том числе технические паспорта на МКД (1954, 1970, 1975, 1986, 1990 гг., с изменениями и дополнениями 1996, 1998, 2002, 2007 гг.), а также от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый инженер пришел к выводу, что помещение №, цокольного этажа <адрес> в <адрес>, с кадастровым номером № полностью соответствует критериям общего имущества собственников МКД, а именно: наличие ливневого колодца и транзитных магистралей; конструктивная связь с ограждающими несущими стенами и фундаментом; официальный статус «вспомогательное - производственное/вспомогательное», согласно технической документации 1954-1990г.; функциональное назначение помещения - для обслуживания всего здания (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Постановления Правительства РФ №491).

Кадастровый инженер указала, что право общей долевой собственности возникло у владельцев квартир в силу закона в момент первой приватизации жилья в здании (06.12.1995г.). Регистрация данного объекта как самостоятельного нежилого помещения в собственности иных лиц противоречит его фактическому техническому назначению и архивным сведениям БТИ.

Возражая относительно требований истца, ответчик указал, что право собственности на спорное нежилое помещение возникло у администрации в силу постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25 сентября 1992 г. № 2241.

В соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества, в собственности городского округа «Город Калининград» находится имущество с идентификационным номером 3907, расположенное по адресу: <адрес>, вид помещения - нежилое, объект права - встроенный гараж, общая площадь 14,7 м2 (т. 1 л.д. 39).

Во исполнение постановления мэра г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ о том, что по состоянию на 01.01.2005 сняты с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» и приняты комитетом муниципального имущества г. Калининграда, отнесенные к составу казны г. Калининграда, помещения в жилых домах, расположенных до адресам согласно приложению, за исключением жилых и нежилых помещений, являющихся частной собственностью, а также закрепленных в установленном порядке за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве оперативного управления над хозяйственного ведения.

Из приложения к акту (под номером 431) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что помещения по <адрес> сняты с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» в приняты к учету в составе казны <адрес>.

Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей.

Учитывая представленные в дело доказательства, выводы кадастрового инженера, согласно которым в границах помещения, с кадастровым номером 39:15:131810:435 расположены технологические узлы общедомовых систем ливневого и дренажного водоотведения, что является инженерной защитой фундаментов здания, по спорному помещению проходят транзитные трубопроводы водоснабжения и водоотведения, указанные коммуникации, являющиеся частью единого инженерного контура МКД и требуют круглосуточного доступа для обслуживания, нежилое помещение ограничено несущими и ограждающими несущими конструкциями (фундаментные стены застройки 1913г), выполняющими опорную функцию для всех вышележащих этажей, принимая во внимание преюдициальные выводы суда по ранее рассмотренному делу о том, что помещения цокольного этажа являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как вспомогательное, требующее постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение, право на которое зарегистрировано за муниципалитетом, исходя из его технических характеристик и назначения является общим имуществом, в связи с чем исковые требования ФИО7, ФИО15 к администрации ГО «Город Калининград» о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению.

Довод ответчика, о том, что право муниципальной собственности на спорный объект недвижимости у администрации возникло в силу постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» судом отклоняется, поскольку сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2024 г. N 305-ЭС24-13782 по делу N А40-109777/2023).

Ссылка ответчика на акт от ДД.ММ.ГГГГ о снятии с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» и принятии в состав казны помещений по <адрес> под номером №, также не подтверждает его исключение из состава общего имущества дома, поскольку указанный акт содержит лишь общее количество помещений – 4, их общую площадь – 300 м2 и жилую площадь – 218 м2, что не позволяет идентифицировать среди них спорное нежилое помещение площадью 14,7 м2, учитывая, что представитель администрации в судебном заседании не смогла ответить на вопрос какие конкретно помещения многоквартирного дома вошли в этот акт.

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.

Таким образом, с учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО7 (ИНН <данные изъяты>), ФИО8 (ИНН <данные изъяты>) к администрации ГО «Город Калининград» о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности муниципального образования городской округ «Город Калининград» на нежилое помещение по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.В. Козлова

Мотивированное решение

составлено 07 мая 2026 г.