Апелляционное определение № 33-662/2026 от 25 февраля 2026 г.

Судья Клименко М.В. Дело № 33-662/2026

УИД 46RS0020-01-2024-000455-47

№2-355/2024

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Курск 26 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Букреевой Е.В.

судей Брынцевой Н.В., Звягинцевой Н.Н.

при секретаре Сухих Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущества Курской области к ИП ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов, поступившее по апелляционным жалобам ИП ФИО1, ФИО2 на решение Рыльского районного суда Курской области от 23 сентября 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования Министерства имущества Курской области удовлетворить, изъять у ИП ФИО1, ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов».

Заслушав доклад судьи Звягинцевой Н.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Министерство имущества Курской области обратилось в суд к ИП ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов, ссылаясь на то, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит по 1/2 доли объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки 192 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> На основании решения Арбитражного суда Курской области по делу А35-7861/2021, вступившего в законную силу 15.04.2022, между Министерством имущества Курской области и ответчиками был заключен договор аренды земельного участка № 04-03/23ф, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, <адрес>, с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание», на срок с 20.06.2022 по 19.12.2023. Земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта, находящегося на данном земельном участке, сроком по 19.12.2023. Строительство объекта на земельном участке до настоящего времени не завершено. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся. Поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с окончанием срока, строительство объекта на земельном участке не завершено, на основании п. 6 ст. 239.1 ГК РФ просили изъять у ИП ФИО1, ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> е, путем продажи с публичных торгов.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционных жалобах ИП ФИО1 и ФИО2 просят отменить решение суда как незаконное.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 11 июня 2025 года решение Рыльского районного суда Курской области от 23 сентября 2024 года оставлено без изменений, апелляционные жалобы ответчиков ИП ФИО1 и ФИО2 без удовлетворения. С ответчиков взысканы в пользу ООО «Феникс» расходы за проведение экспертизы по 37 500 руб. с каждого.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 11 июня 2025 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Курского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения ответчиков ИП ФИО1, ФИО2, поддержавших апелляционные жалобы, представителя Министерства имущества Курской области ФИО3, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с п.3 ст.239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 21.06.2022 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курской области от 17.02.2022 между Министерством имущества Курской области с одной стороны и ИП ФИО1 и ФИО2 с другой стороны был заключен договор № 04-03/23ф аренды земельного участка площадью 300 кв.м, с видом разрешенного использования «Бытовое обслуживание», с кадастровым номером №, местоположением <адрес>, на срок с 20.06.2022 по 19.12.2023, для завершения строительства объекта, находящегося на данном земельном участке.

В решении арбитражного суда указано на заключение договора аренды без проведения торгов.

Согласно акту приема-передачи от 21.06.2022 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, передан Комитетом по управлению имуществом Курской области ФИО1 20.06.2022.

Из выписки из ЕГРН на 07.06.2024 следует, что земельный участок с кадастровым номером № передан в аренду ФИО1, ФИО2 на основании договора аренды со сроком действия с 20.06.2022 по 19.12.2023.

Согласно выписке ЕГРН на 07.06.2024 нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет степень готовности незавершенного строительства 17 %, зарегистрированный на праве общей долевой собственности за ФИО1 и ФИО2 по ? доле за каждым.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, согласно заключению ООО «Феникс» от 05.05.2025 на период с 09.02.2025 по 05.05.2025 степень готовности объекта исследования - здание (нежилое) площадью 173.2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет 95 %.

Разрешая спор по существу и, удовлетворяя заявленные Министерством имущества Курской области исковые требования, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 39.6 ЗК РФ, ст. 239.1 ГК РФ, и исходил из того, что договор аренды был заключен после 2015 года однократно для завершения строительства объекта недвижимости, однако, строительство здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, как в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, так и на момент разрешения спора не завершено.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в ряд законодательных актов внесены изменения, предоставляющие, в частности, право уполномоченному органу обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

С учетом положений пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, пункта 33 статьи 34 Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Из объяснений ответчиков, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что завершить строительство нежилого здания они не смогли по независящим от них обстоятельствам.

Так, материалами дела подтверждается, что нарушение срока строительства объекта связано, в том числе, со строительством объекта в сложных условиях, которые значительно затрудняли проведение строительных работ, а именно: в период эпидемии COVID-19 в первые полтора года аренды земельного участка, расположение спорного здания в приграничной территории с Украиной (25 км), нахождение с весны 2022 года города Рыльска Курской области под обстрелами со стороны вооруженных сил Украины, введение с 19.10.2022 года на основании Указа Президента РФ от 10.10.2022 №757 «О мерах, осуществляемых в субъектах Российской Федерации в связи с Указом Президента РФ от 19.10.2022 №756» на территории Курской области «среднего уровня реагирования», последующее введение в Рыльском районе Курской области решением председателя антитеррористической комиссии Курской области от 03.02.2023 №21 с 04.02.2024 желтого уровня террористической опасности, объявление 18.06.2023 органами муниципальной власти Рыльского района и г. Рыльска о подготовке к эвакуации жителей Рыльского района, нахождения г. Рыльска Курской области в зоне, входящей в территорию на которой осуществляется контртеррористическая операция по борьбе с украинскими вооруженными формированиями, при осуществлении регулярных обстрелов г.Рыльска Курской области в период 2022-2023 гг.

Кроме того, срок, на который продлен договор аренды для завершения строительства объекта, составляет менее установленного законом трехлетнего срока.

Вместе с тем, из заключения эксперта ООО «Феникс» следует, что общая строительная готовность объекта составляет 95%, которая относится к заключительной стадии готовности строительного объекта. Как правило, на таком этапе здание возведено, остается выполнить пусконаладочные мероприятия, незначительные объемы отделки, благоустройства.

Согласно имеющимся в материалах дела документам в отношении указанного объекта получены технические условия и осуществлено подключение (технологическое присоединение) объекта заказчика ФИО1 к инженерным сетям, подготовлен технический план здания.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что ответчики злоупотребили правом, в частности, длительное время без уважительных причин не использовали земельный участок для строительства нежилого здания, не имеется, а, следовательно, данное обстоятельство исключает возможность изъятия объекта незавершенного строительства.

Выводы суда об обратном сделаны с нарушением норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции решение вынесено на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств и без учета установленных по делу обстоятельств, свидетельствует о нарушении норм материального права и процессуального права, повлиявших на исход дела, данные нарушения не могут быть устранены без отмены судебного постановления, в связи с чем решение подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Министерства имущества Курской области (в настоящее время Министерства градостроительной политики, имущественных и земельных отношений Курской области) к ИП ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Рыльского районного суда Курской области от 23 сентября 2024 года отменить, принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Министерства градостроительной политики, имущественных и земельных отношений Курской области об изъятии у ИП ФИО1, ФИО2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, отказать.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 марта 2026 года.