Апелляционное определение № 33-6632/2026 от 27 апреля 2026 г.

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 28.04.2026

Дело № 33-6632/2026 (2-187/2026)

УИД 66RS0007-01-2025-004290-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

14 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.

судей Доевой З.Б., Тяжовой Т.А.,

при ведении протокола помощником судьи Воробьевой Д.Т. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в лице законного представителя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер», Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Главному управлению Федеральной службы судебных приставов России по Свердловской области о признании недействительными торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 22.01.2026.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения явившихся участников, судебная коллегия

установила:

ФИО1 в лице опекуна ФИО2 обратился с иском к ТУ Росимущества в Свердловской области, ООО «Партнер», ГУ ФССП России по Свердловской области, просит признать недействительными торги, договор купли-продажи, применить последствия недействительности сделки.

В обоснование требований указано, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.07.2019 с ФИО1 в пользу ООО «Тентострой» взыскана задолженность по договору в размере 960 000 руб., судебные расходы 47000 руб.

Заочным решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 15.06.2020 обращено взыскание на жилой дом площадью 36 кв.м. и земельный участок площадью 591 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

18.03.2022 состоялись торги в форме открытого аукциона по реализации принадлежащих истцу ФИО1 жилого дома 36 кв.м. и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>.

Победителем указанных торгов является ООО «Партнер», который 06.04.2022 с ТУ Росимущества СО заключил договор реализации арестованного имущества.

На момент реализации имущества на принадлежащем истцу земельном участке жилой дом площадью 36 кв.м. отсутствовал, возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504069:46, площадь застройки земельного участка 140 кв.м, поставленный на кадастровый учет 04.07.2012, на который обращение взыскания не произведено, который не учтен при проведении торгов.

Ссылаясь на то, что на торгах реализован объект, который не являлся предметом торгов, оценка имущества проведена без учета объекта незавершенного строительства, стоимость объекта незавершенного строительства существенно превышает совокупную стоимость земельного участка и снесенного жилого дома, объект реализован по цене ниже рыночной, истец просит признать недействительными (ничтожными) торги по продаже жилого дома площадью 36 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0504069:44 и земельного участка площадью 591 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0504069:1, расположенные по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности торгов.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Ссылается на неправильное определение подлежащих установлению обстоятельства, недоказанность установленных обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца ФИО3, ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержали, представитель ответчика ООО «Партнер» ФИО5 возражал против удовлетворения жалобы.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.07.2019 по А60-21660/2019 с ФИО1 в пользу ООО «Тентострой» взыскана задолженность по договору в размере 960 000 руб., судебные расходы 47000 руб., 16.08.2019 выдан исполнительный лист ФС №031489718 (л.д. 184 т. 1).

На основании выданного Арбитражным судом Свердловской области исполнительного листа постановлением судебного пристава – исполнителя Октябрьского РОСП от 07.09.2019 возбуждено исполнительное производство №57926/19/66005-ИП в отношении должника ФИО1, предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в размере 1007000 руб.

Вступившим в законную силу заочным решением Чкаловского районного суда города Екатеринбурга от 15.06.2020 удовлетворен иск ООО «Тентострой» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество, обращено взыскание на принадлежащее на праве собственности ФИО1 имущество: земельный участок, с кадастровым номером 66:41:0504069:001, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий индивидуальный жилой дом, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом, площадью 36,0 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0504069:44, расположенный по адресу: <адрес>.

Начальная продажная стоимость данного имущества заочным решением суда не установлена.

Определением Чкаловского районного суда г. Екатерибурга от 16.08.2022 ФИО1 отказано в удовлетворении заявления об отмене заочного решения Чкаловского районного суда города Екатеринбурга от 15.06.2020.

Определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 14.11.2023 в удовлетворении заявления ФИО2, действующей в интересах ФИО1, о пересмотре заочного решения Чкаловского районного суда города Екатеринбурга от 15.06.2020 по вновь открывшимся обстоятельствам отказано. В апелляционном определении Свердловского областного суда от 28.02.2024 указано, что спор о начальной продажной стоимости объектов недвижимого имущества может быть разрешен при оспаривании начальной продажной стоимости объектов недвижимого имущества.

Судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области 08.06.2021 вынесено постановление о принятии результатов оценки в рамках исполнительного производства от 07.09.2019 №57926/19/66005-ИП, возбужденного Арбитражным судом Свердловской области по делу А60-21660/2019, предмет исполнения: 1007000 руб., в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя - ООО «Тентострой», согласно которому приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика № О 05-1183/20 от 04.03.2021 об оценке арестованного имущества: жилой дом, площадью 36 кв.м., кадастровый номер 66:41:0504069:44, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504069:001, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, оценены в 3 488 000 руб., должник ФИО1 получил указанное постановление судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП города Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области 12.07.2022.

Уведомлением о готовности к реализации арестованного имущества от 13.07.2021 ГУ ФССП по Свердловской области поручило ТУ Росимущества в Свердловской области реализацию жилого дома площадью 36 кв.м с кадмастровым номером 66:41:0504069:44, земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504069:001, площадью 591 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 17.06.2021 переданы в ТУ Росимущества в Свердловской области на реализацию на открытых торгах в форме аукциона жилой дом, площадью 36 кв.м., кадастровый номер 66:41:0504069:44, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504069:001, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, оценены в сумму 3 488 000 руб. (л.д. 196198 т. 1).

30.11.2021 торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия допущенных участников.

13.12.2021 постановлением судебного пристава - исполнителя цена имущества снижена на 15% до 2964 800 руб. (л.д. 200 т. 1).

В публикации по данной процедуре в описании лота значились жилой дом, кадастровый номер 66:41:0504069:44 площадью 36 кв.м., земельный участок кадастровый номер 66:41:0504069:1 площадью 591 кв.м., адрес: <адрес>.

17.03.2022 протоколом № 6647-ОАОФАИ /2/1 «О результатах проведения торгов в электронной форме по Лоту № 1» победителем аукциона признано ООО «Партнер», предложившее цену 4 124800 руб. (л.д. 78-79, 179-180 т. 1).

06.04.2022 между ТУ Росимущества в Свердловской области и ООО «Партнер» заключен договор реализации арестованного имущества на торгах № 05-2087/21/66-09/392, в соответствии с которым уполномоченный орган, выступающий в качестве специализированной организации в силу закона, осуществляет принудительную реализацию арестованного имущества, принадлежащего на праве собственности должнику ФИО1, передает в собственность покупателю, а покупатель принимает следующее имущество: жилой дом, кадастровый номер 66:41:0504069:44 площадью 36 кв.м., земельный участок кадастровый номер 66:41:0504069:1 площадью 591 кв.м., адрес: <адрес>. Имущество реализовано с публичных торгов в форме аукциона, общая стоимость имущества составила 4 124 800 руб. (л.д. 117, 201 т. 1).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504069:1 и жилой дом 36 кв.м с кадастровым номером 66:41:0504069:44 зарегистрировано за ООО «Партнер» 14.04.2023.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 27.03.2023 ФИО1 признан недееспособным. Приказом ТОИОГВ СО УСП СМП СО от 31.05.2023 № 1083-О Установлена опека в отношении недееспособного ФИО1, опекуном назначена ФИО2 (л.д. 77-81 т. 1).

Истец считает, что судебным приставом – исполнителем на реализацию было передано недвижимое имущество с существенными нарушениями императивных норм земельного законодательства в виде размещения на торгах принадлежащих одному лицу земельного участка без учета расположенного на нем объекта незавершенного строительства по заниженной цене с нарушением прав должника на реализацию имущества с наиболее значительной выгодой.

Суд первой инстанции сделал вывод о недоказанности того, что допущенные ТУ Росимущества в Свердловской области, ГУФССП по Свердловской области нарушения повлияли на результаты торгов, привели к ущемлению прав и законных интересов должника, отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 554, пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Полномочия организатора торгов (полномочия по отчуждению имущества должника в исполнительном производстве) определены в пункте 5.5 постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», согласно которому Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В соответствии с частью 8 статьи 87 Федерального закона 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» указано, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Истец ссылается на нарушение принципа закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все объекты недвижимости, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2025 № 308-ЭС18-23771(25) по делу № А63-6407/2018 по смыслу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, будет ничтожна в случае, если из содержания сделки следует воля сторон, направленная на нарушение этого принципа.

В этом случае сделка должна быть квалифицирована судом в качестве ничтожной как нарушающая запрет закона (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что судебным приставом-исполнителем на реализацию передан земельный участок без расположенного на нем объекта недвижимого имущества незавершенного строительством с кадастровым номером 66:41:0504069:46, а также с фактически отсутствующим объектом недвижимости жилым домом площадью 36 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504069:1 площадью 591 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 01.03.2002, дополнительного соглашения от 20.10.2003, договора купли-продажи от 05.11.2009.

Из выписки из ЕГРН от 18.01.2021 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0504069:1, располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 66:41:0504069:44, 66:41:0504069:46 (л.д. 193 т. 1).

Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 04.07.2012.

Сведения о его демонтаже до проведения торгов и возведении нового оъекта незавершенного строительства ООО «Партнер» после приобретения по догвоору купли-продажи от 06.04.2022 отсутствуют.

Истцом предоставлены сведения о возведении спорного объекта незавершенного строительства в 2012 году и сохранении его до настоящего времени.

В техническом паспорте БТИ по постоянную на 17.10.2006, на 11.07.2022 на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0504069:1, в топографической съемке к техническим условиям ОАО «Екатеринбурггаз», на спутниковых съемках по состоянию на 2022, 2018, 2011, 2018, 2012, фотографиях зафиксирован объект незавершенного строительства площадью 196,2 кв.м, затем площадью 253,9 кв.м. (л.д. 37-74 т. 2)

ООО «БТИ» 11.07.2022 было проведено техническое обследование объекта незавершенного строительства (хозяйственный блок - котельная) литера «Б», по результатам которого установлено, что отсутствует чердачное перекрытие, входные двери и окна в холодном пристрое. По результатам обследования подготовлен ответ с описанием характеристик литеры «Б», площадью 253,9 кв.м. и информацией о невозможности подготовить технический паспорт с приложением поэтажных планов с экспликацией, составленных по фактическому состоянию объекта. 29.08.2022 ООО «БТИ» проведены полевые геодезические работы по определению координат данного объекта, по результатам которых выдан Технический план, подготовленный на основании декларации об объекте недвижимости с целью уточнения характеристик объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504069:46.

Как следует из технического плана на объект незавершенного строительства от 30.08.2022, объект поставлен на государственный кадастровый учет на основании технического паспорта № 19010, изготовленного ЕМУП БТИ по данным обследования 17.10.2006. В техническом паспорте содержатся сведения о Литере А – здании 1957 года постройки (поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером) №) и о Литере Б – объекте незавершенного строительства. Вид объекта недвижимости – здание в отношении объекта с кадастровым номером 66:41:0504069:46 указан в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 24.08.2022, использованной при подготовке технического плана, ошибочно. Степень готовности объекта незавершенного строительства определена по результатам обследования на 11.07.2022 в соответствии с готовностью конструктивных элементов, составляет 95%.

25.05.2023 ООО «Партнер» зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 378,5 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0504069:226, расположенный по адресу: <адрес>.

По гражданскому делу № 2-53/2026 по иску ФИО1 в лице законного представителя ФИО2 к ООО «Партнер» о признании права собственности на объект незавершенного строительства определением суда от 16.05.2025 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ( / / )18.

Согласно заключению эксперта ( / / )19 от 29.12.2025 (л.д.162-228 т. 2) жилой дом с кадастровым номером 66:41:0504069:226, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0504069:1 по адресу: <адрес>, является результатом завершения строительством объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504069:46. Различия в характеристиках объекта исследования в технической документации обусловлены: возведением пристроя (изменение конфигурации с Г-образной на прямоугольную, увеличение площади застройки и общей площади объекта недвижимости); переустройством чердачного пространства в мансардный этаж (увеличение этажности и общей площади); ошибочностью учета площади помещений (в техническом плане 2024 года не учтён «II свет» на 2-м этаже); различием методик расчёта площадей в техническом паспорте БТИ и техническом плане; установлено наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН: местоположение жилого дома с кадастровым номером 66:41:0504069:226 по сведениям ЕГРН смещено относительно фактических координат в среднем на 1,9 м. Экспертом выявлено отсутствие расхождений в материале стен (кирпич) между объектом незавершённого строительства (ОНС) и завершённым жилым домом, а также сохранение позиционирования объекта исследования на участке. Экспертом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0504069:46 возведён не позднее 2005 г. Первоначально здание имело Г-образную форму, что зафиксировано в исходных технических и учётных документах. В периоде 2010 по 2015 год объект подвергся реконструкции, включавшей возведение пристроя, изменившего геометрию плана; переоборудование крыши. В результате выполненных работ объект приобрёл прямоугольную форму плана, отличающуюся от первоначальной. В период с 2022 г. по 2025 г. произведено переустройство чердачного пространства, началось оформление мансардного этажа. Иные работы по реконструкции объекта недвижимости или его сносу не проводились.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 20.02.2026, не вступившим в законную силу на момент рассмотрения данного дела, иск ФИО1 в лице законного представителя ФИО2 к ООО «Партнер» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании отсутствующим право собственности, удовлетворен. Признано отсутствующим право собственности ООО «Партнер» на объект с кадастровым номером 66:41:0504069:226, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0504069:1 по адресу: <адрес>. Признано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504069:46, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0504069:1 по адресу: <адрес>, Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимого имущества.

Указанное в совокупности позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что отчет об оценке ООО «Эксперт» от 04.03.2021 составлен без учета спорного объекта незавершенного строительства, не учитывает его расположение на земельном участке, что привело к установлению заниженной стоимости спорного имущества.

На торги передан земельный участок без расположенного объекта недвижимости по заниженной стоимости при отсутствии оснований для приобретения права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504069:46 ООО «Патриот», прекращения права собственности на него у ФИО1

Нарушения при проведении торгов признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из отчета об оценке оценщика ФИО6 по состоянию на 06.04.2022 следует, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504069:46 по адресу: <адрес>, составляет 9877000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504069:1 площадью 591 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 4523000 руб.

Судебная коллегия приходит к выводу о значительном кратном (более, чем в 3 раза) несоответствии начальной продажной и покупной цены рыночной стоимости объекта.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

Учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в информационном письме от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», согласно которой уменьшение числа потенциальных покупателей влияет на формирование цены реализации, что непосредственно затрагивает права должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок, признание недействительными первичных и повторных торгов является основанием для признания недействительным торгов от 17.03.2022 и договора реализации арестованного имущества от 06.04.2022 в силу положений статьи 90 Закона об исполнительном производстве, статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного на публичных торгах, в случае нарушения порядка их проведения на взыскателя не может быть возложена обязанность возврата полученных им денежных средств (пункт 14 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.12.2005 № 101).

В качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов ТУ Росимущества в Свердловской области. Должник и ГУ ФССП по Свердловской области не являлись сторонами в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении них не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.

В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, ТУ Росимущества в Свердловской области.

Применяя положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с организатора торгов ТУ Росимущества в Свердловской области в пользу ООО «Партнер» 4124800 рублей, передаче в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504069:1 и жилого дома с кадастровым номером 66:41:0504069:44, расположенных по адресу: <адрес>.

Относительно заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

По основанию иска о том, что продажа объекта недвижимого имущества с публичных торгов без земельного участка произведена с нарушением требований статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей единство судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним, срок исковой давности не истек, так как по указанному основанию спорная сделка должна быть оценена применительно к нормам о ничтожности договоров в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В данном случае сведения о результатах торгов, регистрации перехода права собственности на основании договора реализации имущества на торгах, переходе права собственности в пользу ООО «Партнер» зарегистрированы <дата>, после чего истец в течение трехлетнего срока исковой давности обратился в суд с данным иском.

Таким образом, по требованию о признании спорного договора и торгов ничтожными и применению последствий недействительности сделки по указанному основанию срок исковой давности истцом не пропущен.

Также судебная коллегия отмечает, что решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 27.03.2023 ФИО1 признан недееспособным, на основании заключения экспертизы ГАУЗ СО «СОКПБ» от 03.03.2023, которым сделаны выводы о невозможности понимать ФИО1 значения своих действий и руководить ими. Заключением ГАУЗ СО «СОКПБ» от 01.03.2024 сделаны выводы о том, что у ФИО1 в 2017-2018 годах имелось хроническое психическое расстройство – параноидная шизофрения, эпизодический тип лечения (код по МКБ-10), он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими (л.д. 93-105 т. 1).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства.

В данном случае решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 27.03.2023 ФИО1 признан недееспособным, приказом ТОИОГВ СО УСП СМП СО от 31.05.2023 № 1083-О Установлена опека в отношении недееспособного ФИО1, опекуном назначена ФИО2 (л.д. 77-81 т. 1), она в установленный трехлетний срок 30.05.2025 обратилась в суд с данным иском.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 22.01.2026 отменить, принять по делу новое решение.

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные 17.03.2022 ТУ Росимущества в Свердловской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504069:1 и жилого дома с кадастровым номером 66:41:0504069:44, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор реализации арестованного имущества от 06.04.2022, заключенный между ТУ Росимущества в Свердловской области и ООО «Партнер» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504069:1 и жилого дома с кадастровым номером 66:41:0504069:44, расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с ТУ Росимущества в Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Партнер» 4124 800 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504069:1 и жилой дом с кадастровым номером 66:41:0504069:44, расположенные по адресу: <адрес>, вернуть в собственность ФИО1.

Председательствующий

Мехонцева Е.М.

Судья

Доева З.Б.

Судья

Тяжова Т.А.