Апелляционное определение № 33-3316/2025 33-3316/2026 33-3316/26 от 11 марта 2026 г.

УИД 66RS0007-01-2024-011064-31

Дело № 33-3316/2025

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 12.03.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25.02.2026

г. Екатеринбург

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Абрашкиной Е.Н.,

судей Максимовой Е.В., Патрушевой М.Е.,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Печеркиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1498/2025 по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1, действующему в своих интересах и интересах ФИО2, ФИО3 об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа

по апелляционной жалобе истца Администрации города Екатеринбурга на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбург Свердловской области от 21.11.2025.

Заслушав доклад судьи Патрушевой М.Е., объяснения представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО1 - ФИО5, судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга (далее также Администрация) обратилась в суд с иском, в котором просила: изъять у ответчиков ФИО2, ФИО3 жилое помещение – квартиру № 12 площадью 52 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№> (далее также жилое помещение) для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 2 290325 руб. каждой; прекратить право собственности ответчиков на жилое помещение; обязать ответчиков принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств; признать право собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; признать ответчиков ФИО1, ФИО3 утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их из указанного жилого помещения.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 21.11.2025 исковые требования удовлетворены: у ответчиков ФИО2, ФИО3 изъято жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 6368957 руб. (по 3184478,50 руб. каждой); на ответчиков возложена обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; прекращено право собственности ФИО2, ФИО3 на квартиру и признано за МО «город Екатеринбург»; ответчики ФИО1, ФИО3 признаны утратившими право пользования жилым помещением и выселены из него. Этим же решением произведено распределение судебных расходов.

Не согласившись с указанным решением, истец Администрация города Екатеринбурга подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, ссылаясь на неправомерное включение в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, услуг риелтора, связанных с подбором временного жилого помещения, неуказания их размера. При этом указанные расходы законодателем не включены в размер убытков.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу эксперт ( / / )12. разъяснил, что в размер убытков включаются расходы по временному пользованию иным жилым помещением до приобретения другого жилого помещения, расчет размера данных расходов приведенны в п. 1 исследования по четвертому вопросу (стр. 38-39 заключения). При этом стоимость услуг риелтора, связанная с поиском временного жилья, то есть наем потенциальными арендаторами (собственниками изымаемой квартиры) риелтора для поиска квартиры в аренду не учитывалась, поэтому их размер не мог быть указан в заключении. Единственное упоминание риелтора в расчете величин расходов по временному пользованию иным жильем до приобретения другого жилого помещения имеется в расчетной таблице на стр. 39 заключения. В строке «комиссия агентства (риелтора)» отражена оплата арендатором арендодателю за услуги посредника (агентства/агента/риелтора), которого нанял арендодатель для ведения организационных процессов. Данная комиссия является рыночным условием арендодателя, то есть услуги посредника будут компенсироваться арендатором и влияет на размер арендной платы.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ответчика возражал относительно доводов жалобы, просил оставить решение суда без изменения, по доводам возражений на апелляционную жалобу.

Прокурор в судебном заседании в заключении по делу указал, что решение суда об изъятии спорного жилого помещения является законным и обоснованным, соответствует положениям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, просил отказать истцу в удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда. Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, исследовав новые доказательства, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается собранными по делу доказательствами, что квартира по адресу: <адрес> находится в долевой собственности ФИО2, ФИО3 (по 1/2 доле в праве собственности у каждой) с 04.03.2015 (л.д. 12-17, т. 1).

В жилом помещении по указанному выше адресу зарегистрированы ФИО3, ФИО1 (л.д. 18, т. 1).

Первая регистрация договора передачи жилого помещения по указанному адресу в собственность граждан проведена 22.01.1993.

Постановлением Администрации от 27.08.2021 № 1712 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Поручено Администрации Чкаловского района города Екатеринбурга направить собственникам помещений в указанном многоквартирном доме требования о его сносе в разумный срок (л.д. 21, т. 1).

Требование о сносе многоквартирного дома направлено ответчикам 06.10.2021 (л.д. 25-30, т. 1).

Постановлением Администрации от 11.03.2022 № 636 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем» земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4083 кв. м, а также жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в том числе, помещение, принадлежащее ответчикам, изъяты для муниципальных нужд.

Соглашение о выкупе между органом местного самоуправления и собственником жилого помещения не заключено.

Согласно отчету от 30.05.2024 №403/24 ООО «ЗСК-Центр», рыночная стоимость объекта недвижимости (квартиры), включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, на земельный участок под многоквартирным домом, убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, по состоянию на 18.05.2024 составляет 4580 650 руб.

В связи с разногласиями сторон в оценке размера выкупной цены за изымаемое имущество, в целях определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения определением суда по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Судебной Экспертизы» ( / / )13

Согласно заключению эксперта от 06.10.2025 № 2407253449, рыночная стоимость квартиры составляет 5032 000 руб. руб., в том числе: доля в общедомовом имуществе – 1279 200 руб., доля в праве на земельный участок – 825 000 руб.; размер убытков составил 351 375 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 985 582 руб.; всего 6368957 руб.

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в собственности ответчиков ФИО2, ФИО3 спорного жилого помещения, факт регистрации в нем ответчиков ФИО3, ФИО1 по месту жительства, а также размер возмещения за изымаемое имущество, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 292, 309, 309.2, 312, 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ответчикам. Определяя размер возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО «Центр Судебной Экспертизы» ( / / )14. от 06.10.2025 № 2407253449, поскольку оно соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество и требованиям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования и оценки по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющихся в материалах дела доказательств.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в обжалуемом решении, их правильность не вызывает у судебной коллегии сомнений.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения, а также последствия такого изъятия в виде утраты ответчиками права собственности, выселения ответчиков, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, а также в части распределения судебных расходов с учетом пропорционального удовлетворения требований, сторонами не обжаловано, в связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправильно определенной судом выкупной стоимости жилого помещения.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для правильного разрешения спора по вопросу определения размера рыночной стоимости изымаемых жилых помещений суд первой инстанции, с учетом позиции сторон, положений ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и разъяснений, приведенных в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», обоснованно назначил оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр Судебной Экспертизы» ( / / )15 выкупная цена (общая сумма) изымаемой квартиры составляет 6368 957 руб.

Заключение эксперта суд первой инстанции оценил в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как отдельно, так и во взаимосвязи с другими доказательствами, в том числе представленным истцом заключением специалиста-оценщика ООО «ЗСК-Центр».

При проверке отчета об оценке, представленного истцом, и экспертного заключения суд правильно исходил из того, что в размер выкупной цены спорного жилого помещения должны включаться рыночная стоимость жилого помещения, стоимость земельного участка, стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также компенсация за непроизведенный в данном многоквартирном доме капитальный ремонт и убытки, связанные с изъятием жилого помещения.

Суд первой инстанции правильно указал, что эксперт в исходе данного дела не заинтересован, имеет соответствующее образование и необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В заключении данного эксперта подробно и последовательно изложены ход и методы исследований, надлежащим образом проанализированы результаты оценки.

Довод апелляционной жалобы о несогласии истца с включением в выкупную цену спорного жилого помещения суммы за непроизведенный капитальный ремонт МКД несостоятелен.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон «О приватизации») предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2019, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Разъяснения о периодичности и сроках проведения капитального ремонта, действовавшие в период до первой приватизации жилых помещений, приведены в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», утвержденных Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ»; Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (вместе с ВСН 58-88(р)), утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312.

Истцом не представлено доказательств того, что не проведение капитального ремонта многоквартирного дома не повлекло ухудшение состояния дома, как не представлено доказательств того, что на момент первой приватизации жилого помещения в доме, он не нуждался в проведении капитального ремонта.

Доводы жалобы о неправомерном включении в выкупную стоимость услуг риелтора, связанных с подбором временного жилого помещения, несостоятельны, поскольку стоимость услуг риелтора, связанная с поиском временного жилья, то есть наем потенциальными арендаторами (собственниками изымаемой квартиры) риелтора для поиска квартиры в аренду, экспертом не учитывалась и ее размер не определялся.

Доказательств опровергающих объективность выводов эксперта, свидетельствующих о том, что указанная в заключение эксперта рыночная стоимость изымаемого жилого помещения не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено. Заключение эксперта Администрацией не опровергнуто. Администрация настаивала только на выплате возмещения согласно представленного ею отчета.

Таким образом, размер возмещения за изымаемое у ответчиков жилое помещение определен судом правильно.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для принятия судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали изложенные в нем выводы суда, в связи с чем эти доводы признаются судебной коллегией несостоятельными.

При рассмотрении дела судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, не допущено, судебной коллегией таких нарушений не установлено, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, ч. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбург Свердловской области о 21.11.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Абрашкина

Судьи

Е.В. Максимова

М.Е. Патрушева