Решение № 2-1368/2018 2-1368/2018~М-1166/2018 М-1166/2018 от 22 ноября 2018 г. по делу № 2-1368/2018

Дело № 2-1368/18 Изг.ДД.ММ.ГГГГ.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Орловой Ю.В.,

при секретаре Гусятинской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ярославле 23 ноября 2018 года гражданское дело по иску ФИО3 к ЗАО «Агрофирма «Пахма», ООО «Пахма» о признании недействительным договора № участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки путем взыскания денежных средств, взыскании компенсации морального вреда,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ЗАО «Агрофирма «Пахма», ООО «Пахма», в котором просит:

- признать недействительным Договор № участия в долевом строительстве от 25.03.2014г.;

- применить последствия недействительности: взыскать с ЗАО «Агрофирма «Пахма» в пользу ФИО3 сумму в размере 694 407 рублей 61 коп. в качестве возмещения стоимости переданного по недействительной сделке имущества;

- взыскать с ЗАО «Агрофирма «Пахма» в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В иске указано, что 17.06.2014г. между ФИО3 и ЗАО «Агрофирма «Пахма» был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательства в установленный срок построить <данные изъяты> этажный <данные изъяты> подъездный кирпичный жилой дом в <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать двухкомнатную квартиру № во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты>м этаже, общей площадью с учетом лоджии <данные изъяты> кв.м.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию № № от 04.08.2014г., Застройщик передал истцу по акту от 29.08.2014г. <данные изъяты> квартиру №, без учета лоджии площадью <данные изъяты> кв.м.

Впоследствии истец узнал о том, что 25.03.2014г. между ЗАО «Агрофирма «Пахма» и ООО «Пахма» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на основании которого Застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передал ООО «Пахма» нежилые помещения чердака жилого дома № общей площадью <данные изъяты> кв.м. ООО «Пахма» выполнило реконструкцию жилого дома в части переустройства и перепланировки чердака под жилые помещения и после ввода в эксплуатацию на основании разрешения № от 29.10.2014г., выданного Администрацией Ивняковского сельского поселения, зарегистрировало право собственности на квартиры мансардного этажа: №. В дальнейшем ООО «Пахма» реализовало квартиры мансардного этажа третьим лицам по рыночной стоимости.

Передача общих помещений в многоквартирном доме нарушает права и законные интересы истца как участника долевого строительства.

Истец, ссылаясь на ст.289 ГК РФ, п.1 ст.290 ГК РФ, п.5 ст.16 ФЗ РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указывает, что граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Передача участнику долевого строительства права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора участия в строительстве многоквартирного дома.

Кроме того, согласно разделу 7 проектной декларации Застройщика, в состав общего имущества в жилом доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, входят: межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические помещения, крыши, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок с элементами благоустройства. Помещения чердака в качестве помещений, подлежащих передаче участникам долевого строительства, не значатся. Жилой дом, согласно проектной декларации, является <данные изъяты> этажным, жилой мансардный этаж у него отсутствует.

Также следует учитывать, что согласно сведениям из ЕГРЮЛ, генеральным директором ЗАО «Агрофирма «Пахма» является ФИО1, а директором ООО «Пахма» с 10.10.2014г. является его жена – ФИО2. Договор № заключен между взаимозависимыми лицами, не имеет соответствующей закону коммерческой цели и направлен на создание видимости законного способа приобретения прав на недвижимость, с организацией фиктивного документооборота, и причинением материального ущерба гражданам, купившим квартиры в жилом доме у данного Застройщика.

С учетом изложенного, договор № участия в долевом строительстве от 25.03.2014г. между ЗАО «Агрофирма «Пахма» и ООО «Пахма» является недействительным.

В данном случае, невозможность возвратить полученное по недействительной сделке обусловлена тем, что ООО «Пахма» реализовало помещения мансардного этажа третьим лицам, которые являются добросовестными приобретателями, которые не знали и не могли знать о недействительности основания перехода прав на чердачные помещения на ООО «Пахма».

В связи с этим, Застройщик ЗАО «Агрофирма «Пахма» обязано возместить стоимость неправомерно использованного общего имущества собственников жилого дома. Сумма, подлежащая выплате истцу, определяется следующим образом:

1. общая площадь жилых помещений в доме: <данные изъяты> кв.м. (согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, без учета лоджий, балконов)

2. общая площадь квартиры истца: <данные изъяты> кв.м. (без учета лоджии)

3. доля истца в общем имуществе жилого дома: <данные изъяты> (отношение (пропорция) общей площади квартиры к общей площади жилых помещений дома)

4. общая площадь чердачных помещений, переданная по договору № <данные изъяты> кв.м.

5. рыночная стоимость одного квадратного метра: 38 000 рублей (определена на основании договора участия в долевом строительстве истца)

<данные изъяты> кв.м.х0,0341567935х38000 рублей = 694 407 рублей 61 коп.

Таким образом, ЗАО «Агрофирма «Пахма» обязано уплатить истцу часть стоимости переданного по недействительному договору общего имущества собственников жилого дома, в сумме 694 407 рублей 61 коп.

Истцу был причинен моральный вред, который заключается в физических и нравственных страданиях, которые ему, как потребителю, причинил Застройщик в связи с отчуждением общего имущества жилого дома, в котором истец имел долю в праве.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков – ЗАО «Агрофирма «Пахма» и ООО «Пахма» по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал. Заявил о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, поскольку оспариваемый договор был заключен 25.03.2014г., на момент подачи иска срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной истек. Утверждение истца о том, что по договору долевого участия было передано чердачное помещение, являющееся общим имуществом многоквартирного дома, не соответствуют действительности. В чердачном помещении, являющимся предметом договора, не имелось инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в доме оборудования. Следовательно, указанное помещение не относилось к общему имуществу многоквартирного дома. Также в договоре, который заключил истец, указано, что участник долевого строительства не претендует на свободные площади чердачного помещения. Т.е., истец знал об отсутствии у него прав на чердачное помещение.

Суд, выслушав представителей истца и ответчиков, проверив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в собственности ЗАО «Агрофирма «Пахма» находился земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

15.02.2013г. Администрацией Ивняковского сельского поселения ЯМР ЯО застройщику ЗАО «Агрофирма «Пахма» было выдано разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома на указанном выше земельном участке.

17 июня 2014 года между ЗАО «Агрофирма «Пахма» (Застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Описание многоквартирного жилого дома: <данные изъяты> этажный, <данные изъяты> подъездный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Описание объекта долевого строительства согласно проектной документации: двухкомнатная квартира №, этаж <данные изъяты>й, подъезд <данные изъяты>, общая площадь с учетом лоджии – <данные изъяты> кв.м.

04 августа 2014 года застройщиком было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 29.08.2014г. объект долевого строительства был передан истцу по акту приема-передачи.

На момент рассмотрения дела в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО3 на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Также из материалов дела видно, что 25 марта 2014 года между ЗАО «Агрофирма «Пахма» (Застройщик) и ООО «Пахма» (участник долевого строительства) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Описание объекта долевого строительства согласно проектной документации: нежилое помещение чердака общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Договор № от 25.03.2014г. был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец оспаривает указанный выше Договор № участия в долевом строительстве по тому основанию, что нежилое помещение чердака общей площадью <данные изъяты> кв.м. являлось местом общего пользования, в связи с чем, передача указанного помещения в собственность, противоречит положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Истцом не представлено доказательств того, что в спорном нежилом чердачном помещении на момент сдачи дома в эксплуатацию имелись инженерные коммуникации, либо иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Исходя из изложенного, спорное нежилое помещение не являлось общим имуществом многоквартирного дома.

Таким образом, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела видно, что после передачи ООО «Пахма» в собственность нежилых помещений чердака им была произведена реконструкция чердачного помещения, в результате которой были образованы жилые помещения (квартиры №).

Согласно выпискам из ЕГРН, сведения об указанных квартирах были внесены в реестр в декабре 2014 года.

Т.е., на декабрь 2014 года реконструкция была завершена, вместо нежилого помещения чердака были образованы квартиры.

С учетом изложенного, суд считает, что срок исковой давности для истца, который не являлся стороной оспариваемого им договора, следует исчислять с 01.01.2015г., когда для неопределенного круга лиц, в том числе и для истца, стало очевидным отсутствие чердачного помещения.

Таким образом, срок исковой давности истек 01.01.2018г. (исковое заявление поступило в суд 27.07.2018г.), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ЗАО «Агрофирма «Пахма», ООО «Пахма» о признании недействительным договора № участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки путем взыскания денежных средств, взыскании компенсации морального вреда, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.В.Орлова