Решение № 2-919/2021 2-919/2021~М-332/2021 М-332/2021 от 21 июня 2021 г. по делу № 2-919/2021

Дело № 2-919/2021

УИД 42RS0002-01-2021-000646-92


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белово 22.06.2021

Беловский городской суд Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Щапова А.С.,

при секретаре Бобровой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Беловского городского округа о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Беловского городского округа о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что истец является арендатором земельного участка общей площадью 323 кв. м., с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, Беловский городской округ, <адрес>, по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №. Указанный земельный участок расположен на территории ФИО2 городского округа и предоставление данного земельного участка в собственность или в аренду осуществляется органом местного самоуправления - ФИО2 городского округа в соответствии Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

На данном земельном участке по адресу: <адрес>, расположен объект недвижимости - здание магазина №, общей площадью 185,9 кв.м., с кадастровым номером № - принадлежащее истцу на праве собственности, о чем выдано свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>, запись о регистрации права в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ ФИО1 как собственник объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, вправе приобрести указанный земельный участок в собственность путем выкупа.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подал в МУ «КЗР и МИ <адрес>» заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером № в соответствии со ст.ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ.

В связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, в ответ на заявление истца о выкупе земельного участка МУ «КЗР и МИ <адрес>» в письме № от ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что в отношении земельного участка проведена рыночная оценка его стоимости, которая составила 235 252 руб.

Постановлением ФИО2 городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О передаче в собственность земельного участка и расторжении договора аренды» принято решение продать ФИО1 земельный участок общей площадью 323 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Беловский городской округ, <адрес>.

В последующем со стороны ответчика был направлен протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 323 кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Беловский городской округ, <адрес>, с разрешенным использованием «магазины», по цене 235 250 руб.

Получив на руки для подписания договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истец не согласился с выкупной ценой земельного участка, считая её завышенной.

Договор купли-продажи земельного участка был подписан истцом с протоколом разногласий, т.к. с установленной в договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выкупной стоимостью земельного участка в размере 235 250 руб. истец не согласен.

Истцом был заказан отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № ОН/№ ООО «НИИ Ресурсы Развития» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на текущую дату составила 152 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец вручил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка и приложил отчет независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № ОН/№ «НИИ Ресурсы Развития», согласно которому рыночная стоимость участка составила 152 000 руб.

Истец предложил подписать договор купли-продажи земельного участка в редакции предложенного им протокола разногласий и продать ему земельный участок с кадастровым номером № по цене 152 000 руб.

Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий, в котором предложил оставить выкупную стоимость земельного участка в размере 235 250 руб.

Истец по прежнему не согласен подписывать договор купли-продажи земельного участка в редакции ответчика - Администрации Беловского городского округа, так как ФИО2 городского округа не соглашается с предложенной истцом в протоколе разногласий выкупной стоимостью земельного участка, и урегулировать данный спор во внесудебном порядке не представляется возможным.

С момента не урегулирования разногласий по поводу цены договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ еще не прошло 6 месяцев, т.к. последний протокол согласования разногласий был направлен в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, истец полагает, что данный преддоговорной спор может быть передан на рассмотрение суда.

Истец просит суд разрешить преддоговорной спор между ФИО2 городского округа и истцом, изложив пункт 3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (с кадастровым номером №) в редакции покупателя – истца:

Пункт 3 Цена участка составляет 152000 руб.

Оплату цены участка производить по реквизитам: УФК по кемеровской области (Управление по земельным ресурсам и муниципальному имуществу ФИО2 городского округа), ИНН № КПП №, р/с №, (л/с № БИК № БАНК: Отделение Кемерово, ОКТМО №, КБК 90№ – доходы от продаж земельных участков.».

ФИО1 в судебном заседании протокольно уточнил исковые требования в части указания выкупной стоимости земельного участка за 180000 руб. На уточненных исковых требованиях настаивал.

Представитель Администрации Беловского городского округа ФИО4 действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав лиц явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, заключение судебной экспертизы, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Порядок осуществления действия уполномоченными органами при поступлении заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, установлен в ст. 39.18 ЗК РФ, в соответствии с ч. 5 которой если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган, в том числе, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что истец является арендатором земельного участка общей площадью 323 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, Беловский городской округ, <адрес>, по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. На данном земельном участке по адресу: <адрес>, расположен объект недвижимости - здание магазина №, общей площадью 185,9 кв.м., с кадастровым номером № принадлежащее истцу на праве собственности, о чем выдано свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>, запись о регистрации права в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 38.18 ЗК РФ ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 3.1 которого стоимость (выкупная цена) составляет 866 700 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

15.04.2020 ФИО1 подал в МУ «КЗР и МИ <адрес>» заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером № в соответствии со ст.ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.08.2019 следует, что у земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес> отсутствует кадастровая стоимость.

Из письма ФИО2 городского № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в связи с отсутствием кадастровой стоимости земельного участка по адресу <адрес> с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «магазин». Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка определена в размере 235252 руб. В связи, с чем со стороны ответчика предложено истцу выкупить указанный земельный участок по указанной стоимости.

Со стороны ответчика ФИО2 городского округа в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 данного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить в течении 30 календарных дней упомянутый земельный участок, именуемый в дальнейшем участок, в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Из п. 3 данного договора следует, что цена участка составляет 235250 руб.

Как установлено в судебном заседании истец, получив от ответчика проект договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, направила в адрес ответчика заявление об изменении размера выкупной цены земельного участка с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ в части п. 3 договора предложив свою редакцию стоимость (выкупная цена) земельного участка составляет 152 000 руб. на основании отчета об оценке N ОН/№ от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «НИИ РР».

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий, в котором предложил оставить выкупную стоимость земельного участка в размере 235 250 руб.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ стороны не возражали относительно передаче и урегулирования спора в судебном порядке.

В силу ст. 2 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N 135-ФЗ) названный Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно ст. 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанные выше обстоятельства дела, установленные судом, свидетельствуют о том, что между сторонами договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 323 кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, имеются разногласия, которые во внесудебном порядке им разрешить не удалось.

С учетом приведенных нормативных положений суд приходит к выводу о том, что истцом избран правильный способ защиты своих прав путем предъявления в суд иска о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и установлении цены выкупа земельного участка.

При решения вопроса об установлении выкупной цены земельного участка суд исходит из следующего.

По ходатайству истца по делу определением суда от 22.03.2021 по делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости указанного земельного участка.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «Оценочное бюро «Актив» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет 180000 руб.

Оценивая имеющиеся в материалах дела заключения о рыночной стоимости земельного участка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает, что цену выкупа земельного участка следует определить на основании результатов судебной экспертизы.

При этом судом принимается во внимание, что заключение судебного эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности", на основании анализа рынка земельных участков, с применением различных подходов оценки (затратного, сравнительного, доходного) и с учетом преимуществ и недостатков каждого из них, подробно мотивировано, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы судебного эксперта сторонами не оспорены.

Учитывая изложенное, суд считает, что заключением судебной экспертизы достоверно определена рыночная стоимость земельного участка в размере 180 000 руб. на ДД.ММ.ГГГГ, которая должна быть положена в основу решения об установлении цены выкупа земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 323 кв. м (кадастровый номер №), при урегулировании между сторонами разногласий по договору купли-продажи указанного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Беловского городского округа о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Беловского городского округа и ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером N №, общей площадью 323 кв. м, разрешенное использование «магазины», расположенным по адресу <адрес>, установив в п. 3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ цену выкупа земельного участка 180000 рублей.

Оплату цены участка производить по реквизитам:

№
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Полный текст мотивированного решения будет изготовлен 29.06.2021.

Судья /подпись/ь/ А.С. Щапов