Апелляционное определение № 33А-7970/2026 от 13 апреля 2026 г.

судья Галяутдинова Д.И.

УИД 16RS0050-01-2025-007700-89

в суде первой инстанции дело № 2а-5359/2025

в суде апелляционной инстанции дело № 33а-7970/2026

учёт № 024а


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 апреля 2026 года город Казань

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего Сибгатуллиной Л.И.,

судей Шарифуллина В.Р., Каримова С.Р.,

при секретаре судебного заседания Масягутове Л.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Каримова С.Р. административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Приволжского районного суда города Казани от 8 декабря 2025 года, которым постановлено:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ФИО2 о признании незаконным решения от 21 марта 2025 года об отказе в государственной регистрации прав на основании соглашения б/н от 16 декабря 2024 года о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома с кадастровым номером .... площадью 238,5 кв. м. и доли земельного участка с кадастровым номером .... общей площадью 694 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>, на основании заявления от 16 декабря 2024 года и представленных документов, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию - отказать.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ФИО3 - ФИО4, высказавшейся в поддержку доводов апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ФИО5, просившей апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра по Республике Татарстан) о признании незаконным решения от 21 марта 2025 года об отказе в государственной регистрации прав на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома с кадастровым номером .... и доли земельного участка с кадастровым номером .... б/н от 29 октября 2024 года; возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав на объект недвижимости, а именно: жилой дом с кадастровым номером .... общей площадью 238,5 кв. м., земельный участок с кадастровым номером .... общей площадью 694 кв. м., расположенные по адресу: <адрес>, на основании заявления от 16 декабря 2024 года и представленных документов.

В обоснование иска указано, что 29 октября 2024 года между административным истцом ФИО1, именуемой продавцом, с одной стороны, и заинтересованными лицами ФИО6, ФИО3, действующей от себя и в интересах несовершеннолетних детей, именуемых покупателями, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи долей вышеуказанных жилого дома и земельного участка и проведена государственная регистрация перехода прав собственности между продавцом и покупателями.

По условиям названного договора оплата должна была быть произведена, в том числе, за счет средств материнского (семейного) капитала.

Однако, в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направлении средств на улучшение жилищных условий Государственного учреждения - Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации было отказано, в связи с чем расчёты по данному договору купли-продажи между сторонами произведены не были.

16 декабря 2024 года между сторонами договора было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи долей от 29 октября 2024 года.

При подаче в орган регистрации заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании названного соглашения о расторжении от 16 декабря 2024 года, административным ответчиком 20 декабря 2024 года принято решение о приостановлении, а впоследствии 21 марта 2025 года - об отказе в государственной регистрации прав с указанием на необходимость нотариального удостоверения заключенного соглашения, поскольку стороной расторгаемого договора являются несовершеннолетние.

Административный истец считает решение административного ответчика от 21 марта 2025 года об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости незаконным, поскольку оно противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы административного истца, как продавца. Договор купли-продажи долей жилого дома и земельного участка от 29 октября 2024 года был заключен в простой письменной форме, не требовал обязательного нотариального удостоверения. Соответственно, по мнению административного истца, соглашение о расторжении договора от 16 декабря 2024 года также не требует нотариального удостоверения.

Кроме того, указанная сделка (договор купли-продажи от 29 октября 2024 года) не была исполнена, продавец не получил оплату, в перечислении денежных средств материнского капитала было отказано.

Административный истец указывает, что никакие права несовершеннолетних не нарушаются, поскольку средства материнского (семейного) капитала не были направлены на приобретение недвижимого имущества. Пострадавшей стороной является только продавец, который не получил оплаты по договору купли-продажи. У продавца есть право требовать с покупателей (в том числе несовершеннолетних) неосновательного обогащения и процентов, что повлечет за собой более негативные последствия для несовершеннолетних, чем законная регистрация прав на основании соглашения о расторжении договора от 16 декабря 2024 года.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2, в качестве заинтересованных лиц - ФИО6, ФИО3, действующая в своих интересах, и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО6, государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО8, нотариальная палата Республики Татарстан, муниципальное казённое учреждение (далее – МКУ) «Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в лице отдела по опеке и попечительству, Исполнительный комитет муниципального образования город Казани.

8 декабря 2025 года суд принял решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности с вынесением нового решения об удовлетворении административного иска в полном объёме.

Доводы жалобы фактически повторяют позицию административного истца, изложенную им в административном исковом заявлении.

Заявитель жалобы отмечает что договор купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 29 октября 2024 года был заключен в простой письменной форме. Данная сделка не требовала обязательного нотариального удостоверения, соответственно, не требует и нотариального удостоверения соглашение о расторжении данного договора от 16 декабря 2024 года. Более того, указанная сделка (договор купли-продажи от 29 октября 2024 года) не была исполнена, покупатель не получил оплату, в перечислении денежных средств материнского капитала было отказано.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ФИО3 - ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО5 просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда – без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направляли.

В соответствии с частью 1 статьи 150 и частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС Российской Федерации) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся в судебное заседание участников судебного разбирательства.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 218 КАС Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу части 9 статьи 226 КАС Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 данной статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 данной статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС Российской Федерации).

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и возникает с момента такой регистрации (статья 8.1, пункт 1 статьи 131 ГК Российской Федерации, часть 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как видно из материалов дела, 29 октября 2024 года между административным истцом ФИО1 и заинтересованными лицами ФИО6, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома с кадастровым номером ...., общей площадью 238,5 кв. м., и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 694 кв м., расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 35-36).

В соответствии с пунктом 2.2 названного договора купли-продажи оплата по договору производится за счет собственных средств покупателей в размере 1166975,26 руб. и средств материнского капитала в размере 833024,74 руб. в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-Э-101-2-24 № 4267277 от 3 апреля 2024 года, выданного на основании решения Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Приволжском районе города Казани Республики Татарстан от 3 апреля 2024 года № 23802, на имя ФИО3

Согласно пункта 2.3. договора, расчет между сторонами производится в следующем порядке:

- продажная цена жилого дома в сумме 1500000 руб., которая будет оплачена из средств, предоставляемых покупателю Государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии МК-Э-101-2024 № 4267277 в размере 833024,74 руб., путем перечисления на расчетный счет продавца, после подачи заявления на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, оставшаяся часть в размере 666975,26 руб. оплачивается из собственных средств покупателей путем передачи продавцу в день подписания данного договора;

- продажная цена земельного участка в сумме 500000 руб., которая будет оплачена из собственных средств покупателей путем передачи продавцу в день подписания данного договора.

Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателям на основании представленного на регистрацию договора купли-продажи была произведена 31 октября 2024 года (л.д. 10-18).

От Государственного учреждения - Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Республике Татарстан покупателю поступило решение № 43822 от 20 ноября 2024 года об отказе в удовлетворении заявления от 12 ноября 2024 года о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направлении средств на улучшение жилищных условий в сумме 833024,74 руб. (л.д. 39).

Расчеты по данному договору купли-продажи между сторонами произведены не были.

Административный истец и заинтересованные лица 16 декабря 2024 года заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка б/н от 29 октября 2024 года (л.д. 37-38).

16 декабря 2024 года административным истцом и заинтересованными лицами в Управление Росреестра по Республике Татарстан подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании соглашения о расторжении от 16 декабря 2024 года (л.д. 40)

20 декабря 2024 года административным ответчиком принято решение, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-64022985/2, о приостановлении государственной регистрации прав с указанием на то, что такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению, поскольку стороной расторжения договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка б/н от 29 октября 2024 года являются малолетние дети (л.д. 40). Отсутствие нотариального удостоверения указанного соглашения препятствует проведению государственной регистрации перехода прав.

21 марта 2025 года административным ответчиком было принято решение, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-64022986/11, об отказе в государственной регистрации прав в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации - непредставлением нотариально заверенного соглашения о расторжении договора купли-продажи от 16 декабря 2024 года (л.д. 42-43).

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемое решение Управления Росреестра по Республике Татарстан от 21 марта 2025 года об отказе в государственной регистрации является законным и обоснованным, поскольку на момент заключения соглашения о расторжении действовало законодательное требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним.

При этом суд указал, что независимо от формы ранее заключенного договора, соглашение о расторжении договора купли-продажи, в том случае, если одним из покупателей является несовершеннолетнее лицо, требует обязательного нотариального удостоверения. Административный истец и заинтересованные лица не лишены возможности, заключить нотариальное соглашение о расторжении спорного договора купли-продажи и представить его в регистрирующий орган в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами согласиться не может.

Исходя из статьи 3 КАС Российской Федерации задачами административного судопроизводства являются: 1) обеспечение доступности правосудия в сфере административных и иных публичных правоотношений; 2) защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений; 3) правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел; 4) укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений; 5) мирное урегулирование споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

Одним из принципов административного судопроизводства являются законность и справедливость при рассмотрении и разрешении административных дел, которые обеспечиваются не только соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, но и получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод (пункт 3 статьи 6, статья 9 КАС Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 5, 7, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В соответствии с частью 1 статьи 21 указанного Закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Расторжение договора возможно по основаниям, установленным ГК Российской Федерации, в частности, пунктом 2 статьи 453 ГК Российской Федерации, предусматривающим возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества, покупателем по которому является в том числе несовершеннолетний гражданин, не был исполнен в связи с неоплатой покупателем стоимости имущества, и при этом указанная сделка не влечет за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего, возврат объекта недвижимости продавцу происходит в рамках первоначальных договорных отношений.

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью требуется в случаях, прямо предусмотренных законом.

На основании части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны сделки.

Исходя из норм статьи 163 ГК Российской Федерации и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 года № 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате), цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон.

Согласно статье 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Вместе с тем в рассматриваемом случае заключение соглашения о растяжении договора купли-продажи не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на объекты недвижимости, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки, а, по сути, является формой приведения сторон в первоначальное положение в следствии неисполнения сделки по приобретению объектов недвижимости одной из ее сторон (покупателем).

В рассматриваемом случае несовершеннолетние выступали не в качестве продавцов, отчуждающих имущество, а в качестве покупателей. Поскольку переход права собственности к ним не был обусловлен каким-либо встречным предоставлением (оплата не произведена), и договор фактически не породил тех правовых последствий, на которые был направлен, его расторжение и возврат имущества продавцу не влечет за собой уменьшение или обременение имущественной сферы несовершеннолетних, а, напротив, восстанавливает их положение, существовавшее до совершения неисполненной сделки.

Таким образом, в силу того, что приобретение несовершеннолетним недвижимости и отказ от нее происходит в рамках одного договора и указанный отказ не влечет уменьшения имущества несовершеннолетнего, расторжение договора купли-продажи недвижимости не требует нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 452 ГК Российской Федерации).

Данный правовой подход соответствует позиции Министерства юстиции Российской Федерации, изложенной в письме от 14 декабря 2023 года № 12/146788-МБ, и подтвержденной письмом от 24 апреля 2025 года № 12-44740/25 (л.д. 159), согласно которой в ситуации, когда договор купли-продажи не был исполнен покупателем (несовершеннолетним) по причине невнесения оплаты, его расторжение не влечет уменьшения имущества несовершеннолетнего, а потому не требует нотариального удостоверения, если сам договор был заключен в простой письменной форме (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная позиция также изложена в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 ноября 2025 года № ОГ-23616/25 (л.лд. 184 оборот-185).

Ранее приведенные нормы права и фактические обстоятельства дела, свидетельствуют о том, что расторжение договора купли-продажи недвижимости от 29 октября 2024 года не требует нотариального удостоверения.

Согласно позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27 сентября 2018 года № 2486-О, применительно к судебному разбирательству по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, механизм выполнения задачи защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан в сфере административных и иных публичных правоотношений предусматривает обязанность суда по выяснению, среди прочего, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС Российской Федерации).

Как следует из норм действующего законодательства, по своей сути административное судопроизводство направлено не только на сам факт признания незаконными тех или иных решений, действий (бездействия) государственного органа или должностного лица, судебная защита имеет целью именно восстановление нарушенного права административного истца (статья 46 Конституции Российской Федерации, статьи 3, 4, 227 КАС Российской Федерации).

Соответственно, признание незаконными действий (бездействия) и решений органов и должностных лиц возможно только при несоответствии их нормам действующего законодательства одновременно с существенным нарушением прав и законных интересов гражданина. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами административного дела подтверждено наличие одновременно двух правовых условий: незаконности действий (бездействия) и реального нарушения при этом прав административного истца, являющихся в совокупности основанием для удовлетворения заявленных требований, как это предусмотрено пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС Российской Федерации.

Согласно положениям части 1 статьи 175, части 1 статьи 176 КАС Российской Федерации решение принимается при разрешении судом первой инстанции административного дела, по существу. Решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 310 КАС Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются в частности нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как указано в пункте 1 части 3 статьи 310 КАС Российской Федерации, неправильным применением норм материального права, в том числе является неприменение закона, подлежащего применению.

Пунктом 2 статьи 309 КАС Российской Федерации предусмотрено, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о законности решения Управления Росреестра по Республике Татарстан от 21 марта 2025 года об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-64022986/11 судебная коллегия находит ошибочным, а обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием по делу нового решения.

В силу пункта 1 части 3 статьи 227 КАС Российской Федерации в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

В случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия (часть 9 статьи 227 КАС Российской Федерации).

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС Российской Федерации, часть 2 статьи 201 АПК Российской Федерации) (абзац 1).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС Российской Федерации, статья 16 АПК Российской Федерации) (абзац 4).

Поскольку за административным ответчиком Управлением Росреестра по Республике Татарстан сохраняется возможность принять решение по заявлению ФИО1 от 16 декабря 2024 года о государственной регистрации перехода прав в отношении земельного участка с кадастровым номером .... и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером .... по адресу: <адрес>, надлежащим способом восстановления нарушенного права административного истца является возложение на административного ответчика обязанности рассмотреть указанное заявление повторно.

При новом рассмотрении заявления Управлению Росреестра по Республике Татарстан надлежит учесть вышеизложенную правовую позицию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177, 309, 310, 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Приволжского районного суда города Казани от 8 декабря 2025 года по данному административному делу отменить и принять новое решение.

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ФИО2 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, оформленное уведомлением от 21 марта 2025 года № КУВД-001/2024-64022986/11, об отказе в государственной регистрации перехода прав в отношении земельного участка с кадастровым номером .... и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером .... по адресу: <адрес>.

Возложить на Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 16 декабря 2024 года о государственной регистрации перехода прав в отношении земельного участка с кадастровым номером .... и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером .... по адресу: <адрес>.

В силу части 9 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в течение одного месяца со дня исполнения надлежит сообщить об исполнении настоящего решения ФИО1 и суду.

За неисполнение или несообщение об исполнении судебного акта органами государственной власти, органами местного самоуправления, другими органами, организациями, должностными лицами, государственными и муниципальными служащими и иными лицами, наделенными публичными полномочиями, судом может быть наложен судебный штраф в порядке и размере, которые установлены статьями 122 и 123 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (часть 1 статьи 363.1 данного Кодекса).

Уплата судебного штрафа не освобождает от обязанности исполнить судебный акт.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 апреля 2026 года