Апелляционное определение № 33-3231/2026 от 30 марта 2026 г.

Судья: Жиляков В.Г. Дело № 33-3231/2026 (2-1707/2025)

Докладчик: Сумароков С.И. УИД: 42RS0037-01-2025-001863-82


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«31» марта 2026 года <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего ФИО10,

судей ФИО9, Агуреева А.Н.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сумарокова С.И. гражданское дело по апелляционной жалобе администрации <адрес> на решение Юргинского городского суда <адрес> от 15 декабря 2025 года по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации <адрес>, Управлению капитального строительства администрации <адрес> о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации <адрес>, к Управлению капитального строительства администрации <адрес>, в котором с учетом уточнения просили:

- признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, с учетом их доли (собственников <адрес>) в праве общей собственности на такое имущество,

- взыскать с ответчиков в их пользу компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере № руб., рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, с учетом их доли (собственников <адрес>) в праве общей собственности на такое имущество, в размере № руб. (л.д. 206 «а» - 206 «б» т.1).

Иск обоснован тем, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 на основании договора передачи в собственность граждан жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ являлись долевыми собственниками в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности за каждым).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № жилой многоквартирный дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, изъяты для муниципальных нужд Юргинского городского округа.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и Управлением капитального строительства администрации <адрес> заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Размер денежного возмещения составил № руб.

Считают, что выплаченная им денежная сумма возмещения является заниженной, поскольку в неё не включена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Представитель ФИО1 ФИО4 в судебном заседании иск поддержала.

Представитель администрации <адрес> ФИО7 в судебном заседании против иска возражала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

«Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации <адрес>, Управлению капитального строительства администрации <адрес> о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с администрации <адрес> в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 в равных долях денежную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в общей сумме № руб., то есть по № руб. в пользу каждого из истцов.

Взыскать с администрации <адрес> в пользу ФИО1 судебные расходы в общей сумме № руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 в остальной части и к Управлению капитального строительства администрации <адрес>, отказать».

В апелляционной жалобе представитель администрации <адрес> ФИО6 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Указывает на то, что ненадлежащим ответчиком по делу является Управление капитального строительства, которое наделено полномочиями по решению вопросов, связанных с выплатой денежной компенсации за изымаемое аварийное жилое помещение.

Судом необоснованно отказано в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица <данные изъяты>, поскольку бюджетом <данные изъяты> лимиты для реализации адресной программы не предусмотрены, финансирование должно поступать за счет фонда и областного бюджета.

Считает, что стоимость возмещения за непроизведенный капитальный ремонт должна быть исключена из размера стоимости возмещения, поскольку экспертом за объекты-аналоги взяты квартиры в домах, не признанных аварийными. Эксперт в данном случае должен применить понижающий коэффициент, чего не сделал.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения, а не на дату проведения судебной экспертизы.

Взысканная в пользу истцов стоимость возмещения значительным образом превышает размер стоимости за 1 квадратный метр среднерыночной стоимости 1 квадратного метра в регионе.

Полагает, что по настоящему гражданскому делу истцами пропущен срок исковой давности, поскольку соглашение о выплате подписано ДД.ММ.ГГГГ. Данное соглашение исполнено в полном объеме, денежные средства ДД.ММ.ГГГГ выплачены, соответственно срок исковой давности о признании сделки недействительной истек ДД.ММ.ГГГГ.

На апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3 принесены возражения.

Сведения о времени и месте рассмотрения дела размещены на официальном сайте суда (http://oblsud.kmr.sudrf.ru). О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на ДД.ММ.ГГГГ, лица, участвующие в деле, извещены надлежаще, в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установил суд 1 инстанции и следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, ФИО3 на основании договора передачи в собственность граждан жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ являлись долевыми собственниками в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (по № доли в праве общей долевой собственности за каждым) (л.д. 19-21, 48 т.1).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 39 т.1).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд Юргинского городского округа земельных участков и жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, в перечень изымаемых земельных участков и жилых помещений вошел многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 40 т.1).

Из заявлений ФИО1, ФИО2, ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истцы выразили согласие на участие в программе переселения и выбрали способ возмещения в денежной форме (л.д. 45-47 т.1).

По заданию Управления капитального строительства администрации <адрес><данные изъяты> подготовлен отчет <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес>, составляет № руб., из которых: рыночная стоимость квартиры – № руб., стоимость доли в праве на земельный участок – № руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – № руб., размер убытков – № руб. (л.д. 26-29 т.1).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в сумме № руб. на основании отчета <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и Управлением капитального строительства администрации <адрес> заключено соглашение №, по условиям которого ФИО1, ФИО2, ФИО3 обязуются передать в собственность Юргинскому городскому округу жилое помещение по адресу: <адрес>, а администрация <адрес> обязуется уплатить им за указанное жилое помещение возмещение в денежной форме в размере № руб. (л.д. 52 т.1), которое ДД.ММ.ГГГГ перечислено ФИО2 (л.д. 54-55 т.1).

Переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Юргинскому городскому округу зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56 т.1).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1, ФИО2, ФИО3 указывают на то, что при определении размера возмещения за изъятую квартиру необходимо было включить в стоимость возмещения также стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ данный вопрос не урегулирован, эти суммы не включены в размер возмещения, что необоснованно уменьшает сумму причитающегося им возмещения.

С целью выяснения вопросов об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты> (л.д. 130-131 т.1).

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, подлежал капитальному ремонту на момент приватизации первого жилого помещения в указанном доме на ДД.ММ.ГГГГ. Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, составляет № руб., в том числе стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, приходящейся на <адрес>, составляет № руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на <адрес>, по состоянию на текущую дату, составляет № руб. (л.д. 135-189 т.1).

Установив данные обстоятельства по делу, суд указал, что в сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в нарушение требований ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации не была включена стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, которая подлежит взысканию с администрации Юргинского городского округа в судебном порядке исходя из выводов заключения эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. Правовых оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности судом не установлено.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они постановлены в нарушение положений действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения, и сделаны без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Из содержания пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях, когда в ходе рассмотрения конкретного дела будут выявлены непредвидимые обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Как было установлено выше, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и Управлением капитального строительства администрации <адрес> заключено соглашение №, по условиям которого ФИО1, ФИО2, ФИО3 обязуются передать в собственность Юргинскому городскому округу жилое помещение по адресу: <адрес> а администрация <адрес> обязуется уплатить им за указанное жилое помещение возмещение в денежной форме в № руб.

При этом п.5 соглашения также указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что денежная сумма ДД.ММ.ГГГГ перечислено ФИО2 (л.д. 54-55 т.1), после чего спорное жилое помещение переоформлено в собственность Юргинского городского округа (л.д. 56 т.1).

В основу соглашения положен отчет <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства было установлено, что заключенное между сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, соглашение исполнено в полном объеме: квартира зарегистрирована на праве собственности за муниципалитетом, истцы получили соответствующее вознаграждение, т.е. преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат был достигнут. Кроме того, согласно в <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ экспертом была определена стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере № руб., которая также была выплачена истцам.

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцом не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено. При этом истец до заключения соглашения не была лишена возможности по своему усмотрению признать предложенную выкупную цену недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем у суда 1 инстанции отсутствовали правовые основания для изменения п.5 соглашения, определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам.

Кроме того, представителем администрации <адрес> в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (л.д. 223-224 т.1).

Настоящее исковое заявления фактически направлено на оспаривание п.5 соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ которым определена стоимость возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение. Оспариваемым истцом условием соглашения об изъятии затрагиваются только частные интересы истца как собственника квартиры в аварийном доме. Следовательно, при разрешении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае течение срока исковой давности следует исчислять со дня подписания соглашения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку при несогласии с размером стоимости возмещения, предложенной ответчиком, истцы могли отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке, однако получили денежные средства, при этом возражений о несогласии со стоимостью возмещения не заявляли.

С настоящим иском в суд ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами годичного срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

С учетом изложенного, решение суда в части частичного удовлетворения иска подлежит отмене и в этой части принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части частичного удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации <адрес>, Управлению капитального строительства администрации <адрес> о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, взыскании судебных расходов, признании за ФИО1, ФИО2, ФИО3 права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании с администрации <адрес> в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 в равных долях денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в общей сумме № руб., то есть по № руб. в пользу каждого, а также в части взыскания с администрации <адрес> в пользу ФИО1 судебных расходов в сумме № руб. отменить. В отмененной части принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации <адрес> о признании права ФИО1, ФИО2, ФИО3 на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, судебных расходов отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: ФИО10

Судьи: ФИО9

А.Н.Агуреев

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.