Решение № 2-3693/2020 от 20 октября 2020 г. по делу № 2-109/2018(2-4946/2017;)~М-4698/2017

< >

№2-3693/2020

35RS0001-02-2017-004647-87


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2020 года г. Череповец

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

судьи Савичевой И.Д.,

при секретаре Щигоревой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился с вышеуказанным иском. В основание указано, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ним и ООО < >», действующим по поручению < >, им было приобретено арестованное в рамках исполнительного производства имущество: объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по <адрес>, степень готовности - 19,3%, площадью застройки < > кв.м., и земельный участок, площадью < > кв.м., категория - земли поселений, кадастровый №, в части требования передачи нежилых помещений: этаж 1, объект 154, проектная площадь < > кв.м., в осях «Ж»-«К» рядах «2»-«3», номер объекта 113, проектная площадь < > кв.м., в осях «И»-«К1» в рядах «5/1 »-«6/1» номер объекта 149,150,151, 152, 153, проектная площадь < > кв.м, в осях «ж»-«К» в рядах «3»-«5». Согласно п. 1.2. Договора, имущество продавалось на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Череповцу №2 УФССП по Вологодской области Ж. от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный договор сдан сторонами в Управление Росреестра по Вологодской области для государственной регистрации перехода права собственности, однако уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ему было сообщено о приостановлении государственной регистрации. Продавцом был подготовлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи, которое также было сдано в Росреестр, однако регистратором было сообщено, что данный договор не может быть зарегистрирован, поскольку фактически по договору купли-продажи продается доля в объекте, которая реально не выделена. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ему отказано в государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, договор купли-продажи продавцом фактически не исполнен, так как имущество в собственность ФИО1 не поступило. При этом со стороны истца все условия договора выполнены, денежные средства в сумме 3040905 руб. 60 коп. уплачены.

Претензией от ДД.ММ.ГГГГ он уведомил ответчика и третьих лиц об одностороннем отказе от исполнения договора.

Также истец понес убытки в виде оплаты государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимости в сумме 4000 руб.

Просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Биллинговый центр», действующим на основании Государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и Поручения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, расторгнутым. Взыскать с ответчика в мою пользу 3044905,60 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 исковые требования уточнил. В обоснование иска также указал, что предметом договора купли продажи является право требования к объекту недвижимости: нежилым помещениям - этаж 1, объекты 113, 149-154. Указанные помещения на самостоятельном кадастровом учете не стоят, т.е. не являются объектами недвижимости. Следовательно, и право требования (по сути обременение) к данным объектам недвижимости не может быть зарегистрировано и не может существовать до тех пор, пока не поставлены на самостоятельный кадастровый учет данные объекты. Уступаемого (продаваемого) требования не существовало в момент уступки и не существует на сегодняшний день, в связи с чем, как указывалось ранее, предмет договора не передан покупателю (он и не может быть передан, поскольку его не существует).

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы ФИО2, который в силу полномочий по доверенности уточненные исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в исковом заявлении. Также указал, что решением суда ДД.ММ.ГГГГ установлено, что предмет договора купли-продажи отсутствует с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, по договору передан быть не может.

В судебное заседание ТУ Росимущества в Вологодской области не обеспечило явки своего представителя, извещены надлежащим образом. Представлен письменный отзыв, согласно которому исковые требования не признали.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, ООО "Биллинговый центр", УФССП России по Вологодской области, Управление Росреестра по Вологодской области, третье лицо ФИО3, не явились, извещены надлежащим образом. Управлением Росреестра по Вологодской области представлен письменный отзыв, согласно которому на земельный участок с кадастровым номером № объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), кадастровый номер №, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей собственности ООО < > в размере < > доли, Д. в размере < > доли, У. в размере < > доли.

Заслушав представителя истца, исследовав представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «< > и Ч., Р., Ц., Е., ООО < > ООО < >», ФИО3, Г., К., В., Ц. заключены договоры участия в долевом строительстве здания гостиничного комплекса с медицинским центром на земельном участке площадью < > кв.м., с кадастровым номером № по <адрес>. Срок окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра по Вологодской области) на основании договора участия в долевом строительстве и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон об участии в долевом строительстве) осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона, запись о регистрации №, согласно которой залогодателем является ЗАО < > залогодержателями - участники долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО < >» и ООО «< >» заключили договор залога права требования участника долевого строительства, принадлежащего залогодателю по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО < > признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества введено конкурсное производство.

В рамках дела о банкротстве в реестр требований кредиторов должника по денежным обязательствам, возникшим из договоров долевого участия в строительстве, включены требования ООО < >», иных дольщиков.

В связи с тем, что дважды назначенные торги в форме аукциона по продаже имущества должника признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, ООО «< >» направило конкурсному управляющему ЗАО «< > заявление об оставлении предмета залога за собой.

ЗАО «< > в лице конкурсного управляющего Ш. и ООО «< > подписали соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объекта незавершенного строительством и земельного участка общей стоимостью 24 281 835 рублей. Передача имущества оформлена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ за ООО < >» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости и земельный участок.

По договорам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ООО < > продало ООО < > (< > доли), У., Д. (по < > доле) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок по <адрес>.

Право собственности ООО < > У., Д. на объекты недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО «< >

ДД.ММ.ГГГГ дольщики, заключившие договор ЗАО < >», в том числе и ФИО3 обратились в суд с иском к Д., У., ООО < > об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивировав требования тем, что они, как участники долевого строительства, являются залогодержателями указанного объекта недвижимости и, что переход права собственности на этот объект к ответчикам, не прекращает их право залога на него.

Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. Обращено взыскание в пользу ФИО3 на предмет залога — объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по <адрес>, степенью готовности 19, 3 %, площадью застройки < > кв.м., и земельный участок, площадью < > кв.м., категория земель - земли поселений, с кадастровым номером № в части права требования передачи нежилых помещений: номер этажа 1, номер объекта 154, проектная (планируемая площадь) < > кв.м., в осях «Ж» - «К» в рядах «2» - «3»; номер объекта 113, проектная (планируемая площадь) < > кв.м., в осях «И» - «К/1» в рядах «5/1» - «6/1»; номер объекта 149, 150, 151, 152, 153, проектная (планируемая площадь) < > кв.м., в осях «Ж» - «К» в рядах «3» - «5» в соответствии с договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, с определением способа реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 3 518 712 рублей 45 копеек. В удовлетворении остальной части требований - отказано.

На основании указанного судебного акта и выданного исполнительного листа судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Череповцу №2 УФССП России по Вологодской области возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Д. в пользу взыскателя ФИО3, предмет исполнения: обращение взыскания на заложенное имущество.

В рамках проведения исполнительных мероприятий арестованное имущество должника передано на торги, победителем торгов признан ФИО1; в соответствии с протоколом о результатах торгов арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ООО «< >», действующего во исполнение поручения ТУ Росимущества в Вологодской области на основании государственного контракта № (организатор торгов) и ФИО1 (победитель торгов), организатор торгов обязуется передать в собственность победителю торгов, а победитель торгов оплатить и принять арестованное в рамках исполнительного производства имущество; общая стоимость имущества составляет 3 040 905 рублей 60 копеек.

По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «< > действующего на основании государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и поручения ТУ Росимущества в Вологодской области (продавец), и ФИО1 (покупатель), продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает арестованное в рамках исполнительного производства имущество, принадлежащее Д., У., ООО «< > объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по <адрес> степенью готовности 19,3%, площадью застройки < > кв.м и земельный участок, площадью < > кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым номером № в части права требования передачи нежилых помещений: номер этажа 1, номер объекта 154, проектная (планируемая) площадь < > кв.м, в осях «Ж»-«К» в рядах «2»-«3»; номер объекта 113, проектная (планируемая) площадь < > кв.м, в осях «И»-«К/1» в рядах «5/1»- «6/1»; номер объекта 149, 150, 151, 152, 153, проектная (планируемая) площадь < > кв.м, в осях «Ж»-«К» в рядах «3»-«5».

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор купли-продажи внесены дополнения, указано, что арестованное в рамках исполнительного производства имущество принадлежит на праве общей долевой собственности Д. (доля в праве < >), У. (доля в праве < > ООО «< >» (доля в праве < >); в отношении имущества вынесено постановление о запрете регистрационного действия.

Уведомлением Управления Росреестра по Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, указано на несоблюдение процедуры реализации имущества в рамках исполнительного производства, н представление соответствующих документов: решение суда, постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, о передаче имущества на реализацию организатору торгов, акт передачи имущества организатору торгов; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений об имеющемся ограничении прав; из представленных на государственную регистрацию документов следует, что объекты недвижимого имущества передаются заявителю не полностью, а в части. В связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости отказано.

В ДД.ММ.ГГГГ У., ссылаясь на то, что в связи с реализацией заложенного имущества должника ЗАО < > и его ликвидацией требования кредитора, которые были обеспечены залогом этого имущества, считаются погашенными, а залог применительно к конкретным договорам долевого участия в строительстве прекратился, обратился в суд с исковым заявлением, в котором с учетом уточнения исковых требований просил признать прекращенными обязательства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных между дольщиками, в том числе ФИО3 и ЗАО «< > признать отсутствующим зарегистрированные обременения в виде ипотеки (залога) в отношении объектов недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства и земельного участка.

Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования У. удовлетворены. Признаны прекращенными обязательства, возникшие из договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО < > и ФИО3 Признано отсутствующим зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области обременения в виде ипотеки (залога) в пользу ФИО3 в отношении объекта незавершенного строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром) кадастровый №, площадь застройки < > кв.м, назначение - нежилое здание, литер - А, расположенного по <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью < > кв.м, категория земель - земли поселений, расположенного по <адрес>.

Указанным решением установлено, что в рамках дела о банкротстве ЗАО < > осуществлена реализация указанных объектов недвижимости. При этом у ООО < >» не возникло обязанности выполнить действия, связанные с завершением строительства здания и сдачей его в эксплуатацию, в связи с выставлением на торги не прав застройщика с целью достройки объекта долевого строительства, а непосредственно объектов недвижимости, а также отсутствием решения собрания кредиторов о возложении на общество обязанностей застройщика по договорам участия в долевом строительстве, в том числе осуществить своими силами и за свой счет постройку объекта без привлечения иных участников долевого строительства.

С учетом приведенных обстоятельств, положений ст. 131, 450.1, 454 ГК РФ суд удовлетворяет требования истца о признании расторгнутым договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Биллинговый центр», действующим на основании Государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ и Поручения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области.

В силу ч. 1 - 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Соглашением ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015 "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество", утвержден Порядок взаимодействия ФССП и ФАУГИ по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов, органов, которым предоставлено право принимать решения об обращение взыскания на имущество. В соответствии с п. 2.2 Порядка, основанием для реализации арестованного имущества является постановление о передаче имущества на реализацию.

В силу ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обязанность возврата денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае должно возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов. В связи с чем, суд взыскивает с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в сумме 3040905,60 руб.

С учетом положений ст. 15 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика сумма убытков по регистрации права собственности, поскольку расходы на регистрацию (4000 руб.) являлись необходимыми для истца, сопряжены с исполнением спорного договора и выполнением действий, направленных на переход права собственности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 23424,53 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать расторгнутым договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый ФИО1 с ТУ Росимущества в Вологодской области в лице поверенного ООО « Биллинговый центр».

Взыскать с ТУ Росимущества в Вологодской области в пользу ФИО1 денежные средства 3044905,60 руб., расходы по оплате государственной пошлины 23424,53 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 26 октября 2020 года.

Судья И.Д. Савичева