Решение № 3А-544/2025 3А-544/2025~М-127/2025 М-127/2025 от 23 декабря 2025 г. по делу № 3А-544/2025

дело № 3а-544/2025

16OS0000-01-2025-000257-67

учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 16 декабря 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эст» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эст» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

нежилого помещения площадью 26 592,4 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее - объект недвижимости с кадастровым номером ....);

нежилого помещения площадью 28 360,3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее - объект недвижимости с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика налога на имущество организаций, административный истец просил определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 796 228 640 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... – в размере 1 380 264 967 рублей.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Эст» ФИО1 поддержал административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнил требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, просил установить ее в размере 991 513 466 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ...., 1 417 181 886 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .....

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, также представляющий интересы Кабинета Министров Республики Татарстан, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» установлено, что налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1 000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 этой же статьи перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 28 ноября 2023 года № 3366-р утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год. В пункте 59 данного перечня значится объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <...>, в пределах которого располагались нежилые помещения, принадлежавшие административному истцу на праве собственности (т. 1 л.д. 17-40, 41-50).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... и ...., применяемая с 1 января 2024 года, определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 1 806 411 132 рубля 27 копеек и 1 926 503 874 рубля 58 копеек соответственно (т. 2 л.д. 17-18, 21-29, 40, 41)

26 декабря 2024 года сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером .... исключены из Единого государственного реестра недвижимости. Следовательно, оспариваемая кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, применявшаяся в период с 1 января 2024 года по 25 декабря 2024 года, является архивной.

21 ноября 2024 года в сведениях Единого государственного реестра недвижимости площадь объекта недвижимости с кадастровым номером .... изменена с 28 360,3 квадратного метра до 30 620,2 квадратного метра, в связи с чем кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была пересчитана, а 10 марта 2025 года сведения о данном объекте недвижимости также исключены из Единого государственного реестра недвижимости. Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, применявшаяся в период с 1 января 2024 года по 20 ноября 2024 года также является архивной.

В силу части 4 статьи 22 названного Федерального закона заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 Федерального закона.

Вместе с тем, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

С учетом положений пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, позволяющего учитывать сведения об измененной кадастровой стоимости при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости и не исключающего возможность применения результатов пересмотра кадастровой стоимости в предыдущие налоговые периоды, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости затрагивает права административного истца как налогоплательщика, следовательно, административное исковое заявление надлежит рассмотреть по существу, восстановив срок для обращения в суд.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчеты об оценке от 3 февраля 2025 года № 4784, от 15 апреля 2025 года № 4288/1, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «Аудит Сервис»» ФИО4 Согласно отчетам рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составила 796 228 640 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... – 1 380 264 967 рублей (т. 1 л.д. 57-155, 157-251).

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости. Для проверки правильности определения в отчетах об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 24 ноября 2025 года № 2293/07-4 (т. 3 л.д. 161-226), рыночная стоимость объектов недвижимости в представленных административным истцом отчетах об оценке определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в ином размере, который составил 991 513 466 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ....; 1 417 181 886 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .....

Административный истец в лице своего представителя согласился с выводами судебного эксперта относительно величины рыночной стоимости, уточнил требования в соответствии с заключением эксперта.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на неполный анализ рынка, некорректный подбор аналогов, отсутствие обоснования значения корректировок и их применимости к рынку недвижимости города Казани.

В возражениях государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» также приведены доводы о неполном анализе рынка; необоснованном применении корректировок на площадь, тип объекта, которые не является ценообразующими факторами для машиноместа, корректировки на долю стоимости земельного участка в отношении помещений, корректировки на назначение и коридорного коэффициента, корректировки на масштаб без учета ограничения зависимости по диапазону площадей.

На возражения представлены письменные пояснения эксперта, в которых дополнительно разъяснены факторы, положенные в основу анализа рынка, применения корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости в отчетах об оценке, эксперт выявил неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости. В частности, в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... некорректно принято местоположение объектов-аналогов как расположенных в историческом центре города, в то время как район их расположения относится к многоквартирной жилой застройке и центру деловой активности; объекты-аналоги, подобранные исходя из рынка машиномест, представляющих собой площадку для хранения автомобилей и в стоимость которых не включены наружные стены, технические помещения, не являются сопоставимыми с объектом оценки.

В отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода; величина коэффициента капитализации принята по среднему значению при наличии более точных данных для объекта оценки; суждение о невключении коммунальных платежей не подтверждены текстами объявлений.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом применены сравнительный и доходный подходы при мотивированном отказе от применения затратного подхода как не дающего корректных результатов для оценки стоимости. Экспертом произведено согласование итоговой рыночной стоимости объекта оценки методом средневзвешенной, согласно которому результату, полученному в рамках каждого из подходов, присваивается соответствующий весовой коэффициент.

Вопреки доводам административных ответчиков в заключении эксперта отражены результаты выбора аналогов, в наибольшей степени сопоставимых с исследуемым объектом, с максимальным приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что соответствует Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, которыми не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж предложений.

Введение в цены аналогов корректировки на площадь является необходимым с учетом особенностей объекта оценки, не являющегося машиноместом, а представляющего собой совокупность нежилых помещений паркинга при торгово-офисном центре, для которых площадь является ценообразующим фактором. Корректировка на тип объекта в отношении аналога, являющегося отдельно стоящим зданием, введена обоснованно, поскольку объект оценки, как и другие аналоги, являются встроенными помещениями.

Доля стоимости земельного участка определена с использованием коэффициентов, характеризующих среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, согласно статистическим данным сайта Статриэлт.

Корректировка на назначение обоснованно применена к объекту-аналогу, которое, хоть и расположено в здании паркинга, но является торговым помещением, в то время как объект оценки является вспомогательным помещением по отношению к торгово-офисному центру. При этом коридорный коэффициент представляет собой отношение площади основных площадей к вспомогательной площади зданий и не может быть идентичен понятию эффективности помещений с точки зрения заполняемости арендопригодных площадей.

Корректировка на площадь введена на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2021 под редакцией ФИО5, который не ограничивает возможность применения данной модели максимальной площадью при том, что площадь объекта оценки и объектов-аналогов удовлетворяют требованию к минимальной площади.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Таким образом, требование административного истца к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в размере, определенном в результате судебной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 3), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 18 апреля 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в период с 1 января 2024 года по 25 декабря 2024 года включительно, объекта недвижимости с кадастровым номером .... – с 1 января 2024 года по 20 ноября 2024 года включительно.

Вместе с тем требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и не должны отвечать по требованиям административного истца. Следовательно, оснований для удовлетворения административного иска в этой части не имеется.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Эст» удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость объектов недвижимости нежилого назначения, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере:

991 513 466 рублей в отношении нежилого помещения площадью 26 592,4 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, на период с 1 января 2024 года по 25 декабря 2024 года;

1 417 181 886 рублей в отношении нежилого помещения площадью 28 360,3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, на период с 1 января 2024 года по 20 ноября 2024 года

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 апреля 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Эст» в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 24 декабря 2025 года.

Судья Сафина М.М.