Апелляционное определение № 33-3591/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья Битнер Н.Н. № 33-3591/2025

77RS0021-02-2024-011188-47


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



дело № 2-407/2025
09 декабря 2025 года
город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Алиэскерова М.А.,

судей Саркисовой О.Б., Чехолиной Е.А.

при секретаре Никишиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чехолиной Е.А. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Боровского районного суда Калужской области от 31 июля 2025 года по делу по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи, возврате денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1, уточнив исковые требования, просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:121, заключенный 29 сентября 2023 года между ФИО2 и ответчиком, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:233 и расположенного на нем хозблока с кадастровым номером <данные изъяты>:417, заключенный 29 сентября 2023 года между ФИО3 и ответчиком, взыскать уплаченные по договорам денежные средства в пользу ФИО2 в размере 1585000 руб., в пользу ФИО3 в размере 1000000 руб., исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за истцами и восстановить регистрационные записи о правах прежнего собственника ФИО1

В обоснование требований указано, что по условиям договоров купли-продажи приобретаемые земельные участки не обременены правами третьих лиц, не находятся под арестом (запрещением) или в залоге, в отношении них не установлены сервитуты, ограничений в пользовании не имеется. Земельные участки истцы покупали для строительства на них жилого дома, однако после регистрации права собственности и получения градостроительных планов выяснилось, что земельные участки расположены в охранной зоне магистрального газопровода и в пределах минимальных расстояний газопровода-отвода. Эти обстоятельства являются существенными недостатками проданных участков и лишают возможности использовать их по целевому назначению. Продавец при заключении договоров не уведомил покупателей об имеющихся ограничениях к использованию земельных участков, вследствие чего истцы оказались лишены того, на что были вправе рассчитывать, а именно строительства жилого строения, подключения его к инженерным сетям, ведения обычной хозяйственной деятельности, что является существенным нарушением договоров купли-продажи. Направленные истцами в адрес ответчика уведомления об отказе от договоров остались без удовлетворения.

Истцы ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, их представители ФИО4 и ФИО5 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО6 в судебном заседании иск не признали.

Представители третьих лиц администрации МО МР «Боровский район», Управления Росреестра по Калужской области, ПАО «Газпром» -ООО «Газпромтрансгаз Москва» в судебное заседание не явились.

Решением Боровского районного суда Калужской области от 31 июля 2025 года исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворены, постановлено:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:121 от 29 сентября 2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации права собственности, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области 04 октября 2023 года за номером № за ФИО2 на земельный участок площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, восстановив сведения о правах на данный земельный участок за ФИО1;

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 29 сентября 2023 года денежные средства в сумме 1585000 руб.;

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем хозблоком с кадастровым номером земельного участка <данные изъяты>:233 и кадастровым номером хозблока <данные изъяты>:417 от 29 сентября 2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации права собственности, произведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области 04 октября 2023 года на земельный участок за номером №, на хозблок за номером № расположенные по адресу: <адрес>, д. Вашутино, восстановив сведения о правах на данный земельный участок и хозблок за ФИО1;

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем хозблоком от 29 сентября 2023 года денежные средства в сумме 1000000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и об отказе истцам в иске.

В письменных возражениях представитель истцов ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, представителей истцов ФИО5 и ФИО7, возражавших против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы и доводы возражений на нее, изучив дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:121 площадью 1000 кв.м, находящегося на землях населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес>.

Право собственности на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 29 сентября 2023 года между ФИО2 и ФИО1

ФИО3 является собственником нежилого здания – хозблока с кадастровым номером <данные изъяты>:417 площадью 11 кв.м и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:233 площадью 1000 кв.м, находящегося на землях населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости возникло на основании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем хозблоком, заключенного 29 сентября 2023 года с ФИО1

ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:121 принадлежал на основании договора купли-продажи от 20 марта 2023 года.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:233 и хозблок с кадастровым номером <данные изъяты>:417 принадлежали ответчику на основании договора купли-продажи от 18 апреля 2023 года.

Согласно расписке от 29 сентября 2023 года ФИО1 в соответствии с договорами купли-продажи получил денежные средства за земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:121 в размере 1585000 руб., за земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:233 и расположенный на нем хозблок в размере 1000000 руб.

В пункте 1.6 каждого из договоров купли-продажи от 29 сентября 2023 года продавец гарантирует, что на момент подписания договора объект не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом или в залоге, в отношении него не установлены сервитуты, ограничений в пользовании не имеется.

В целях реализации своего права в соответствии с видом разрешенного использования истцы подали в администрацию МО МР «Боровский район» заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка.

Согласно градостроительному плану земельного участка № РФ№ от 22 мая 2025 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:121 полностью расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций: 40:03-6.1139 Зона с особыми условиями использования территории; земельный участок частично расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций 40:03-6.254.

Согласно градостроительному плану земельного участка № от 24 января 2024 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:233 полностью расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Согласно выпискам из ЕГРН от 19 февраля 2024 года земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>:121 и <данные изъяты>:233 полностью расположены в границах охранной зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 40:03-6.1139 от 20 апреля 2023 года, вид зоны «зона минимальных расстояний объекта: «Газопровод от точки подключения до Балабаново». Данная охранная зона внесена в ЕГРН на основании решения Арбитражного суда Калужской области от 13 сентября 2022 года по делу № № и определения Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 февраля 2023 года. Кроме того, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:121 с 22 октября 2020 года установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с прохождением по земельному участку охранной зоны инженерных коммуникаций, имеющей вид «охранная зона объекта: «Газопровод от точки подключения до Балабаново».

Письмами от 18 марта 2025 года и от 29 мая 2025 года ООО «Газпром трансгаз Москва» уведомило истцов, что находящиеся в их собственности земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>:121 и <данные изъяты>:233 попадают в границы охранных зон и зон минимальных расстояний от коммуникаций ПАО «Газпром», строительство и размещение объектов в охранной зоне и в пределах минимальных расстояний газопровода-отвода не допускается.

Разрешая спор, оценив представленные в дело доказательства в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 450, 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, исходя из того, что ФИО1 был осведомлен об ограничениях и обременениях в отношении спорных земельных участков, установив, что истцам ответчиком проданы земельные участки, которые не могут быть использованы ими по целевому назначению, в том числе для возведения объектов капитального строительства, поскольку земельные участки полностью расположены в охранных зонах инженерных коммуникаций, и какое-либо строительство на данных участках запрещено, данные ограничения в использовании земельных участков являются существенными, так как истцы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договоров, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 56 Земельного Кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Кодексом, федеральными законами, в том числе путем установления ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиям использования территорий относятся в том числе охранные и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации к зоне с особыми условиями использования территорий относится охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

В настоящее время порядок установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий регулируется статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 26 Федерального закона от 03 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 1 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением тех зон, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должны быть определены, в том числе исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территорий, или критерии таких объектов, виды территорий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения о нахождении земельного участка в границах охранных зон и зон минимальных расстояний от коммуникаций ПАО «Газпром».

Вопреки доводам жалобы, материалами дела подтверждается наличие у ответчика информации о нахождении земельных участков в охранной зоне газопровода до их реализации истцам. В частности из плана земельного участка, содержащегося в предоставленной ответчиком выписке из ЕГРН от 23 марта 2023 года, усматривается, что по территории земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:121 проходит охранная зона инженерных коммуникаций, имеющая реестровый номер <данные изъяты> (том 3 л.д. 16-17).

Согласно ответу филиала ППК «Роскадастр» по Калужской области от 28 ноября 2025 года на запрос судебной коллегии сведения о зоне с особыми условиями использования территорий с реестровым номером № внесены в ЕГРН 22 октября 2020 года, с реестровым номером № – 20 апреля 2023 года. Сведения о зонах с особыми условиями использования территорий на публичную кадастровую карту выгружаются в автоматическом режиме после их внесения в ЕГРН.

Таким образом, Белорусских А.В., являясь собственником спорных земельных участком, не мог не знать об ограничениях в использовании этих объектов.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку ответчиком ФИО1 при продаже спорных земельных участков не предоставлено полной информации о наличии ограничений в их использовании, что является существенным нарушением условий договоров и могло оказать влияние на решение покупателей о приобретении данных земельных участков.

Оснований для признания выводов суда первой инстанции неправильными судебная коллегия не находит, поскольку они обоснованы, сделаны с учетом обстоятельств дела и требований законодательства, регулирующего правоотношения между истцом и ответчиком.

Апелляционная жалоба не содержит основанных на доказательствах доводов, которые могли бы являться основанием к отмене решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Боровского районного суда Калужской области от 31 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

составлено 19 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи