Апелляционное определение № 33-624/2026 от 25 февраля 2026 г.

Дело №2-5478/2025 Председательствующий - судья Сочень Т.Ю.

32RS0027-01-2019-000412-75


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-624/2026
г. Брянск
26 февраля 2026 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Сокова А.В.,

судей областного суда Ильюхиной О.Г., Михалевой О.М.,

при секретаре Гулаковой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда гор. Брянска от 4 декабря 2025 года по иску ФИО1 к Брянской городской администрации, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о понуждении внести изменении в договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Сокова А.В., объяснения ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 20.03.2017 заключил с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации договор аренды №Г земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером № площадью 10000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Данный земельный участок был арендован истцом для завершения строительства насосной станции 2-го подъема. Договор аренды заключен на период с 20.03.2017 по 19.03.2020. Стоимость годового размера арендной платы установлена п. 3.1 договора и составляет 545200 руб. Размер арендной платы рассчитан на основании рыночной стоимости арендованного земельного участка. Полагая, что размер арендной платы завышен, истец обратился к оценщику, согласно отчета которого стоимость спорного земельного участка на момент заключения договора аренды составляла 72218,90 руб. Истец обратился в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением об установлении арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка в размере 72218,90 руб., в чем ему было отказано. Истец полагает данный отказ незаконным и просит суд обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации внести изменения в договор аренды земельного участка №Г от 20.03.2017 в части изменения размера арендной платы равной 72218,90 руб. и подготовить дополнительное соглашение об изменении арендной платы.

Решением Советского районного суда гор. Брянска от 4 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Медведев Р.В. просит решение суда отменить и принять новое, указывая на его незаконность и необоснованность.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явились.

От представителя истца адвоката Медведева Р.В. поступило ходатайство об отложении слушания дела в связи с занятостью его в другом судебном процессе. Документов, подтверждающих данное обстоятельство к заявлению не приложено.

ФИО1 ходатайство своего представителя поддержал, пояснить в каком именно процессе занят его представитель не смог.

В связи с чем, судебная коллегия на основании ст.167 ГПК РФ отклонила ходатайство об отложении дела и сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте слушания дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в порядке ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что между Управлением имущественных отношений Брянской области и ФИО1, 01.02.2012 был заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В соответствии с условиями договора ФИО1 (арендатор) принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в целях: для использования объекта незавершенного строительства - насосная станция 2-го подъема.

Срок аренды участка установлен на 5 лет, с 01.02.2012 по 01.02.2017. Земельный участок принят по акту приема - передачи 01.02.2012. В соответствии с пунктом 4.3.2. договора аренды арендатор имеет право по истечению срока действия договора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

11.07.2016 ФИО1 обратился в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с обращением о предоставлении в аренду земельного участка сроком на 49 лет.

В связи с тем, что на земельном участке нет законченных строительством объектов недвижимости, а нормами Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков под объекты незавершенного строительства на 49 лет не предусмотрено, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации письмом от 22.09.2016 № 29/3-11597 отказало в заключении договора аренды.

19.12.2016 ФИО1 повторно обратился в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с обращением о предоставлении в аренду земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Право собственности ФИО1 на расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0021902:2 объект незавершенного строительства - насосная станция 2-го подъема, степень готовности 62 %, кадастровый №, зарегистрировано 24.09.2008 (сведениям ЕГРН от 30.12.2016).

Поскольку порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемые в аренду без проведения торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации, письмом от 16.01.2017 № Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации уведомило ФИО1 о том, что договор аренды земельного участка будет подготовлен после определения полной стоимости земельного участка.

На основании отчета №У ООО «Городской центр цепки и консалтинга» от 09.01.2017 были подготовлены договор аренды от 20.03.2017 №Г земельного участка с кадастровым номером №:2, площадью 10000 кв.м. для использования в целях: завершения строительства насосной станции 2-го подъема, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с пунктом 2 статьи 145 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора установлен на 3 года с 20.03.2017 по 19.03.2020, также было подготовлено соглашение о расторжении от 20.03.2017 договора аренды №.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации письмом от 05.04.2018 № 29/3-4073 направило в адрес ФИО1 проекты 3-х экземпляров договора аренды №Г и соглашения о расторжении договора аренды № и просило после их подписания вернуть по 2 экземпляра в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации для осуществления государственной регистрации. Указанные документы истцом были получены, о чем он сам указал в исковом заявлении.

Как следует из соглашения о расторжении договора аренды, договора аренды № 48941Г земельного участка они подписаны со стороны арендатора представителем ФИО1 ФИО2, действующей на основании доверенности № 4-2382 от 06.08.2017.

Акт приема - передачи земельного участка (приложение № 2) датирован 4.05.2018.

Указанные документы представлены в Управление Росреестра по Брянской области для регистрации 4.05.2018.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 6 указанных Правил, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым относятся: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы.

Соответственно, стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом.

Таким образом, по смыслу действующих норм ФИО1 обязан вносить арендную плату за арендуемый земельный участок, государственная собственность не разграничена, в размере, предусмотренном соответствующими нормативными актами Брянской области.

Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 N 595-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, представленные в аренду без торгов» определено несколько способов определения размера арендной платы: а) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; б) на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно пункту 3 Порядка определено, что если иное не установлено законодательством Российской федерации и в случаях, не указанных в пунктах 4, 5 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 4 Порядка в случае предоставления земельного участка для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:

а) 0,01% в отношении:

земельного участка предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах;

земельного участка представленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую сумму принимается равной нулю;

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 % устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета; и т.д.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 70 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 72).

Как упоминалось выше, годовой размер арендной платы установлен пунктом 3.1 спорного договора на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 545200 руб.

Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в приложении к договору и являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.2 договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, но не чаще, чем 1 раз в год (п. 3.1 договора).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Порядок и основания изменения договора регламентированы положениями главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из материалов дела следует, что 19.12.2016 истец обратился к ответчику Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением от 16.12.2016 о продлении (без торгов) договора аренды № 46174 от 01.02.2012.

5.04.2018 Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ФИО1 с сопроводительным письмом № 29/03-4073 для подписания в трех экземплярах каждый договор аренды земельного участка №Г от 20.03.2017 с актом от 20.03.2017 и соглашение от 20.03.2017 о расторжении договора аренды № от 01.02.2012, и просило после подписания вернуть их в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Со стороны арендатора ФИО1 договор аренды земельного участка №Г от 20.03.2017, в том числе и расчет арендной платы за земельный участок, и акт приема-передачи земельного участка были подписаны 04.05.2018 года без каких-либо возражений.

В Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением об изменении размера арендной платы, истец обратился 14.11.2018, то есть спустя полгода после подписания договора аренды.

Таким образом, при наличии возражений по рыночной стоимости земельного участка ФИО1 (обладающий помимо прочего, статусом индивидуального предпринимателя, что подразумевает повышенный уровень ответственности при совершении гражданско-правовых сделок) не была лишен возможности представить арендодателю свои возражения относительно размера арендной платы до заключения договора аренды.

Однако, договор аренды подписан сторонами без каких-либо разногласий.

Кроме того, как следует из разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза.

При этом ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы истец не заявлял ни в суде первой инстанции ни при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержит его и сама жалоба.

Довод истца о том, что со стороны арендодателя спорный договор аренды земельного участка подписан неуполномоченным лицом, является несостоятельным. Договор аренды земельного участка со стороны арендодателя подписан ФИО3, действующей на основании доверенности №1/06-518и от 13.03.2017, выданной главой Брянской городской администрации. На момент подписания договора арендодателем данная доверенность была действующей, срок ее действия истек только 31.12.2017, то есть после подписания договора арендодателем.

Кроме того, доводы ФИО1 касающиеся подписания договора аренды неуполномоченным лицом со стороны арендатора, а также спор о размере арендной платы, определенной договором аренды земельного участка №Г от 20.03.2017, уже были предметом судебного разбирательства в Советском районном суде гор. Брянска в рамках гражданского дела № 2-222/2020 по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Брянской городской администрации о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды, договора аренды, и № по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации к ФИО1, о взыскании задолженности по арендной плате и пени за земельный участок и по встречному иску ФИО1, к Брянской городской администрации, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об оспаривании договора аренды в части, рассмотренных Советским районным судом гор. Брянска. Судом была дана оценка данным доводам, законность решений проверена вышестоящими судебными инстанциями.

Данные доводы ФИО1 были предметом рассмотрения в том числе и Арбитражного суда Брянской области при рассмотрении исковых требования ИП ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении факта подписания договора аренды неуполномоченным лицом, факта регистрации договора аренды в отсутствие полномочий на подписание договора, признании сделки недействительной (дело № А09-12318/2023), исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по внесению арендной платы (дело № А09-5301/2022).

При рассмотрении споров судами правовых оснований для изменения размера арендной платы, определенной договором аренды земельного участка №Г от 20.03.2017, установлено не было.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда гор. Брянска от 4 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 2 марта 2026 года.

Председательствующий

А.В. Соков

Судьи

О.Г. Ильюхина

О.М. Михалева