Апелляционное определение № 33-3281/2026 от 13 апреля 2026 г.

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й СУД

Дело № 33-3281/2026

УИД 36RS0002-01-2025-004802-60

Строка № 2.128


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж 14.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего

Трунова И.А.,

судей

ФИО1, ФИО2,

при секретаре

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А. гражданское дело Коминтерновского районного суда г. Воронежа № 2-5382/2025 по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Солнечный сквер» о взыскании строительных недостатков, компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025,

(судья районного суда Иванова Т.Е.),

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Солнечный сквер» (далее – ООО СЗ «Солнечный сквер»), в котором с учетом уточнений просила взыскать с ответчика в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства денежные средства в размере 429 069 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 40000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что между ней и ООО СЗ «Солнечный Сквер» 19.12.2018 был заключен договор № 34-ПТ2 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом долевого строительства является <адрес>, площадью 71,9 кв.м, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Цена договора составила3208 800 руб., которая оплачена ответчику в полном объеме. Квартира была передана по акту приема-передачи 10.09.2020. В ходе эксплуатации квартиры выявлены недостатки, допущенные при строительстве объекта долевого строительства. Истец обращалась в адрес ответчика об устранении недостатков, однако требования были оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд (т. 1 л.д. 6-10).

Определением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025 принят отказ ФИО4 от требований к ООО СЗ «Солнечный сквер» в части взыскания неустойки, штрафа, производство по делу в данной части прекращено (т. 2 л.д. 48, 4).

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025 исковые требования ФИО4 к ООО СЗ «Солнечный сквер» о взыскании строительных недостатков, компенсации морального вреда, удовлетворены в части.

Постановлено взыскать с ООО СЗ «Солнечный сквер» в пользу ФИО4 в счет устранения строительных недостатков по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости денежные средства в размере 96 264 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., а также расходы за проведение экспертизы 8 960 руб. В удовлетворении остальных требований ФИО4 отказано.

С ООО СЗ «Солнечный сквер» в доход бюджета городского округа город Воронеж взыскана государственная пошлина в размере 7 000 руб. (т. 2 л.д. 38, 39-46).

В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, необоснованное, принять по делу новое решение (т. 2 л.д. 69-72)

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО СЗ «Солнечный сквер» по доверенности ФИО5 возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

В соответствии с требованиями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обязательств.

Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее – договора) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства иди привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В силу ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Из преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 19.12.2018 между ООО СЗ «Солнечный Сквер» и ФИО4 был заключен договор № 34-ПТ2 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом долевого строительства является квартира №, площадью 71,9 кв.м, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 12-27).

В соответствии с п.п. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. указанного договора, застройщик обязан передать инвестору объект, качество которого соответствует условиям договора, назначению объекта, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта устанавливается в 5 (пять) лет, указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства инвестору. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого инвестору объекта долевого строительства, устанавливается в 3 (три) года и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, Гарантийный срок на отделочные работы, входящие в состав передаваемого инвестору объекта долевого строительства, устанавливается в 1 (один) год и исчисляется со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Инвестор вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ремонтно-отделочных работ, проведенных самим инвестором или привлеченными им (инвестором) третьими лицами.

10.09.2020 по акту приёма-передачи квартиры истцу передана вышеуказанная квартира (т. 1 л.д. 28).

27.08.2020 ФИО4 зарегистрировала право собственности на вышеуказанную квартиру (т. 1 л.д. 29-32).

В период эксплуатации объекта долевого строительства, в пределах установленного для него гарантийного срока, собственниками квартиры были обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве. Истец неоднократно обращалась к ответчику для устранения имеющихся недостатков.

Требования досудебной претензии от 02.04.2025 (получена ответчиком 10.04.2025) оставлены ответчиком без удовлетворения (т. 1 л.д. 87-89).

Для установления размера стоимости работ необходимых для устранения имеющихся в квартире недостатков, ФИО4 обратилась в ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки».

Согласно заключению специалиста ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки» № 40 от 24.03.2025 оконные конструкции, смонтированные в кухне-столовой, в спальне и детской комнате квартиры по адресу: <адрес> не соответствуют нормам, створки оконных блоков продуваются и не обеспечивают тепловую защиту помещения, кроме того монтаж указанных конструкций также не соответствует нормам, оконные блоки в помещениях кухни- столовой и детской имеют недопустимые отклонения, некачественно выполнены монтажные швы (откосы не обеспечивают тепловую защиту здания во всех помещениях, некачественно выполнен теплоизоляционный слой и отсутствует наружный пароизоляционный слой оконного блока, установленного в детской). Стоимость устранения промерзаний внешних ограждающих конструкций, оконных конструкций и устранения нарушений, имеющихся в квартире по адресу: <адрес>, рассчитана на основании произведенного осмотра, в Локальном сметном расчете № 40-1 и составляет - 429 069,90 руб. (т. 1 л.д. 33-84).

Разрешая заявленный спор, руководствуясь ст. ст. 15, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 4, 7, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции, установив факт наличия недостатков объекта долевого строительства – квартиры по адресу: <адрес>., а также факт неисполнения застройщиком законодательно установленной обязанности по удовлетворению требований гражданина-участника долевого строительства, и принимая во внимание, что права и обязанности ответчика перед истцами возникли на момент вынесения судебного решения, после 01.01.2025, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании с ООО СЗ «Солнечный сквер» денежных средств в счет устранения строительных недостатков размере 96 264 руб., исходя из расчета: 3208 800 х 3% = 96 264 руб.

С таким решением истец не согласилась, считая свой иск обоснованным. Обращает внимание на то, что судом не были исследованы обстоятельства того, что квартира была принята по акту приема-передачи в 2020 году, а также относительно изменения стоимости квартиры за последние пять лет с момента приобретения.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, отклоняя доводы жалобы об обратном.

Часть 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с 01.01.2025.

Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Одним из элементов публичного порядка Российской Федерации является принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, предполагающий восстановление нарушенного права, но не обогащение в результате защиты нарушенного (оспоренного) права. Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников.

Указанная ч. 4 ст. 10 от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 01.01.2025, так как в случаях удовлетворения исковых требований устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Поскольку обжалуемое решение суда принято 28.11.2025, вопреки доводов апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о применении новой редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части ограничения общей суммы денежных средств, подлежащих взысканию в счет стоимости устранения недостатков, тремя процентами от цены договора является верным.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ответчика, в счет соразмерного уменьшения цены договора денежной суммы в заявленном размере 429 069 руб. судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о неправомерности выводов, изложенных в решении суда первой инстанции, отклоняются судебной коллегией.

Доводы жалобы, по сути, выражают несогласие с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильной оценке фактических обстоятельств дела, обжалуемое решение постановлено при правильном применении норм материального права, является обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.11.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 17.04.2026.

Председательствующий:

Судьи коллегии: