Решение № 2-2681/2017 2-2681/2017~М-2742/2017 М-2742/2017 от 12 октября 2017 г. по делу № 2-2681/2017

Дело № 2-2681/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2017 г.

г. Балашиха Московской области

Железнодорожный городской суд Московской области в составе:

председательствующего суд Рыбкина М.И.,

при секретаре Шамеловой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ЦентрСтрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЦентрСтрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов, указав, что 20 ноября 2015 г. между ООО «ЦентрСтрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство передать истцу по окончании строительства жилого дома помещение № общей площадью 135,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктами 4.1., 4.3. договора истец надлежащим образом исполнил свои денежные обязательства, оплатив ответчику денежные средства в размере <данные изъяты>., что подтверждается платежным поручением № от 24 декабря 2015 г. Заключая договор, истец исходил из того, что по окончании строительства жилого дома ему будет передано помещение, соответствующее характеристикам, приведенным в договоре. В пунктах 5.1.1. – 5.1.8. договора согласован объем работ, которые должны были быть выполнены ответчиком до передачи истцу помещения. В приложении № к договору также был согласован план помещения, в котором истцом была утверждена планировка помещения (внешний контур помещения, внутренние перегородки), места размещения санузлов, места размещения оконных и дверных проемов. Застройщик в пункте 5.1. договора обязался передать истцу по окончании строительства жилого дома помещение, качество которого будет соответствовать техническим регламентам и утвержденной проектной документации. Однако после приемки помещения по акту приема-передачи истец обнаружил в помещении ряд существенных недостатков, таких как: в помещении начало происходить систематическое промокание и насыщение атмосферными осадками и грунтовыми водами строительных конструкций стен и пола, а также фундамента жилого дома. Истец также выявил в помещении трубопроводы канализации и систем холодного и горячего водоснабжения, а также трубопроводную арматуру, которые как, оказалось, являются элементами общего имущества жилого дома, так как обслуживают более одной квартиры. Наличие перечисленных недостатков помещения подтверждается актом от 6 апреля 2017 г., составленным в присутствии истца представителем управляющей компании жилого дома, а также отчетом №, подготовленным экспертной организацией ООО «ЭкспертСервис». Как следует из отчета эксперта, недостаток помещения, который приводит к затоплению его водой, заключается в некачественно выполненных работах по устройству гидроизоляции подвального этажа жилого дома. Без устранения данного недостатка пребывание в помещении создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан и дальнейшая надежная и безопасная эксплуатация помещения и жилого дома без устранения указанного недостатка невозможна. Вследствие указанного недостатка, начиная с даты приемки помещения по акту приема-передачи (27 октября 2016 г.) и по сегодняшний день истец не использовал и не имеет возможности использовать помещение, так как оно не пригодно к использованию по назначению. Допустимость размещения в помещении истца коммуникаций, отвечающих признакам общего имущества жилого дома, с истцом не согласовывали. Ответчик не обращался к истцу за согласованием возможности размещения в его помещении указанных коммуникаций. Размещение застройщиком коммуникаций без согласования с истцом свидетельствует о допущенном со стороны застройщика отступлении от условий договора участия и приводит к ограничению права собственности истца, так как с целью обслуживания и эксплуатации инженерных систем жилого дома эксплуатирующей организации будет необходим беспрепятственный доступ к размещенным в помещении элементам указанных систем. Кроме того, ответчик ввел истца в заблуждение относительно характеристик помещения. Так, в письме от 4 июля 2016 г. (исх. №) ответчик заверил, что за помещением истца в соответствии с проектной документацией закреплена электрическая мощность 27,12 кВт. Как оказалось, максимальная электрическая мощность, которая может быть поставлена в помещение, составляет 6,64 кВт, что подтверждается техническими условиями от 9 августа 2016 г. № выданными ЗАО «Мособлэнергогаз». В целях устранения застройщиком недостатков, 19 июня 2017 г. истец обратился к последнему с соответствующим требованием об устранении описанных недостатков в течение 30 дней. Данное требование было получено застройщиком 19 июня 2017 г. По состоянию на дату подачи искового заявления недостатки не устранены. Более того, застройщик даже не приступил к их устранению и не выразил истцу намерения их устранить. Уведомлением от 21 июля 2017 г. истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и потребовал от ответчика вернуть оплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты>., выплатить проценты за пользование денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», которые на дату уведомления об отказе составили <данные изъяты>., и компенсировать понесенные убытки на производство строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> Ответчик уведомлением от 1 августа 2017 г. исх. № отказался от выплаты указанных денежных средств, к устранению недостатков не приступил. В связи с изложенным истец просит суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20 ноября 2015 г. №, взыскать с ответчика денежные средства в размере 8 136 000 руб., денежные средства в качестве процентов за пользование денежными средствами в размере 3 002 184 руб., убытки на производство строительно-технической экспертизы в размере 75 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб.

В судебное заседание истец явился, иск поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 3 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 2 и 3 части 1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Из материалов дела следует, что 20 ноября 2015 г. между ООО «ЦентрСтрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство передать истцу по окончании строительства жилого дома помещение № общей площадью 135,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктами 4.1., 4.3. договора истец надлежащим образом исполнил свои денежные обязательства, оплатив ответчику денежные средства в размере <данные изъяты>., что подтверждается платежным поручением № от 24 декабря 2015 г.

Согласно пункту 5.1. договора застройщик обязался передать истцу по окончании строительства жилого дома помещение, качество которого будет соответствовать техническим регламентам и утвержденной проектной документации.

Однако, как указал истец, подтверждается материалами дела и ответчиком не опровергнуто, после приемки помещения по акту приема-передачи истец обнаружил в помещении ряд существенных недостатков, таких как: в помещении начало происходить систематическое промокание и насыщение атмосферными осадками и грунтовыми водами строительных конструкций стен и пола, а также фундамента жилого дома.

Наличие перечисленных недостатков помещения подтверждается актом от 6 апреля 2017 г., составленным представителем управляющей компании жилого дома, а также отчетом №, подготовленным экспертной организацией ООО «ЭкспертСервис».

Как следует из указанного отчета эксперта, выявленные дефекты и повреждения строительных конструкций гидроизоляции фундаментов и монолитных железобетонных стен подвального этажа (нежилого помещения №) образованы в результате проведения строительно-монтажных работ по устройству монолитного железобетонного фундамента и подвального этажа жилого дома с нарушением требований строительных норм и правил (СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП63.13330.2010 «Бетонные и железобетонные конструкции» и СниП3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»). Дальнейшее пребывание в помещении создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан (Федеральный закон «Технический регламент безопасности зданий и сооружений»). Дальнейшая надежная и безопасная эксплуатация жилого дома возможна при условии устранения выявленных дефектов.

Кроме того, в помещении имеются трубопроводные арматуры в системах трубопроводов горячего и холодного водоснабжения и ревизий на угловых участках канализационных трубопроводов. Так как трубопроводы канализации и систем холодного и горячего водоснабжения, а также трубопроводная арматура располагаются в помещении, которое не является техническим общедомовым и принадлежит истцу на праве частной собственности, без ограничения прав и обременения объекта недвижимости беспрепятственный доступ, обслуживание и эксплуатация систем ГВС, ХВС и канализации не представляется возможным.

Как указал истец, подтверждается материалами дела и ответчиком не опровергнуто, вследствие указанных недостатков, начиная с даты приемки помещения по акту приема-передачи (27 октября 2016 г.) и по настоящее время истец не использовал и не имеет возможности использовать помещение, так как оно не пригодно к использованию по назначению.

В целях устранения застройщиком недостатков 19 июня 2017 г. истец обратился к ответчику с соответствующим требованием об устранении описанных недостатков в течение 30 дней. Данное требование было получено застройщиком 19 июня 2017 г.

Как указал истец и ответчиком не опровергнуто, по состоянию на дату подачи искового заявления выявленные недостатки не устранены.

Уведомлением от 21 июля 2017 г. истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и потребовал от ответчика вернуть оплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты>., выплатить проценты за пользование денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые на дату уведомления об отказе составили <данные изъяты>., и компенсировать понесенные убытки на производство строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты>

Ответчик уведомлением от 1 августа 2017 г. исх. № отказался от выплаты указанных денежных средств, к устранению недостатков не приступил.

Разрешая спор по существу, суд с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона, подлежащего применению по данному делу, исходит из того, что истец имел право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, поскольку ответчик не устранил выявленные недостатки в установленный участником долевого строительства разумный срок, что является самостоятельным основанием для расторжения договора. Кроме того, выявленные недостатки являются существенными, поскольку без их устранения эксплуатация помещения невозможна, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Наличие в помещении истца общедомового имущества является неустранимым недостатком, размещение общедомового имущества в помещении с истцом не согласовано, наличие данного имущества предполагает наложение на истца обременения в виде обеспечения доступа к общедомовому имуществу, что влечет существенное ущемление и ограничение прав истца как собственника помещения по своему усмотрению владеть и пользоваться своей собственностью.

Поскольку истец реализовал предусмотренное частью 1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право расторгнуть договор в одностороннем порядке, постольку оснований для удовлетворения его иска в части расторжения договора не имеется, так как договор является уже расторгнутым самим истцом в одностороннем порядке с 22 июля 2017 г.

В связи с этим ответчик в силу части 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязан был в срок до 11 августа 2017 г. возвратить истцу денежные средства в размере <данные изъяты>., а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, за период с 25 декабря 2015 г. до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Данная обязанность ответчиком не исполнена.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты>., а также проценты на эту сумму за период с 25 декабря 2015 г. по 31 августа 2017 г. в размере <данные изъяты>

Поскольку истец обращался к ответчику с требованием о выплате денежных средств и процентов в добровольном порядке, однако ответчик данное требование истца не удовлетворил, постольку с ответчика на основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты>

Ответчиком не заявлено ходатайство об уменьшении процентов и штрафа, не приведено доводов о их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств и доказательств в их обоснование, в связи с чем суд не находит правовых оснований для уменьшения процентов и штрафа.

Кроме того, при взыскании процентов и штрафа суд исходит из того, что своевременное, обоснованное и полное исполнение застройщиком предусмотренной законом обязанности перед участником долевого строительства по возврату денежных средств при расторжении договора должно оказаться для застройщика явно более выгодным, чем уклонение от исполнения данной обязанности.

Поскольку имущественные требования истца удовлетворены, постольку с ответчика на основании статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 75 000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере <данные изъяты>

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ООО «ЦентрСтрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ЦентрСтрой» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 8 136 000 руб., проценты в размере 3 002 184 руб., штраф в размере 5 569 092 руб., расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 75 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб., а всего взыскать 16 797 276 руб.

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «ЦентрСтрой» в части расторжения договора участия в долевом строительстве, взыскания расходов по оплате услуг представителя в сумме, превышающей 15 000 руб., отказать.

Взыскать с ООО «ЦентрСтрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

<данные изъяты>

В окончательной форме

решение принято 24 октября 2017 г.