Решение № 2-3201/2025 2-3201/2025~М-2637/2025 М-2637/2025 от 14 августа 2025 г. по делу № 2-3201/2025

Дело № №

№

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года г. Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе

председательствующего судьи Лазаревой ФИО9

при секретаре Суворовой ФИО10

с участием представителя истца ФИО1 ФИО11

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 ФИО12, ФИО3 ФИО13 о признании договора купли-продажи, договора замены стороны в обязательстве к договору аренды недействительными, прекращении права собственности, признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова,

установил:

представитель истца обратился с указанным иском, в обоснование которого указал, что между ФИО2 и комитетом по управлению имуществом города Саратова на основании протокола № № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № согласно п. 1.1 Договора аренды предусматривает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с ихпроживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). Coгласно пункту 6.2 Договора арендатор обязуется исполнять в полном объеме условия Договора. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО14. зарегистрировано право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на вышеуказанном земельном участке далее объект незавершенного строительства на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ был продан ФИО2 ФИО15. ФИО3 ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО17. и ФИО3 ФИО18. заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № переданы последнему. Bмecтe с тeм, исходя из положений части 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. целенаправленное уклонение от исполнения обязательств по оплате арендных платежей и приобретение земельного участка в обход конкурентных процедур. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО19. передал ФИО3 ФИО20 права по договору oт ДД.ММ.ГГГГ № № аренды земельного участка с кадастровым номером № что противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства и влечет ничтожность указанного договора. Считает, что договор купли-продажи oт ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15% с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 ФИО21 и ФИО3 ФИО22 является недействительным в силу его ничтожности. Договором предусмотрена обязанность по исполнению ФИО2 ФИО23 условий договора лично, то есть предполагает, что конечным результатом использования земельного участка должно было быть строительство жилого дома и введение его в эксплуатацию ФИО2 ФИО24 Однако ФИО2 ФИО25. дом, как законченный объект строительства возведен не был, объект им был продан как объект незавершенного строительства. Договор замены стороны в обязательстве, заключенный между ФИО2 ФИО26 и ФИО3 ФИО27 заключен в нарушение требований действующего законодательства, ввиду установленного статьей 448 ГК РФ запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного посредством открытого аукциона, соответственно, является ничтожным. Поскольку ничтожный договор не влечет за собой возникновение юридических последствий, права на земельный участок с кадастровым номером, № у ФИО3 ФИО28 не возникли. Жилой дом с кадастровым номером № площадью 88,7 кв.м по адресу: <адрес> зарегистрирован ФИО3 ФИО29 незаконно. Приобретя объект незавершенного строительства у ФИО2 ФИО30 ФИО3 ФИО31 как лицо, у которого право аренды на земельный участок не могло возникнуть в cилу законодательного запрета, осуществлял дальнейшее строительство и ввод в эксплуатацию объекта завершенного строительства не имея законных оснований. ФИО2 ФИО32 оплата арендной платы по договору аренды не производилась, в рамках возбужденных исполнительных производств должник также не платит взысканную задолженность (сумма долга составляет более 2,5 млн. руб.). В настоящее время на рассмотрении комитета по управлению имуществом города Саратова находится заявление ФИО3 ФИО33., как правообладателя объекта недвижимости, о приобретении в собственность земельного участка №, сумма выкупной стоимости составляет 60 993,78 pyб. Имеются основания полагать, что действия вышеуказанных сторон направлены нa целенаправленное уклонение от исполнения обязательств по оплате арендных платежей и приобретение земельного участка в обход конкурентных процедур. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО34. передал ФИО3 ФИО35. права по договору oт ДД.ММ.ГГГГ № № аренды земельного участка с кадастровым №, что противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства и влечет ничтожность указанного договора. Считает, что договор купли-продажи oт ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15% с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 ФИО36 и ФИО3 ФИО37 является недействительным в силу его ничтожности. Администрация муниципального образования «Город Саратов» считает, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, возведен без получения на это необходимых в силу зaкона согласований, разрешений. Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, фактичeски завершено. ФИО3 ФИО38. не являясь застройщиком спорного объекта, не имел права осуществлять строительство либо реконструкцию недостроенного здания. На основании изложенного, считает, что объект капитального строительства с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес> возведен без разрешительной документации и является самовольной постройкой.

На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства со степенью готовности 15% с кадастровым номером № с адресным ориентиром: <адрес>, заключенный между ФИО2 ФИО39 и ФИО3 ФИО40 недействительным в силу его ничтожности. Признать договор замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между ФИО2 ФИО41 и ФИО3 ФИО42 недействительным в силу его ничтожности. Прекратить право собственности ФИО3 ФИО43 на жилой дом с кадастровым номером № с адресным ориентиром: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. Признать объект капитального строительства, с адресным ориентиром: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № с адресным ориентиром Российская Федерация, Саратовская область, городской округ город Саратов, <...> земельный участок 13, самовольной постройкой. Возложить на ФИО3 ФИО44 обязанность за счет собственных средств в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить сноc самовольной постройки - объекта капитального строительства с адресным ориентиром: <адрес> В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок взыскать c ФИО3 ФИО45 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Представитель истца ФИО1 ФИО46. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, от ФИО3 ФИО47 поступили письменные возражения на исковое заявление, в которых он просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечили, возражений на исковое заявление не представили.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 9 Конституции Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2).

При этом в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (часть 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьями 130, 131, 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

В силу статьи 8.1 названного кодекса государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий пункта 36).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый пункта 52).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что между ФИО2 ФИО48. и комитетом по управлению имуществом города Саратова на основании протокола № № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № согласно п. 1.1 договора аренды предусматривает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). Coгласно пункту 6.2 Договора арендатор обязуется исполнять в полном объеме условия Договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО49. зарегистрировано право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на вышеуказанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО50 и ФИО3 ФИО51 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО52 и ФИО3 ФИО53 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от <адрес> № № переданы последнему.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО3 ФИО54. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 88,7 кв.м, кадастровый номер 64:48:030116:1774.

Также, исходя из выписке из ЕГРН ФИО3 является арендатором земельного участке, расположенном по адресу: <...> д. б/н, площадью 88,7 кв.м, кадастровый номер №

Истец ссылается на то, что исходя из положений части 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В этой связи полагает, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО55 и ФИО3 ФИО56 договор замены стороны в обязательстве по договору от ДД.ММ.ГГГГ № № аренды земельного участка с кадастровым номером №, противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства и влечет ничтожность указанного договора.

Кроме того, ссылаясь на ничтожность договора замены стороны в обязательстве полагает, что возведенный на земельном участке жилой дом является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Также в силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу положений подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Также следует учитывать, что запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК, распространяется на Договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов; при этом ЗК (его статья 39.18) допускает возможность предоставления гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности земельного участка, как по результатам торгов, так и без их проведения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в данном случае положения ст. 448 ГК РФ не подлежат применению к заключенному между ответчиками договору замены стороны в обязательстве, поскольку земельный участок изначально предоставлен ФИО2 ФИО57 для индивидуального жилищного строительства, а, следовательно, мог быть предоставлен без проведения торгов. Кроме того, на земельном участке расположен объект недвижимости, который был ранее отчужден ФИО2 ФИО58 ФИО3 ФИО59 по договору купли-продажи, а в силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Учитывая изложенное, оснований для признания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между ФИО2 ФИО60. и ФИО3 ФИО61 ничтожными сделками, суд не усматривает.

Судом истребованы реестровые дела на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером жилой дом с кадастровым номером №.

В реестровом деле имеется уведомление, направленное ФИО2 ФИО62 администрации муниципального образования «Город «Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии указанных в уведомлении об изменении параметров планируемого строительства объекта ИЖС на земельном участке №, расположенном по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования «Город «Саратов» уведомила ФИО3 ФИО63 о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности на земельном участке №, расположенном по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ комитетом по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» земельному участку с кадастровым номером № площадью 1175 кв.м присвоен адрес: <адрес>

Таким образом, доводы истца о том, что жилой дом с кадастровым номером № является самовольной постройкой и подлежит сносу, противоречат вышеназванным положениям закона и установленным по делу обстоятельствам, поскольку объект построен на земельном участке, предоставленном в аренду для целей строительства жилого дома, и после завершения строительства администрация направила ответчику уведомление о соответствии объекта ИЖС градостроительным нормам. Кроме того, право собственности ФИО3 ФИО64. на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как было указано выше, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Поскольку в судебном заседании установлено, что оснований для признания договоров купли-продажи объекта недвижимости и договора замены стороны в обязательстве к договору аренды недействительными не имеется, требования истца о прекращении права собственности ФИО3 ФИО65 на жилой дом с кадастровым номером № признании данного объекта недвижимости самовольной постройкой и возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки, также удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 ФИО66, ФИО3 ФИО67 о признании договора купли-продажи, договора замены стороны в обязательстве к договору аренды недействительными, прекращении права собственности, признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ

Судья ФИО68 Лазарева