Апелляционное определение № 33-2476/2025 от 2 декабря 2025 г.

Судья Безроков Б.Т. Дело № 33-2476/2025

дело № 2-344/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 декабря 2025 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.,

судей Шашева А.Х. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре: Кишевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску ФИО1 к местной администрации городского округа Нальчик, муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на самовольные постройки,

по апелляционной жалобе местной администрации городского округа Нальчик на решение Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2025г.,

у с т а н о в и л а :

11.07.2024 ФИО1 обратился в суд к местной администрации городского округа Нальчик (далее – Администрация), муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (далее – МКУ «ДГиЗО», Департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости – ферма, здание дом колхозника, здание мастерской, здание склада, здание КПП, общей площадью 374,0 кв.м. (далее – Комплекс объектов), расположенные на земельном участке по адресу: КБР, <адрес>, 2 км. от ориентира по направлению на запад, с кадастровым номером: № (далее – Земельный участок), мотивировав исковые требования следующими обстоятельствами.

Постановлением Местной администрации г.о. Нальчик № 1334 от 08.07.2022 «О заключении договора аренды земельного участка» с истцом был заключен договор аренды земельного участка № 4887-АЗ от 20.07.2022 (далее – Договор аренды) в отношении Земельного участка, на котором истец в последующем за счет своих сил и средств построил указанные объекты недвижимости.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 19.03.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением суда, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный судебный акт полностью и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, мотивируя следующим.

Так, ссылаясь на ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), заявитель отмечает, что строительство и реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что истец до начала строительства нежилых помещений обращался за получением необходимого разрешения или не имел возможности получить такое разрешение.

Кроме того, Земельный участок на котором возведены спорные объекты капитального строения, предоставлен истцу по договору аренды; вместе с тем, согласие истцу на строительство возведенных им объектов, арендодатель в лице Департамента не давал.

При таких обстоятельствах, заявитель полагает, что в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) истец не представил доказательств, подтверждающих совершения своевременных действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований в компетентном органе местного самоуправления, равно как и доказательств того, что имелись объективные обстоятельства, препятствовавшие получению.

В обоснование своих требований автор жалобы ссылается на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и считает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом.

Кроме того, заявитель считает, что ссылка суда на техническое заключение, составленное ООО «Центр судебных экспертиз, землеустройства и права», несостоятельна, поскольку указанная организация не соответствует требованиям распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 №3041-р (в редакции распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р), которым утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (раздел VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза).

Будучи надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, стороны по делу в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили, ответчик явку представителя не обеспечил, в связи с чем, в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке являются неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение или неправильное применение судом норм материального или процессуального права.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела такие нарушения были допущены.

Так, разрешая заявленные исковые требования ФИО1, суд первой инстанции руководствовался нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения (в частности, ст.ст. 1, 8, 9, 130, 131, 133, 133.1, 164, 213, 218, 219, 222, 615 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), разъяснениями, содержащимися в п. 39 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, указав, что назначение спорных объектов соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а сами объекты – строительным, градостроительным, пожарным, экологическим нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, и отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.07.2022 между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды земельного участка №4887-АЗ, по условиям которого арендодатель на основании постановления № 1334 от 08.07.2022 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 176415,0 кв.м., по адресу: КБР, <адрес>, 2 км от ориентира по направлению на запад, сроком с 20.07.2022 по 19.07.2025.

На данном земельном участке ФИО1 возведены нежилые здания, которые обладают признаками самовольной постройки.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы №375 от 28.12.2024, проведенной ООО «Центр Судебных Экспертиз, Землеустройства и Права» на основании определения суда от 16.08.2024, на территории земельного участка с КН № по адресу: КБР, <адрес>, 2 км от ориентира по направлению на запад, расположены следующие объекты недвижимости:

объект недвижимости – ферма;

объект недвижимости - здание дом колхозника;

объект недвижимости - здание мастерской;

объект недвижимости - здание склада;

объект недвижимости — здание КПП.

Общая площадь застройки всех объектов недвижимости на территории земельного участка с кадастровым номером № по адресу: КБР, <адрес>, 2 км от ориентира по направлению на запад, по результатам спутниковых геодезических измерений составила 439,5 кв.м.

Общая площадь возведенных зданий в результате обмера составила 374,0 кв.м.

Экспертом установлено, что возведенные здания и строения на территории земельного участка с кадастровым номером №, соответствуют требованиям, предъявляемым к зданиям и сооружениям сельскохозяйственного назначения по:

- противопожарным (по противопожарным расстояниям, степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности) требованиям;

- градостроительным (по функциональному зонированию территории) требованиям;

- санитарно-бытовым (по расстоянию до границ соседнего земельного участка) требованиям;

- санитарно-гигиеническим (по наличию естественного освещения и инсоляции, по отношению площади световых проемов к площади помещений, теплоизоляции и температуры внутри помещений) требованиям;

- объемно-планировочным решениям (по составу, площади и ширине помещений);

- безопасности состояния основания, несущих и ограждающих конструкций зданий сельскохозяйственного назначения.

Экспертом указано, что обследованные нежилые здания сельскохозяйственного назначения соответствуют требованиям надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Возведенные здания незавершенного строительством, в соответствии с целевым назначением являются неотъемлемой частью единого имущественного комплекса животноводческой фермы.

Экспертизой установлено, что животноводческий комплекс обособлен от ближайшего жилого района санитарно-защитной зоной 5 класса, которая составляет 50 м.

Самовольные постройки – нежилые здания, общей площадью 374,0 кв.м., по адресу: КБР, <адрес>, 2 км от ориентира по направлению на запад, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, соответствуют существующим строительным, градостроительным, пожарным, санитарным требованиям и нормам, а также требованиям законодательства, не противоречат требованиям технических регламентов (Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федеральному закону от 22.07.2008 № 123-ФЗ (в ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"), обеспечивающим соблюдение прав третьих лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, судом не учтено следующее.

Согласно договору №4887-АЗ аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.07.2022 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по вышеуказанному адресу, категории «земли сельскохозяйственного назначения», предоставлен с видом разрешенного использования «сенокошение» (л.д. 26-32). Аналогичное описание названного земельного участка содержится и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости в его отношении от 24.06.2022 (л.д. 34-41), а также в постановлении местной администрации городского округа Нальчик № 1334 от 08.07.2022 (л.д. 33).

Более того, в названном договоре аренды прямо предусмотрен запрет на возведение капитальных строений и сооружений (если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения – п. 2.5 Договора аренды – л.д. 26).

При таких обстоятельствах выводы суда о соответствии возведенных капитальных строений целевому назначению земельного участка не могут быть признаны обоснованными.

Как разъяснено в п. 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022), право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

При этом в указанном разъяснении обращено внимание на следующее.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, отсутствуют.

Учитывая изложенное, признание права собственности на заявленные по делу объекты недвижимого имущества неправомерно.

Кроме того, судебная коллегия также соглашается с мнением автора жалобы о несоответствии экспертного учреждения, которому судом поручено проведение судебной строительно-технической экспертизы по делу, требованиям распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 №3041-р (в редакции распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р), которым утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (раздел VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза), в связи с чем, ссылка суда на техническое заключение, составленное ООО «Центр судебных экспертиз, землеустройства и права», как на доказательство по делу, неправомерна.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а :

решение Нальчикского городского суда КБР от 19 марта 2025 г. отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к местной администрации городского округа Нальчик, муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на самовольные постройки отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 декабря 2025 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи А.Х. Шашев

Т.Х. Сохроков