Решение № 3А-18/2025 3А-18/2025~М-22/2025 М-22/2025 от 3 августа 2025 г. по делу № 3А-18/2025

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 31OS0000-01-2025-001774-88 Производство № 3а-18/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 августа 2025 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Зиновьевой Я.Г.

с участием представителей административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО1, заинтересованного лица администрации города Белгорода ФИО2,

в отсутствие административного истца К.А.И.., её представителя ФИО3, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К.А.И. о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 (далее административный истец), являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты>. и №, площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, обратилась в Белгородский областной суд с требованиями о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22 января 2025 года №ОРС-31/2022/000395, №ОРС-31/2022/000396, которыми отказано в установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельных участков – 26 695 905,06 руб. (к.н. №) и 25 968 667,32 руб. (к.н. №), определенная по состоянию на 1 января 2022 года, превышает их рыночную стоимость – 14 423 000 руб. и 14 188 000 руб. соответственно, определенную по состоянию на 19 декабря 2024 года, что затрагивает права и обязанности административного истца, так как использование при исчислении земельного налога завышенной кадастровой стоимости спорных земельных участков влияет на размер земельного налога, уплачиваемого административным истцом. 27 декабря 2024 года ФИО4 обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 22 января 2025 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Принятые бюджетным учреждением решения административный истец полагает незаконными и необоснованными, препятствующими установлению кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, что напрямую влияет на права и законные интересы административного истца.

Административный истец К.А.И. и её представитель ФИО3, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно (ФИО4 посредством ГЭПС (прочитано 14 июля 2025 года, представитель ФИО3 лично под расписку в судебном заседании от 29 июля 2025 года), в судебное заседание не явились. В ходатайстве, направленном в адрес суда просили о рассмотрении дела без их участия, указали, что если суд по результатам оценки собранных по административному делу доказательств придёт к выводу о законности оспариваемых решений государственного бюджетного учреждения, кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, представленном в суд по итогам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО1 полагал требования административного истца о признании незаконными решений бюджетного учреждения необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Считал возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной заключением проведенной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области своего представителя в суд не направило. О рассмотрении дела извещено надлежащим образом и своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также посредством электронной почты.

Представитель заинтересованное лица администрации города Белгорода ФИО2 полагала требования о признании незаконными решений бюджетного учреждения не подлежащими удовлетворению. Считала возможным установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенном в заключении экспертизы от 30 июня 2025 года №В-250610/С.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 КАС РФ).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

В силу положений части 1 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

По результатам рассмотрения заявления, бюджетное учреждение, в силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вправе принять решения как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 15 статьи 22.1).

Судом установлено, что К.А.И. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты> кв.м. и №, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования: магазины, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков на территории Белгородской области утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 года №131, с датой применения, - с 1 января 2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 26 695 905,06 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 25 968 667,32 руб. и являются действующими.

Не согласившись с утвержденным размером кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, обратилась в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, предоставив отчеты об оценке от 26 декабря 2024 года №КС 25/12-1, №КС 25/12-1, подготовленные оценщиком К. Согласно данным отчетам, по состоянию на 19 декабря 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 14 423 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 14 188 000 руб.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, в связи с чем, заявление правомерно принято к рассмотрению бюджетным учреждением.

Решениями от ДД.ММ.ГГГГ № ОРС-31/2024/000395 и № ОРС-31/2024/000396 бюджетное учреждение отказало К.А.И. в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, допущенными при составлении отчетов об оценке.

Анализируя изложенные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков принятия таких решений, установленных частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, подписано уполномоченным лицом бюджетного учреждения, в полном соответствии с формой и требованиями, установленными приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287.

В силу требований части 9 статьи 213 КАС РФ, административным ответчиком представлена совокупность письменных доказательств в подтверждение соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия бюджетного учреждения на принятие оспариваемого решения; форму и вид решения; процедуру принятия и подписания (Устав ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области, утвержденный распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области № 31-р от 20 января 2022 года; изменения в Устав; распоряжение департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15 июля 2020 года № 372-р «О директоре областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области»; приказ ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15 июля 2022 года № 11-А-ОД «О праве подписи»).

В суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости, административный истец обратилась 17 апреля 2025 года, то есть с соблюдением срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Административным истцом вопросы компетенции, соблюдения порядка и сроков принятия решений не оспаривались.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки в Белгородской области» в оспариваемых решениях указало на допущенные оценщиком в отчетах об оценке нарушения положений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 2, подпункта 10 пункта 7 ФСО VI, пункта 10 ФСО № III, пункта 22 «б,в» ФСО № 7, выразившиеся в неверном указании параметров по объекту оценки «тип застройки окружения», что оказало существенное влияние на итоговый результат, так как оценщик относит объект оценки к зоне города, не соответствующей его местоположению, а также необоснованно отказывается от более сопоставимых объекту оценки по местоположению предложений рынка, имеющих более высокий показатель стоимости и принимает в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки менее сопоставимые по местоположению предложения.

В предмет доказывания по данному делу входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству заинтересованного лица администрации города Белгорода, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении бюджетного учреждения относительно выявленных нарушений в отчетах оценщика, судом назначалась экспертиза, направленная на проверку отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о нарушении которых указано в оспариваемых решениях бюджетного учреждения и определение рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручалось эксперту М. <данные изъяты>

Как следует из выводов эксперта, содержащихся в заключении № В-250610/С от 30 июня 2025 года, при составлении отчетов об оценке от 26 декабря 2024 года № КС 25/12-1 и № КС 25/12-2, оценщиком допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области от 22 января 2025 года № ОРС-31/2024/000396 и № ОРС-31/2024/000395, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов. В частности, экспертом подтверждено нарушение оценщиком статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 22 «в» ФСО №7 и пункта 10 ФСО III. При выборе объектов – аналогов из предложений рынка, оценщик не проводит анализ и не идентифицирует объекты, чтобы установить ряд ценообразующих характеристик, ввиду чего, необоснованно отказывается от предложения №3 (5-й Супруновский переулок, 3), предложения №13 (Суздальский переулок, 14), которые могли быть использованы в расчетах, с соответствующей корректировкой на местоположение (в пределах города). Используя в качестве объекта –аналога предложение №5 (аналог 1 по ул. Магистральная, 1), оценщик допускает частичное нарушение, не применяет в расчетах соответствующую корректировку на местоположение (в пределах города). Аналогичные нарушения допущены оценщиком при выборе в качестве объекта –аналога 3 предложения №7 (Белгородская область, г. Белгород, Западный, мкр. Красное, ул. Ворошилова) и в качестве объекта –аналога 4 предложения № 8 (3-й Корочанский переулок, 6).

Представитель административного истца, не согласившись с выводами эксперта в части проверки решений бюджетного учреждения, в судебном заседании 29 июля 2025 года сослалась на то, что принятие или исключение предложений в качестве объектов–аналогов осуществляется оценщиком (экспертом) субъективно, с учетом той информации, которая у него имеется и по результатам оценки данной информации. Так, бюджетное учреждение в качестве нарушения указало на необоснованный отказ оценщика от использования предложения № 1 (<...>), поскольку оценщиком анализ не приведен, объект не идентифицирован. Эксперт подтверждает данное нарушение, при этом в заключении от данного объекта, как объекта –аналога также отказывается. Предложение № 5 (<...>) принято оценщиком в качестве объекта-аналога. Эксперт в заключении говорит о том, что нарушение в этой части не допущено, в тоже время указывает на нарушение пункта 22 «в» ФСО №7, статьи 11 №135-ФЗ и данный объект принимает в качестве объекта-аналога при расчете рыночной стоимости объектов оценки. По мнению представителя административного истца, изложенное свидетельствует о том, что отбор объектов-аналогов - это субъективное усмотрение оценщика (эксперта), а, следовательно, в данном случае оценщиком в отчетах не допущено нарушений, выявленных бюджетным учреждением.

На устные замечания представителя административного истца, экспертом ФИО5 представлены письменные пояснения, из которых следует, что в таблице 2-6, страницы 43-44 заключения, представлена выборка предложений земельных участков под коммерческую застройку в г. Белгороде. Далее, эксперт отбирал объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с исследуемым земельным участком, в связи с чем, определял наиболее значимые критерии отбора аналогов (местоположение (г. Белгород, кроме окраин города); идентичный сегмент земельных участков (земельные участки под коммерческую застройку: общественное питание, кафе, магазины, объекты торговли: ТЦ, ТК, ТРЦ, торгово-офисный центр); дата предложения до даты оценки (19.07.2024-19.12.2024); отсутствие улучшений земельного участка (строений), пригодных к эксплуатации; возможность идентификации участка на Публичной кадастровой карте. В результате проведенного отбора, из первичной выборки предложений, экспертом предварительно были отобраны объекты № 1,3,5,11,12. Как пояснил эксперт, при использовании рыночной информации об объектах недвижимости в процессе отбора объектов-аналогов выявляются «выбросы»; при анализе рынка выявляется верхний и нижний пределы цен предложений. Одно из основных требований, это равномерное распределение объектов-аналогов в ценовом диапазоне. Объекты –аналоги, имеющие очень высокие и (или) очень низкие (пиковые) значения цен предложений не учитываются (отсеиваются как выбросы). Объекты № 1 и № 11 не использовались экспертом в качестве объектов –аналогов, так как являются «выбросами», не входят в расчетный диапазон. В таблице 2-7 эксперт поясняет, что не использует для дальнейшего расчета земельные участки с какими-либо объектами капитального строительства (объекты № 1,10); земельные участки, относящиеся к другому сегменту (объекты № 6,9,13,14); земельные участки, расположенные на окраине города (объект № 4); земельные участки, которые не удалось идентифицировать (объекты № 2,7,8), а также земельные участки, которые имеют пиковые значения цен предложений – самое низкое значение и самое высокое (объекты № 1,11). Таким образом, эксперт обоснованно выбирает объекты-аналоги для проведения дальнейших расчетов, с учетом выше обозначенных критериев отбора и соответствующего анализа. Несмотря на тот факт, что эксперт также не применяет в расчетах предложение № 1 (<...>), нарушение в части не проведения анализа оценщиком возможности применения/не применения этого объекта в отчете об оценке допущено. Оценщик не идентифицировал объект, чтобы установить ряд ценообразующих характеристик объекта, что нарушает пункт 22 «в» ФСО №7, пункт 10 ФСО III. Как отмечает эксперт в своих пояснениях, в таблице 2-15 в столбце «Сведения о нарушении», страница 90 заключения, указано, что нарушение касательно типовой территориальной зоны, к которой относится объект № 5 (<...>), допущено не было. В столбце «комментарий эксперта» экспертом допущена техническая опечатка. Фактически следует указать, что нарушение частично допущено, так как данный объект был применен экспертом с соответствующей корректировкой на местоположение (в пределах города). Оценщик в отчете об оценке данную корректировку не применил, чем нарушил положения пункта 22 «в» ФСО №7, статьи 11 №135-ФЗ. В таблице 2-15, на страницах 93-94, экспертом также допущена техническая опечатка. Верная редакция замечания: «Оценщик не обоснованно принял данный объект в качестве аналога, не идентифицировал объект и ошибочно отнес его к другой зоне. Оценщик не провел анализ, не идентифицировал объект, чтобы установить ряд ценообразующих характеристик объекта (точное местоположение, категорию, ВРИ, права и т.д.), в связи с чем, ошибочно отнес его к другой зоне. Объект же расположен внутри квартала на удалении от ул. Корочанской, рядом с зоной жилых индивидуальных домов и зоной рекреации, что также нарушает пункт 22 «в» ФСО №7, пункт 10 ФСО III. Наличие вышеуказанных технических опечаток не оказывает влияния на итоговые выводы эксперта.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьёй 84 КАС РФ, письменные пояснения на замечания в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим длительный стаж работы в области оценочной деятельности.

Экспертом проанализированы нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22 января 2025 года № ОРС-31/2024/000395, № ОРС-31/2024/000396 и подтверждено, что выявленные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №

При изложенных обстоятельствах, выводы ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о допущенных оценщиком в отчетах об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки, являются обоснованными и подтверждены заключением эксперта.

Помимо недочетов, указанных сотрудниками ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», в ходе исследования отчетов об оценке, экспертом выявлены допущенные оценщиком методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. При расчете рыночной стоимости (раздел 8.1 отчета об оценке, стр. 65,68,125) оценщик ошибочно использует корректировку из таблицы 112 (Источник: Справочник оценщика недвижимости – 2024. Земельные участки. Часть 2, под ред. ФИО6, Нижний Новгород, 2024), которая для земельных участков под индустриальную застройку, в то время, как в справочнике представлена таблица корректировок для земельных участков под коммерческую застройку (табл. 117, стр. 272, Справочник оценщика недвижимости – 2024. Земельные участки, Часть 2, под ред. ФИО6, нижний Новгород, 2024). Данный факт влияет на расчет рыночной стоимости исследуемых объектов, нарушает статью 11 №135-ФЗ и вводит в заблуждение потенциальных пользователей отчета. Кроме того, при расчете рыночной стоимости оценщик использовал в качестве объекта-аналог №2 (<...>. Однако, не провел анализ, не идентифицировал объект, чтобы установить ряд ценообразующих характеристик объекта (точное местоположение, категорию, ВРИ). Согласно рисунку и данным объявления, с помощью Яндекс. Карты и Интернет- ресурса «НСПД/Геоинформационный портал» эксперту удалось установить точное расположение и кадастровый номер объекта: 31:16:0000000:5666, площадью 2 043 кв.м., с категорией: земли населенных пунктов, ВРИ- обеспечение занятий спортом в помещениях, то есть объект относится к другому сегменту: «земельные участки по объекты рекреации». Кроме того, объект расположен внутри квартала, на удалении от ул. Корочанской, в связи с чем, оценщик неверно применил корректировку на красную линию в размере 17,00%. Также оценщик не провел анализ и не идентифицировал объект-аналог № 4 (<...>), ошибочно отнес его к зоне «зоны автомагистралей» и неверно применил корректировку на красную линию в размере 17,00%. Объект же расположен внутри квартала на удалении от ул. Корочанской, рядом с зоной жилых индивидуальных домов и зоной рекреации. Объект-аналог № 4 (<...>, расположенный в окружении преимущественно жилых индивидуальных домов, в частном секторе и относящийся к типовой территориальной зоне: «индивидуальные жилые дома», мог быть использован в расчетах с соответствующей корректировкой на местоположение (в пределах города).

Таким образом, суд приходит к выводу, что у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений К.А.И. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, оснований для признания оспариваемых решений незаконными не имеется, а следовательно, требования административного истца о признании решений бюджетного учреждения от 22 января 2025 года № ОРС-31/2024/000395 и № ОРС-31/2024/000396 незаконными, удовлетворению не подлежат.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Несмотря на производный характер требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу положений статьи 3 КАС РФ одной из основных задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в данном случае напрямую связан с размером налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате административным истцом, с целью реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № В-250610/С от 30 июня 2025 года, по состоянию на 19 декабря 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 19 680 386 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 19 326 276 руб.

При определении рыночной стоимости объектов оценки в заключении экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках. Составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Экспертом установлено, что исследуемые земельные участки расположены на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования – магазины, то есть относятся к земельным участкам, предназначенным для «размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.». Используя данные Справочника оценщика недвижимости – 2024. Земельные участки. Часть I, под ред. ФИО6 и принимая во внимание основные характеристики, назначение, вид разрешенного использования, исследуемые участки эксперт отнес к группе «земельные участки под коммерческую застройку» и при расчете использовал корректировки для соответствующего сегмента.

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости, были использованы также предложения, содержащиеся в материалах дела, в отчетах об оценке, представленных административным истцом.

В заключении содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов, как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

Определение рыночной стоимости объектов исследования проведено с использованием методологии сравнительного подхода, в рамках которого применялся метод сравнения продаж, с учетом достаточного для проведения исследования количества предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости. Отказ от использования затратного и доходного подходов обоснован и мотивирован.

Объекты–аналоги сравнивались с объектами оценки по таким элементам сравнения как: передаваемые имущественные права; наличие обременений и ограничений; условия финансирования сделки; возможность торга; дата предложения (сделки); месторасположение (статус населенного пункта); территориальная зона внутри населенного пункта; общая площадь; категория земель; разрешенное использование; расположение относительно «красной линии»; конфигурация, форма и рельеф земельного участка; наличие/отсутствие строений; наличие инженерных коммуникаций.

Применяемые в процессе оценки корректировки проведены обоснованно, по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Выводы о рыночной стоимости объектов оценки не являются произвольными, не допускают их неоднозначное толкование, не вводят в заблуждение.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Лица, участвующие в деле, с выводами эксперта согласились. Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы на основании статьи 83 КАС РФ лица, участвующие в деле, не заявляли.

Выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт М. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 19 680 386 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 19 326 276 руб. по результатам судебной экспертизы.

Устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статья 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, в данном случае – 19 декабря 2024 года.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что К.А.И. заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка подано в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» 27 декабря 2024 года.

Указанная дата, влечет за собой юридически значимые последствия для К.А.И. связанные с налогообложением за период, начиная с 1 января 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление К.А.И. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 19 680 386 руб., по состоянию на 19 декабря 2024 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 19 326 276 руб., по состоянию на 19 декабря 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2024 года.

В удовлетворении требований К.А.И. о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22 января 2025 года № ОРС-31/2024/000395, № ОРС-31/2024/000396 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Сотникова

Решение в окончательной форме принято 18 августа 2025 года.