Решение № 2-709/2024 от 21 октября 2024 г. по делу № 2-709/2024

Дело № 2-709/2024

УИД 36МS0067-01-2024-000186-45

Заочное
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач 21 октября 2024 года

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

Председательствующего Зеленковой Н.В.,

при секретаре Портяной О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ООО «Бавария-Агро» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи земельного участка и прекращении права собственности на земельный участок.

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Бавария-Агро» обратился в суд с иском, в котором просит с учетом уточнения:

- перевести на общество с ограниченной ответственностью "Бавария-Агро" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 09.01.2024 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства;

- прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 02.02.2024 года за № №.

Свои требования истец мотивирует следующим: между истцом и ответчиком ФИО1 11.08.2021 года заключен на срок с 11.08.2021 года по 11.08.2031 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области, в ЕГРН внесена соответствующая запись № от 20.10.2021 года.

Согласно пункту 1 раздела 3 договора арендатор имеет право на выкуп земельного участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами.

Так как ФИО1 до 01.11.2023 года (согласно условиям договора) не получила арендную плату, директор истца позвонила ей и предложила получить арендную плату, на что ФИО1 сообщила о продаже земельного участка ответчику ФИО2, и в мессенджере WhatsApp передала копию договора купли-продажи от 06.02.2023 года.

ООО "Бавария-Агро" считает, что ответчик ФИО1, заключив договор купли-продажи земельного участка с ответчиком ФИО2, нарушила пункт 1 раздела 3 договора аренды от 11.08.2021 года, которым она добровольно приняла на себя обязательство в преимущественном порядке продать земельный участок арендатору, тем самым нарушила право истца на преимущественное право покупки земельного участка.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество руководствуется следующими законоположениями и их разъяснениями.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ)

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктами I и 2 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 названной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что нс исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Действующее законодательство (Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), регулирующее оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливает запрет на преимущественное право выкупа арендованного земельного участка, находящегося в частной собственности физического лица, его арендатором.

Таким образом, принимая во внимание буквальное толкование пункта 1 раздела 3 договора аренды от 1 1.08.2021 года, исходя из принципа свободы договора, стороны договора аренды имели право предусмотреть в нем преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка.

В судебном заседании 20.02.2024 года ответчик ФИО2 представил суду договор купли-продажи от 09.01.2024 года, согласно которому он продал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. В пункте 4 договора указано, что он обременен арендой сроком на 10 лет, регистрационная запись № № от 20.10.2021 года.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, для ФИО2 при продаже им земельного участка действовало правило, установленное пунктом 1 раздела 3 договора аренды от 11.08.2021 года, в соответствии с которым арендатор имеет право на выкуп земельного участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами.

Представитель истца ООО «Бавария-Агро» ФИО3 извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в своем письменном заявлении исковые требования поддержал в полном объеме. Просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указал следующее: в соответствии с абзацем вторым статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Это означает, что при рассмотрении настоящего спора не подлежит применению норма подпункта 3 пункта 3 статьи 1 названного закона о том, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

По смыслу статьи 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключённым, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдаётся тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Условие заключенного обществом с ответчиком ФИО1 договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку арендуемого земельного участка в случае его продажи не допускает разных вариантов своего толкования, этот договор не оспорен и недействительным не признан. Закону такое условие договора не противоречит, так как ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Земельный кодекс Российской Федерации не запрещают включать в договоры аренды земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, условия о преимущественном праве арендатора на их покупку в случае продажи, в связи с чем в силу статьи 309, пункта 1 статьи 425 ГК РФ оно должно исполняться.

Ссылок на предусмотренные законом обстоятельства, освобождающие арендодателя от исполнения указанного условия в отношении общества, ответчики не приводят. Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Предусмотренные законом обстоятельства, исключающие применение данной нормы к спорным правоотношениям, отсутствуют, так как Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законы, условия заключенного обществом с ФИО1 договора аренды и существо возникших между его сторонами обязательств не исключают права общества требовать исполнения в натуре обязательства по преимущественной продаже арендатору арендуемого им земельного участка. Перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи на арендатора соответствует способам защиты, предусмотренным статьей 12 ГК РФ, так как представляет собой изменение правоотношений между истцом и ответчиком- арендодателем.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО4 извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах не явки суд не уведомили.

Ответчик ФИО2 извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в своем заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. в своем заявлении просил рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 4 ст. 167, ст. 233 ГПК РФ суд определил, рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, т.к. истец не возражает против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ).

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты, либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного прав.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Из материалов дела следует, что между ФИО1 и ООО «Бавария Агро» 11.08.2021 года заключен на срок с 11.08.2021 г. по 11.08.2031 г. договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>, в ЕГРН внесена соответствующая запись № № от 20.10.2021 года.

Согласно пункту 1 раздела 3 договора арендатор имеет право на выкуп земельного участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами. (л.д.5,6).

Из договора купли продажи от 06.02.2023 года следует, что ФИО1 продала вышеуказанный земельный участок ФИО2 (л.д.7,26).

Согласно договора купли-продажи от 19.01.2024 года следует, что ФИО2 продал земельный участок с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., ФИО1 (л.д.26).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.02.2024 года следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области является ФИО1 на основании договора купли продажи от 09.01.2024 года. (л.д.82).

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Действующее законодательство (Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), регулирующее оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливает запрет на преимущественное право выкупа арендованного земельного участка, находящегося в частной собственности физического лица, его арендатором.

В соответствии с абзацем вторым статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Это означает, что при рассмотрении настоящего спора не подлежит применению норма подпункта 3 пункта 3 статьи 1 названного закона о том, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

Пункт 1 раздел 3 договора аренды земельного участка от 11.08.2021 г. о преимущественном праве арендатора на покупку арендуемого земельного участка в случае его продажи не допускает разных вариантов своего толкования, этот договор не оспорен и недействительным не признан. Закону такое условие договора не противоречит, так как ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Земельный кодекс Российской Федерации не запрещают включать в договоры аренды земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, условия о преимущественном праве арендатора на их покупку в случае продажи..

Ссылок на предусмотренные законом обстоятельства, освобождающие арендодателя от исполнения указанного условия в отношении общества, ответчики не приводят.

Таким образом, условия заключенного ООО «Бавария-Агро» с ФИО1 договора аренды и существо возникших между его сторонами обязательств не исключают права истца требовать исполнения в натуре обязательства по преимущественной продаже арендатору арендуемого им земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования ООО «Бавария Агро» подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Перевести на общество с ограниченной ответственностью "Бавария-Агро" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 09.01.2024 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 9854 кв. м., адрес (местоположение): Воронежская область, Калачеевский район, в северной части квартала № Калачеевского кадастрового района, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 02.02.2024 года за № №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.В.Зеленкова