Апелляционное определение № 33-23559/2025 от 1 декабря 2025 г.

Санкт-Петербургский городской суд

УИД: 78RS0№...-18

Рег. 33-23559/2025 Судья: Орлова К.Е.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Яшиной И.В.,

судей

ФИО1, ФИО2,

при помощнике

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 2 декабря 2025 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску СПб ГБУ Горжилобмен к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

Заслушав доклад судьи Яшиной И.В., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО4 – ФИО8, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца СПб ГБУ Горжилобмен – ФИО9, ответчика ФИО6, представителя ответчика ФИО6 – Колесника Т.Н, которые возражали против удовлетворения апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

СПб ГБУ «Горжилобмен» обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, общей площадью 109,3кв.м. на основании договора купли-продажи жилого помещения № №... с рассрочкой платежа у оператора целевой программы Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» от <дата>г. в равных долях каждому, указывая на уклонение ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истца к ответчикам.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования удовлетворены.

Произведена государственная регистрация перехода права собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, общей площадью 109,3кв.м. на основании договора купли-продажи жилого помещения №... с рассрочкой платежа у оператора целевой программы Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» от <дата>г., заключенного между СПб ГБУ «Горжилобмен» (продавец) и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО10 (покупатели) к ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО7, в равных долях.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО11 – ФИО8 просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить.

На рассмотрение апелляционной жалобы ответчик ФИО4, ответчик ФИО7, ответчик ФИО5, третье лицо Жилищный комитет, не явились, извещались судом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении судебного разбирательства, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Ответчик ФИО4 воспользовалась правом на ведение дела посредством услуг представителей.

Судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав позиции участников процесса, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <дата>г. между СПб ГБУ «Горжилобмен» (продавец) и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО10 (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа у оператора целевой программы Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» (л.д. 34-43), по условиям которого, продавец продал, а покупатели купили с рассрочкой платежа <адрес> в Санкт-Петербурге, площадью 109,3кв.м.

Указанный договор №... от <дата> и акт приемки-передачи квартиры от <дата> подписаны ФИО4, ФИО10, ФИО5, за ФИО6 – ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д.164-166)

Согласно п. 2.1 договора, стоимость квартиры составляет 4708526 руб. 39 коп.

Как указано в п.2.3 договора, первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 941705 руб. 51 коп. покупатели перечислению за счет собственных денежных средств в течение 14 календарных дней с даты подписания договора.

В течение 10 лет с момента подписания договора, покупатели оплачивают 60% от стоимости квартиры, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 2825115 руб. 60 коп. ежемесячно равными платежами, не позднее 10 числа текущего месяца внося денежные средства в размере 23542 руб. 63 коп. в соответствии с индивидуальным графиком внесения платежей, являющимся приложением к договору.

Социальная выплата на оплату остатка стоимости квартиры в рамках программы в соответствии с условиями договора в размере 20% от стоимости квартиры, что составляет 941705 руб. 28 коп. перечисляется уполномоченным банком в установленном порядке в бюджет Санкт-Петербурга в последний год рассрочки.

Как указано в п.2.5 договора, после осуществления покупателем последнего платежа по погашению остатка стоимости квартиры в соответствии с индивидуальным графиком внесения платежей осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю за счет средств покупателя в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Акт исполнения обязательств сторонами по договору может быть подписан при условии оплаты стоимости жилого помещения в полном объеме.

Согласно справке об исполнении обязательств по договору от <дата> ответчиками оплачена сумма в размере 4708526,39 руб. (л.д.45) Стоимость квартиры оплачена в полном объеме.

Согласно п.3.1.3. договора продавец обязуется подписать акт об исполнении покупателем обязательств по полной оплате стоимости квартиры в течение 20 рабочих дней с момента исполнения покупателем обязательств по полной оплате стоимости квартиры и акт об исполнении обязательств по договору при предъявлении покупателем нотариально заверенной копии свидетельства о регистрации права собственности на квартиру в соответствии с пунктом <дата>. настоящего договора.

Соответственно, последний платеж, согласно справке об исполнении обязательств по договору, дата последнего платежа по договору – <дата>. В соответствии с договором, акт об исполнении обязательств по договору ответчики обязаны были подписать не позднее <дата>.

Согласно позиции истца ответчики не исполнили свои обязательства по подписанию акта об исполнении обязательств и осуществлению государственной регистрации перехода права собственности от истца к ответчику на жилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

В соответствии со сведениями, представленными СПб ГКУ «Жилищное агентство <адрес> Санкт-Петербурга» (л.д.64) ФИО4 является собственником, ФИО5 и ФИО7 – зарегистрированы в помещении по адресу <адрес>. В правоустанавливающий документ на жилое помещение, договор №... от <дата>, включены граждане ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Таким образом, ответчики, в соответствии с договором, должны были, не позднее <дата> подписать акт об исполнении обязательств по договору, и не позднее <дата> ответчики обязаны были осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

При таком положении, суд, принимая во внимание, что квартира была передана истцом ответчикам, которые, в свою очередь, выплатили ее цену в полном объеме, однако, безосновательно уклоняются от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд пришел к выводу, что исковые требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, основанными на нормах действующего законодательства РФ и соответствующими установленным обстоятельствам дела.

В доводах апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что ответчик ФИО6 не исполняла свои обязательства по внесению платежей по жилому помещению, не несет бремя содержания.

Данные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцом завялены исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру ответчиками.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положения статей 484 и 485 ГК РФ обязывают покупателя принять переданный ему товар и оплатить его по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 63 указанного выше постановления Пленума также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, является основанием для удовлетворения исковых требований об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обязательной регистрации перехода прав собственности.

При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, <дата>г. между СПб ГБУ «Горжилобмен» (продавец) и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО10 (покупатели) был заключен договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа у оператора целевой программы Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» (л.д. 34-43), по условиям которого, продавец продал, а покупатели купили с рассрочкой платежа <адрес>, площадью 109,3кв.м.

Согласно разъяснениям в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Как указано в п.2.5 договора, после осуществления покупателем последнего платежа по погашению остатка стоимости квартиры в соответствии с индивидуальным графиком внесения платежей осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю за счет средств покупателя в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

<дата>г. квартира была передана ответчикам по акту приема-передачи (л.д. 44).

<дата>г. обязательства ответчиком по оплате цены договора были исполнены в полном объеме (л.д. 45).

Факт произведенной оплаты по договору в размере 4708526,39 рублей подтверждается справкой об исполнении обязательств. Иных доказательств не представлено.

Согласно п.1.4. договора, квартира переходит в общую долевую собственность покупателя в равных долях каждому.

Судебная коллегия, исходя из вышеназванных разъяснений полагает, что в регистрации перехода права собственности может быть отказано в том случае, если имущество не может быть передано, данное обстоятельство является юридически значимым при рассмотрении заявленного спора. Ответчики не оспаривают, что обязанность по передаче покупателю спорного помещения исполнена продавцом, что и было установлено судом первой инстанции.

Таким образом, довод подателя жалобы о том, что ответчик ФИО6 не исполняла свои обязательства по оплате, а также не несет бремя содержания жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку право собственности признается на основании договора купли-продажи и выплаты стоимости квартиры, что ответчиками в полном объеме исполнено.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности также подлежит отклонению.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации),если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Вместе с тем, в соответствии с абз. 3 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Такое правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

В данном случае, в соответствии с договором, ответчики обязаны были осуществить регистрацию перехода права собственности не позднее <дата>. Исковое заявление поступило в суд 1 инстанции <дата>. Соответственно, судебная коллегия полагает, что указанный довод не свидетельствует о том, что истец пропустил срок исковой давности.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения. На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 15.01.2026