Решение № 3А-335/2025 3А-36/2026 3А-36/2026(3А-335/2025;)~М-459/2025 М-459/2025 от 24 февраля 2026 г. по делу № 3А-335/2025

Дело № 3а-36/2026

УИД № 78OS0000-01-2025-001114-20


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2026 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой Н.А.,

при секретаре Ерофеевой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПОЛИГРАФ» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «ПОЛИГРАФ» 25 июля 2025 года обратился в Санкт- Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1070,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. 52-Н, в размере рыночной стоимости равной 29914 000 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.1 ст.22 ФЗ «О государственной кадастровой оценки» в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.

В подтверждение позиции представлен на отчет №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленный ООО «Правовые решения», в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1070,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. 52-Н, по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 29 914 000 рублей.

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Судом установлено, что административный истец ООО «Полиграф» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1070,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. 52-Н (л.д. 11-14 том 1).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №... установлена в размере 46127348,72 рублей по состоянию на <дата> (л.д. 10 том 1).

В соответствии с отчетом №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленным ООО «Правовые решения», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1070,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. 52-Н, определена в размере 29 914 000 рублей по состоянию на 01 января 2023 года (л.д. 149-249 том 1, л.д. 1-17 том 2).

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от 30 сентября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленный ООО «Правовые решения», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчета нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, лит А, пом. 52-Н, площадью 1070,9 кв.м, по состоянию и в ценах на <дата>? Проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО4 (л.д. 117-122 том 2).

Экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО4 представлено заключение эксперта №... от 13 ноября 2025 года, согласно которому отчет об оценке №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленный ООО «Правовые решения», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, при составлении отчетов допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1070,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. 52-Н, по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 41000 000 рублей (л.д. 129-201 том 2).

В судебном заседании 20 января 2026 года представителем административного истца представлены возражения на экспертное заключение, представителем административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ФИО4 и ее опросе.

В судебном заседании 17 февраля 2026 года опрошена эксперт ФИО4, согласно пояснениям, данным в ходе опроса, а также письменным ответам на возражения административного истца, экспертное заключение составлено в соответствии с п. 8 ФСО VI и п. 10 ФСО III; в проведенных ГБУ «ГУИОН» оценочных работах нарушений п. 10 ФСО III не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого помещения, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена сравнительным и доходным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализа рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на дату предложения, скидки на торг, площадь объекта недвижимости.

Суд не находит обоснованными доводы представителя административного истца, полагавшего необходимым проведение повторной экспертизы по делу ввиду наличия существенных нарушений, которые привели к искажению результата оценки (л.д. 231-232 том 2), а именно, по мнению представителя административного истца, экспертом приведены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки по состоянию на 2021 год, следовательно, имеется нарушение п. 10 ФСО III; эксперт для определения коэффициента капитализации использует данные ГБУ «ГУИОН», а виды деятельности ОКВЭД-2 ГБУ «ГУИОН» не предусматривают полномочия на проведение анализа рынка или проведения оценочных работ, то есть данная информация не отвечает критериям достаточности, достоверности, надежности и существенности, следовательно, имеется нарушение п. 10 ФСО III; в нарушение п. 22б ФСО № 7 экспертом в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся ни к одному с оцениваемым объектом недвижимости сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; эксперт использовал объекты-аналоги, расположенные в Калининском районе, в Невском районе, привлекательность которых отличается от привлекательности Красногвардейского района; отказ эксперта от учета потерь от недосбора арендной платы привел к необоснованному завышению итоговой величины рыночной стоимости, что является нарушением статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.; в процессе оценки экспертом использован не актуальный на дату оценки справочник за 2021 год; экспертом ошибочно рассчитана вся площадь объекта оценки как арендопригодная, включая коридоры, лестничные клетки, туалеты, технические помещения; неприменения экспертом коэффициента арендопригодной площади привело к необоснованному завышению итоговой рыночной стоимости; значения стоимости, полученные с применением различных подходов, существенно различаются (более чем на 23%), что свидетельствует об ошибочности результатов (л.д. 225-228 том 2).

Вопреки доводам административного истца экспертом в заключении приводится исчерпывающий перечень источников информации и данных, используемых при проведении экспертизы, не противоречащий положениям федерального законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельность. При этом с учетом письменных пояснений эксперта суд полагает, что экспертом обеспечена дополнительная возможность поверки достоверности используемой информации (л.д.17-19 том 3). Допустимость использования объектов-аналогов в экспертном заключении мотивирована, не имеется оснований не согласиться с обоснованностью вывода эксперта о возможности использования указанных объектов в качестве аналогов, поскольку, как указано в письменных пояснения эксперта, одним из критериев отбора объектов-аналогов явилось расположение объектов вне центральной исторически сложившейся части города и пригородов Санкт-Петербург; районы расположения объектов-аналогов и объекта исследования относятся к спальным и сопоставимыми между собой. Кроме того, экспертом учтено локальное местоположение в районе (промзона).

Таким образом, заключение эксперта от 13 ноября 2025 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей 41000 000 рублей.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует считать дату обращения административного истца с настоящим иском в суд, то есть 25 июля 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. 52-Н, площадью 1070,9 кв.м, по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной стоимости в размере 41000 000 (сорок один миллион) рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «ПОЛИГРАФ» в суд с административным исковым заявлением считать 25 июля 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья подпись Смирнова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2026 года.