Апелляционное определение № 33-4500/2026 от 18 марта 2026 г.

Судья Каменская М.Г.

УИД: 61RS0010-01-2025-000446-51 дело № 33-4500/2026 №2- 763/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 марта 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Шинкиной М.В.,

судей Горбатько Е.Н., Хомич С.В.

при секретаре Зайцевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Батайска, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска, Комитет по управлению имуществом г. Батайска о признании права собственности на нежилое здание по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом г. Батайска на решение Батайского городского суда Ростовской области от 25 ноября 2025 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к МВН, ФИО2, МАА, МАА о признании права собственности на объект недвижимости – торговый павильон, осуществлении государственной регистрации права собственности, в обоснование указав, что 01.12.2013 между ФИО1 и МНВ, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - торгового павильона, общей площадью 46,4 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный торговый павильон принадлежал продавцу на основании технического паспорта от 29.07.2005 года и постановления Мэра г. Батайска № 2489 от 23 июля 2003 года.

Согласно условиям договора, стороны договорились о том, что продавец продает, а покупатель покупает торговый павильон за 1 200 000 рублей, которые выплачиваются покупателем равными частями в течение 12 месяцев, начиная с 01.12.2013 года. Передача торгового павильона продавцом и принятие их покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора.

Продавец МНВ умерла ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. С наследниками умершей МНВ - МАА (сын), МАА (сын), ФИО2 (мать), МВН (отец), с одной стороны, и ФИО1 заключено соглашение, согласно условиям которого стороны договорились о том, что остаток долга по договору купли-продажи от 01.12.2013 года в сумме 950 000 рублей ФИО1 выплачивает ФИО3 равными частями с 01.03.2014 года по 01.12.2014 года. Остальные наследники претензий по вопросу выплаты и принадлежности торгового павильона не имеют и в будущем иметь не будут.

На основании изложенного истец с учетом уточнения исковых требований просил суд признать за ним право собственности на нежилое здание лит. А, этажность 1, год постройки 2004, общей площадью 46,4 кв.м, расположенное по адресу; АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 25 ноября 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным решением, Комитет по управлению имуществом г. Батайска подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет по управлению имуществом г. Батайска указывает на то, что земельный участок под строительство торгового павильона истцу не предоставлялся. В соответствии с постановлением мэра г. Батайска от 23.07.2023 №2489 земельный участок был предоставлен МНВ для установки торгового павильона на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН При этом, здание, на которое просит признать право собственности истец, имеет признаки самовольно возведенного.

Более того, автор жалобы обращает внимание, что земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на котором расположен спорный торговый павильон, не сформирован, схема расположения не утверждена, границы не определены, находится в зоне застройки индивидуальными и малоэтажными домами.

При рассмотрении дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что постановлением мэра г. Батайска № 2489 от 23.07.2003 в соответствии с Земельным кодексом РФ от 25.10.2011 года № 136-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 года № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, с согласия ФГУС предприятие «Батайское» СКВО МНВ разрешена установка торгового павильона на территории с/з АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т.1 л.д. 22-23)

Согласно данному постановлению МНВ, необходимо разработать паспорт отделки фасада торгового павильона, произвести установку, отделку и окраску фасада. Наружную рекламу и световое оформление павильона в темное время суток в соответствии с заданием Управления по архитектуре и градостроительству, на павильоне указать реквизиты и график работы павильона, выполнить благоустройство прилегающей территории тротуарной плиткой.

Во исполнение данного постановления МНВ произведено строительство павильона.

Право собственности на данный павильон МНВ оформлено не было.

01.12.2013 года МНВ произвела отчуждение торгового павильона на основании договора купли-продажи ФИО1 (т.1 л.д. 19-20) Согласно условиям договора, продавец продал, а покупатель купил торговый павильон, лит. А, этажность 1, год постройки 2004, общей площадью 46,4 кв.м, расположенный по адресу; АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В договоре указано, что указанный торговый павильон принадлежит продавцу на основании технического паспорта от 29.07.2005 года и постановления Мэра г. Батайска № 2489 от 23 июля 2003 года.

Стороны договорились о том, что продавец продает, а покупатель покупает торговый павильон за 1 200 000 рублей, которые выплачиваются покупателем равными частями в течение 12 месяцев, начиная с 01.12.2013 года.

Передача торгового павильона продавцом и принятие их покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора.

Продавец передала торговый павильон в состоянии пригодном для эксплуатации по назначению, соответствующим образом благоустроенный. Покупатель ознакомился с техническим состоянием павильона, претензий к нему не имеет, согласен принять в собственность, в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания договора.

Продавец МНВ умерла ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, что подтверждается свидетельством о смерти.

Как следует из материалов дела с наследниками умершей МНВ - ФИО3 (сын), МАА (сын), ФИО2 (мать), МВН (отец), с одной стороны, и ФИО1 заключено соглашение, согласно условиям которого стороны договорились о том, что остаток долга по договору купли-продажи от 01.12.2013 года в сумме 950 000 рублей ФИО1 выплачивает ФИО3 равными частями с 01.03.2014 года по 01.12.2014 года.

Остальные наследники - МАА (сын), ФИО2 (мать), МВН (отец) претензий по вопросу выплаты и принадлежности торгового павильона не имеют.

В настоящий момент выкупная цена покупателем уплачена в полном объеме, что подтверждается записями на самом договоре МАА

В рамках рассмотрения дела по делу проведена судебная экспертиза ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.10.2025, согласно выводам которой в юго-западной части земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН фактически являющийся торговым павильоном (2004 года постройки в соответствии с данными технического паспорта на 29.07.2005), общей площадью 36.8 кв. м (площадью застройки 46,4 кв. м), представляющим собой одноэтажное строение с кирпичными стенами, деревянным перекрытием и деревянной крышей, покрытие которой выполнено волнистыми асбестоцементными листами (шифером), обеспеченное местным отоплением (от напольного газового отопительного котла «КЕБЕР-12,5»), газоснабжением и электроснабжением, вентиляцией и кондиционированием, имеющее под стенами бетонный фундамент, с глубиной заложения вертикальных стен фундамента 0,32 – 0,34 м от поверхности прилегающего к зданию грунта и мощения из тротуарной плитки, и далее с более глубоким заложением, выступающей за габариты здания, горизонтальной бетонной конструкцией под вертикальными стенами фундамента, обеспечивающей прочную связь с землей указанного объекта, и которая в соответствии с п. 3.43 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*» относится к фундаменту и служит для передачи нагрузки от сооружения на основание, устройство которого характерно для фундаментов одноэтажных строений, и в соответствии с основными понятиями, приведенными в п. 10, п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с критериями и признаками капитальности строительных объектов, определяемыми согласно методическим рекомендациям для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных», приведенными в разделе 5.3. данных методических рекомендаций, по специфической совокупности признаков является объектом капитального строительства, так как: конструктивное исполнение исследуемого объекта ниже относительной отметки 0.000, имеющего бетонную конструкцию, для устройства которой требуется проведение значительных земляных и строительно-монтажных работ, обеспечивает прочную и неразрывную связь исследуемого торгового павильона Лит. «А» с землей, а также характеризует надежность узла сопряжения стен и фундамента.

Экспертом отмечено, что торговый павильон Лит. «А» имеет несоответствия требованиям действующих строительных норм и правил. Имеющиеся у исследуемого торгового павильона Лит. «А» несоответствия требованиям действующих норм и правил являются технически устранимыми, так как технически возможно произвести установку воздушно-тепловой завесы и светового оповещателя "Выход" при наружном входе (выходе) в здание или выполнить пристройку входного тамбура к стене северного фасада, ориентированного в сторону АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 130, 209, 218, 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ, исходил из того, что истец приобрел спорный павильон на основании возмездной сделки, в установленный срок не зарегистрировал право собственности, при этом нежилое строение является объектом капитального строительства, соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, построено на земельном участке отведенном для этих целей, не создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, в связи с чем суд счел возможным удовлетворить исковые требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, решение суда подлежит отмене исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Норма, содержащаяся в пункте 1 статьи 218 ГК РФ, устанавливает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает возникновение права собственности на имущество на основании сделки.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сформулирован подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58 и 59 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В статьях 130 (пункте 1) и 131 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных кодексом и иными законами.

В соответствии с правовой позицией о возможности применения способа защиты как признание права собственности, изложенной в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 - вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пунктов 29, 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

В соответствии со ст.ст. 549 и 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из приведенных выше положений закона следует, что предметом договора купли-продажи недвижимости, в том числе вновь созданных строений и сооружений, может выступать только конкретный объект, на который в установленном законом порядке зарегистрированы права лица, отчуждающего данное имущество.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи павильона от 01.12.2013 право собственности на него у продавца МНВ не возникло, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Предмет договора купли-продажи от 01.12.2013 года - торговый павильон не был введен в гражданский оборот, не приобрел статуса строений, которые в силу прямого указания закона подлежали государственной регистрации, следовательно, не мог быть отчужден МНВ

Поскольку предметом договора купли-продажи недвижимости, в том числе вновь созданных сооружений может выступать только конкретный объект, на который в установленном законом порядке зарегистрировано право лица, отчуждающего данное имущество, однако на момент заключения договора право собственности МНВ на спорное недвижимое имущество – торговый павильон не возникло, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Следовательно, на момент заключения договора купли-продажи от 01.12.2013 отсутствовали предусмотренные законом основания для его отчуждения, и приобретения ФИО1 спорного объекта недвижимости.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В соответствии с данными выписки из ЕГРН от 12.03.2025 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (т.1, л.д. 134-138), земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, имеет дату присвоения кадастрового номера - 05.09.2007; площадь - 310 740 +/0 кв. м; категория земель- земли населенных пунктов; виды разрешенного использования - земли - Министерства обороны РФ; статус записи об объекте недвижимости - сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные»; особые отметки: граница земельного участка состоит из 2 контуров.

Согласно разделу 2 указанной выписки из ЕГРН, правообладателем (правообладателями) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является Муниципальное образование «Город Батайск», вид, номер, дата и время государственной регистрации права: Собственность НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.12.2016. Ограничение прав и обременения объекта недвижимости: не зарегистрировано.

Согласно информации о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, содержащейся на публичной кадастровой карте, размещенной на геоинформационном портале пространственных данных Национальной системы пространственных данных (ПД НСПД) земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стоит на кадастровом учете с координатами границ и имеет: вид объекта недвижимости - земельный участок; вид земельного участка - многоконтурный участок; дату присвоения кадастрового номера -05.09.2007; площадь уточненную - 308382 кв. м; форма собственности: -муниципальная; категорию земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование -земли Министерства обороны РФ; статус - ранее учтенный.

Таким образом, на сегодняшний день земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на котором расположен торговый павильон не сформирован, схема расположения не утверждена, границы не определены.

Земельный участок под размещение торгового павильона истцу не предоставлялся, а здание, на которое просит признать право собственности истец имеет признаки самовольно возведенного.

Кроме того, постановлением Администрации города Батайска от 27.10.2023 № 2949 «06 утверждении проекта внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории мкр. Авиагородок» территория земельного участка под данным объектом относится к территории общего пользования или имущество общего пользования.

С учетом изложенного, судебная коллегия не может признать законным и обоснованным оспариваемое решение суда, поскольку оно принято при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильном применении норм материального права и процессуального права (ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), то решение Батайского городского суда Ростовской области от 25 ноября 2025 года подлежит отмене с принятием нового решения, которым в удовлетворении иска надлежит отказать.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ,

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 25 ноября 2025 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Батайска, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска, Комитет по управлению имуществом г. Батайска о признании права собственности на нежилое здание – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 30 марта 2026 года.