Решение № 2-1825/2020 2-55/2021 2-55/2021(2-1825/2020;)~М-1638/2020 М-1638/2020 от 8 июня 2021 г. по делу № 2-1825/2020

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2021 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Громовой Е.В.,

при секретаре Быковой Ю.О.,

с участием истца ФИО1 и её представителя по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, о возврате земельного участка с объектами недвижимости, об аннулировании записи регистрации права собственности, об аннулировании записи регистрации ипотеки, о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, о возврате земельного участка с объектами недвижимости, об аннулировании записи регистрации права собственности, об аннулировании записи регистрации ипотеки, о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

Свои требования мотивировала тем, что 26.09.2017 между ФИО1 и ФИО3 был заключен Договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости (с рассрочкой платежа и залогом). Договором в п.1.3. определены объекта недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, подлежащее передаче покупателю:

-земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №;

-летний домик № с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №;

-баня с верандой, площадью <данные изъяты> кв.м., сарай, кадастровый № именуемый далее «Недвижимость».

В соответствии с п.2.1. продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять недвижимость и оплатить за нее покупную цену.

Согласно п.6.1. Договора цена недвижимости составляет 1700000 долларов США. Согласно п.6.2. Договора оплата недвижимости происходит в рассрочку, путем перечисления денежных средств на расчётный счёт в российских рублях, в течение одного года в следующем порядке:

-1000000 руб. покупатель обязался оплатить до момента подписания Договора путем перечисления на банковский счет продавца;

- оставшуюся сумму покупатель обязался оплатить в течение года по предусмотренному Договором графику, на сумму рассрочки по соглашению сторон было начислено 9% годовых, в связи с чем, окончательная сумма покупки недвижимости составляет 1800411 долларов США.

По условиям Договора ответчик должен был произвести окончательный расчёт по договору не позднее конца сентября 2018 года, что напрямую следует из п.6.2 Договора (указано, какая сумма должна быть оплачена в каком месяце). Однако до настоящего момента ответчик не оплатил Договор и не выплатил стоимость объектов недвижимости.

По состоянию на сегодняшний день покупатель оплатил только 3000000 руб., что эквивалентно 50324 долларов США, а потому размер долга на сегодняшний день составляет 1750087 долларов США. Следовательно, ответчик не исполнил обязательства по оплате Договора, чем существенно нарушил, как условия Договора, так и права истца, которая в результате подобных действия была лишена того, на что рассчитывала в момент заключения Договора. Права истца нарушены, так как в настоящее время собственником указанных объектов недвижимости является ответчик, объекты недвижимости находятся в залоге у истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Сторонами также предусмотрены в Договоре основания для его расторжения по инициативе продавца (истца). Согласно п.8.3 Договора настоящий Договор может быть расторгнут по требованию продавца за нарушение покупателем обязательств по договору, предусмотренных п.6.2., 7.1. (обязательства по оплате), то есть за нарушение обязательств по оплате цены Договора за приобретаемые объекты недвижимости. Следовательно, при таких обстоятельствах, истец вправе требовать расторжения Договора.

В соответствии с п.7.1. Договора покупатель оплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи, в том числе и в случае, расторжения Договора по вине покупателя.

В соответствии с п.7.2. Договора в случае несвоевременного внесения платежа, в сроки согласно п.6.2 настоящего Договора покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,3 % от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки платежа.

При сложившихся обстоятельствах истец вправе потребовать выплаты штрафных санкций, предусмотренных Договором и законом.

Размер штрафа, предусмотренный п.7.1. Договора составляет 360082 долларов США, что эквивалентно 25925904 руб..

Размер неустойки за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ составляет 45167,63 долларов США, что эквивалентно 3262412 руб. 41 коп.. Период просрочки истцом рассчитан с даты, когда ответчик должен был произвести оплату в полном объёме, то есть за начало течения периода начисления неустойки истцом взято 02.10.2018 (первый рабочий день).

Таким образом, на сегодняшний день, ФИО4, вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости с рассрочкой платежа и залогом от 26.09.2017, так как, во-первых, имеются предусмотренные законом (ст.450, 451 ГК РФ) основания для расторжения договора, в связи тем, что истец была лишена того, на что рассчитывала при заключении Договора. А во-вторых, заключённый сторонами Договор наделяет истца правом расторгнуть Договор по своей инициативе в связи с его неисполнением.

Одновременно с требованием о расторжении Договора истец вправе требовать взыскания штрафной неустойки на основании п.7.1 Договора, которая, как выше указано, составляет 360082 долларов США, что эквивалентно 25925904 руб. и взыскания неустойки за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ в размере 3262412 руб. 41 коп..

Истцом неоднократно предпринимались попытки досудебного урегулирования спора, направлялись предложения произвести оплату Договора, а затем предложение вернуть имущество истцу, что подтверждается соответствующими претензиями. 21.07.2020 истцом было направлено уведомление о расторжении Договора с предложением выплатить неустойку за пользование чужими денежными средствами и штраф. Факт направления уведомления подтверждается квитанцией Почты России от 21.07.2020. Однако данное предложение осталось без удовлетворения.

В связи с чем, истец лишена возможности оформить расторжение договора и аннулировать запись о праве собственности ответчика на спорные объекты недвижимости иначе, как по решению суда. Учитывая, то, что согласно заключённому Договору, объекты недвижимости находятся в залоге у истца, запись о залоге спорных объектов недвижимости также подлежит аннулированию.

Для защиты нарушенного права истец была вынуждена обратиться за юридической помощью и понести расходы в размере 25000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру НП «КА «Титул» от 17.07.2020.

На основании изложенного, просит суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, расположенными по адресу: <адрес> (с рассрочкой платежа и залогом), заключённый 26.09.2017 между ФИО1 и ФИО3; вернуть ФИО1 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, летний домик № с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, баню с верандой, площадью <данные изъяты> кв.м., сарай, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>; аннулировать запись регистрации права собственности, сделанную в Едином государственном реестре недвижимости 08.11.2017 за №; аннулировать запись регистрации ипотеки (залога недвижимости), сделанную в Едином государственном реестре недвижимости 08.11.2017 за №; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 штраф за неисполнение Договора (на основании п.7.1. Договора) в размере 25925904 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ в размере 3262412 руб. 41 коп.; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы на уплату госпошлины в размере 60000 руб. и расходы оплату услуг представителя в размере 25000 руб..

В судебном заседании 02 ноября 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

В судебном заседании 08 декабря 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Муниципального образования «Вахонинское сельское поселение» Конаковского района Тверской области.

В судебном заседании 28 января 2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Конаковского района Тверской области.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования по иску полностью поддержала. Просит требования по иску удовлетворить. Согласна на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования по иску полностью поддержала. Дополнительно пояснила, что между сторонами был заключён договор купли-продажи, согласно его условиям оплата суммы должна быть произведена в течение года. Ответчик не выплатил денежные средства и у истца возникло право расторжения договора. Помимо расторжения договора и право на взыскание штрафа, все предусмотрено самим договором. Также вправе просить взыскать неустойку. У истца имеется покупатель на земельный участок, договор не исполнен, действия ответчика продолжают приносить убытки. Все суммы соразмерны нарушенным обязательствам. Объекты недвижимости находятся в залоге, способ защиты права обоснован по закону, предусмотрен договором. Считают, что требования обоснованы и просит их удовлетворить.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, почтовым отделением возвращён почтовый конверт с пометкой «истёк срок хранения».

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, почтовым отделением возвращён почтовый конверт с пометкой «истёк срок хранения».

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО8 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, Администрация Муниципального образования «Вахонинское сельское поселение» Конаковского района Тверской области, Администрации Конаковского района Тверской области в судебное заседание своих представителей не направили, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.233 ГПК РФ, с учётом согласия истца, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Рассмотрев материалы дела, выслушав истца и его представителя, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях (п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости (с рассрочкой платежа и залогом) усматривается, что 26 сентября 2017 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за неё покупную цену. Согласно п.6.1 Договора покупная цена за приобретаемую недвижимость составляет 1700000 долларов США из которых стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № составляет – 1670000 долларов США, стоимость летнего домика № с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № составляет – 20000 долларов США, стоимость бани с верандой, площадью <данные изъяты> кв.м., сарая, кадастровый № составляет – 10000 долларов США.

Согласно п.6.2 Договора оплата за недвижимость производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение одного года со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в п. 6.1 суммы в рублях по курсу Банка России на день уплаты. Аванс 1000000 (один миллион) рублей оплачивается Покупателем до подписания договора путем перечисления на банковский счет Продавца и подлежит зачету в счет первого платежа. На сумму денежных средств, указанную в пункте 6.1. настоящего договора и на срок на который предоставлена рассрочка, производится: начисление процентов в размере 9 (девять) % годовых. Сумма, указанная в п.6.1 с процентами за год составляет 1800411 (один миллион восемьсот тысяч четыреста одиннадцать) долларов США. Сумма начисленных процентов уплачивается покупателем ежемесячно одновременно с оплатой ежемесячного платежа.

Согласно п.6.3 Договора аванс оплачен обществом с ограниченной ответственностью «Центр Комплексной Безопасности Конфидент-48» за покупателя. Права требования аванса перешли к покупателю на основании соглашения об уступке права требования от 09.06. 2017г.

П.6.4 Договора установлено, что днём исполнения обязанности Покупателя по оплате имущества является день поступления денежных средств к Продавцу в полном объёме. Покупатель осмотрел имущество, претензий к качеству не имеет. Продавец передает имущество в том состоянии, каком оно имеется на день подписания договора.

П.8.1, 8.2, 8.3 Договора установлено, что настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами. Риск случайной гибели или случайной порчи приобретаемой недвижимости переходит к покупателю с момента подписания настоящего договора. Настоящий договор может быть расторгнут:

- по взаимному соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением;

- по требованию продавца за нарушение покупателем обязательств по договору, предусмотренных пунктами 6.2, 7.1 настоящего договора путем направления покупателю письменного отказа продавца от исполнения договора;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно копии передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 26.09.2017 ФИО1 передала ФИО3 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, летний домик № с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, баню с верандой, площадью <данные изъяты> кв.м., сарай, кадастровый №/И.

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 04 апреля 2008 г. собственником бани с верандой, площадью <данные изъяты> кв.м., сарая, адрес объекта: <адрес>, кадастровый № является ФИО1.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № является ФИО3, дата регистрации собственности 08.11.2017.

01.09.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия в которой истец предлагает ответчику погасить образовавшуюся задолженность, а также пеню за весь период просрочки платежа.

11.02.2019 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением о подписании соглашения о реализации заложенного имущества путем оставления залогодержателем предмета залога за собой. Однако данное соглашение ответчиком подписано не было.

21.07.2020 представителем ФИО1 по доверенности ФИО2 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, летнего домика № с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, бани с верандой, площадью <данные изъяты> кв.м., сарая, кадастровый № является ФИО3, дата регистрации собственности 08.11.2017.

Учитывая, что ответчик ФИО3 не исполнила обязательства по оплате договора, чем нарушила права истца ФИО1 и условия Договора, а также п.8.3 Договора, требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, о возврате земельного участка, об аннулировании записи регистрации права собственности, об аннулировании записи регистрации ипотеки обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п.1).

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п.2).

В п.7.1 Договора указано, что Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи недвижимости в случаях:

- необоснованного отказа от принятия недвижимости (отказа от подписания акта приёма-передачи в установленный настоящим договором срок);

- расторжения договора по вине Покупателя (включая случай реализации заложенного имущества в порядке пункта 3.5 настоящего Договора):

- нарушения срока платежа, предусмотренного пунктом 6.2 настоящего Договора, более чем на 60 календарных дней.

Суд считает, что произведённый истцом расчёт штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами является верным, ответчиком не оспорен.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению в полном объёме.

Ч.1 ст.88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

В связи с чем, оплаченная истцом государственная пошлина в размере 60000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 17.06.2020 принято от ФИО1 НП КА «Титул» за представление интересов в суде 25000 руб. 00 коп..

Учитывая время необходимое на составление искового заявления, сложность дела, принцип разумности, установленный ч.1 ст.100 ГПК РФ, суд находит, что заявление подлежит удовлетворению, и полагает возможным взыскать с ответчика в возмещение понесённых истцом расходов по оплате услуг представителя в размере 25000 руб. 00 коп..

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, о возврате земельного участка с объектами недвижимости, об аннулировании записи регистрации права собственности, об аннулировании записи регистрации ипотеки, о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, расположенными по адресу: <адрес> (с рассрочкой платежа и залогом), заключённый 26 сентября 2017 года между ФИО1 и ФИО3.

Обязать ФИО3 вернуть ФИО1 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, летний домик № с верандой, мансардой и крыльцом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, баню с верандой, площадью <данные изъяты> кв.м., сарай кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Аннулировать запись регистрации права собственности, сделанную в Едином государственном реестре недвижимости 08.11.2017 за №.

Аннулировать запись регистрации ипотеки (залога недвижимости), сделанную в Едином государственном реестре недвижимости 08.11.2017 за №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 штраф за неисполнение договора в размере 25925904 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3262412 руб. 41 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 руб. 00 коп., всего в размере 29273316 (двадцать девять миллионов двести семьдесят три тысячи триста шестнадцать) руб. 41 коп..

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешён судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Е.В. Громова

Мотивированное заочное решение изготовлено 15 июня 2021 года.

Председательствующий Е.В.Громова

1версия для печати