Апелляционное определение № 33-10262/2025 33-289/2026 от 21 января 2026 г.

Судья: Сергеева-Борщ О.Б.Докладчик: Молчанова Л.А.

Дело № 33-289/2026 (33-10262/2025)№ 2-105/2025УИД: 42RS0037-01-2024-002705-62


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года

г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи Молчановой Л.А.,

судей: Калашниковой С.А., Тютюник Я.Я.

при секретаре Мельниковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Молчановой Л.А. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, апелляционной жалобе представителя администрации г. Юрги ФИО2 на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 25.09.2025

по иску ФИО1 к администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства администрации г. Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, определении и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛА:

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что он являлся собственником квартиры по адресу: <адрес>. Многоквартирный дом, в котором расположена квартира признанном аварийным и подлежащим сносу, а земельный участок, на котором расположен дом, изъят для муниципальных нужд.

15.08.2023 он заключил с Управлением капитального строительства администрации г. Юрги соглашение о выплате за изымаемое жилое помещение №, по условия которого денежное возмещение за изымаемую квартиру определено в размере 3.035.163 руб. Возмещение в указанной сумме он получил.

В выкупную стоимость не включена рыночная стоимость долей в общем имуществе дома, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Уточнив требования, ФИО1 просил признать право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме; определить и взыскать невыплаченную часть выкупной стоимости - рыночную стоимость общего имущества, в том числе, стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в размере 425.000 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2.530.000 руб. Также просил взыскать судебные расходы.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 25.09.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично: с администрации г. Юрги в пользу ФИО1 в счет возмещения за изъятое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, взыскана невыплаченная часть выкупной стоимости в размере 2.518 000 руб., судебные расходы в размере 68.424,83 руб., всего 2.586.424,83 руб. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению капитального строительства администрации г. Юрги отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит изменить решение в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимости общего имущества многоквартирного дома, удовлетворив его иск в полном объеме.

Не соглашается с решением суда в части, определяющей невыплаченную часть выкупной стоимости по состоянию на дату подписания соглашения – 15.08.2023.

Указывает, что заключением судебной экспертизы установлена нуждаемость дома <адрес> в капитальном ремонте на момент приватизации первого жилого помещения в нем. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по своей правовой природе является убытками, причиненными собственнику изъятием жилого помещения и законодатель не связывает дату выплаты компенсации за капитальный ремонт с датой признания жилого дома аварийным.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Юрги ФИО2 решение отменить. Принять новое решение, применить последствия пропуска срока исковой давности.

Указывает, что надлежащим ответчиком по делу является Управление капитального строительства администрации г. Юрги как администратор и распорядитель получаемых субсидий, ответственный исполнитель муниципальной программы по переселению.

Исполнение региональной адресной программы по переселению осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета. Гарантом доведения финансирования до муниципального образования является Министерство строительства Кузбасса. В связи с чем, в качестве соответчика по делу следует привлечь Министерство строительства Кузбасса.

Критически оценивает заключение судебной экспертизы, ссылается на рецензию д.э.н. ФИО5 по аналогичному гражданскому делу.

Указывает, что выкупная стоимость, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, в два раза превышает стоимость аналогичных квартир на рынке недвижимости Юргинского городского округа, которые находятся в домах, не признанных аварийными. Стоимость одного квадратного метра изымаемого жилья, определенная заключением судебной экспертизы, повышает норматив, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.06.2023 № 422/пр.

Изученные экспертом объекты-аналоги находятся в домах, не признанных аварийными, в связи с чем, подлежал применению понижающий коэффициент. Поскольку понижающий коэффициент не применен, то стоимость непроизведенного капитального ремонта уже включена в рыночную стоимость квартиры, соответственно, сумма возмещения за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению.

Стоимость доли в общедомовом имуществе и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт определена экспертом на дату проведения экспертизы, когда истец не являлся собственником квартиры.

Стоимость доли в праве собственности на общее имущество не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен экспертом без учета положений ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения, либо на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

Истец не вправе получить денежную выплату сверх той, которую получил в рамках соглашения, а также за тот период, когда собственником жилого помещения являлся Юргинский городской округ.

Суд, признавая за истцом право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимости доли в общедомовом имуществе в размере 2.518.000 руб. фактически обязал администрацию г. Юрги улучшить жилищные условия истцов.

Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, заключенное с истцом не оспорено, недействительным не признано, содержит все существенные условия, исполнено в полном объеме.

Установленный законом срок исковой давности для признания сделки недействительной пропущен, что является основанием для отказа в иске.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации г. Юрги ФИО3 настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело при имеющейся явке. От представителя Министерства строительства Кузбасса, привлеченного к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых выражено согласие с доводами апелляционной жалобы представителя администрации г. Юрги.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, возражений, выслушав представителя администрации г. Юрги, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются безусловные основания для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего иска выступает право истца на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества, являющихся составными частями возмещения, предусмотренного ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и выплачиваемого собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.

Спорное по настоящему делу жилое помещение – ранее принадлежащая истцу квартира по адресу: <адрес>, находилась в доме, который на основании постановлений администрации г. Юрги был признан аварийным и подлежащим сносу и включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Квартира изъята у ФИО1 в рамках реализации указанной программы, путем заключения соответствующего соглашения. Органом, уполномоченным на заключение соглашение о выплате возмещения за изымаемое помещение являлось Управление капитального строительства администрации г. Юрги.

При этом, согласно п. 5.4.38 Положения о Министерстве строительства и Жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1038 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации осуществляет в порядке и пределах, которые определены федеральными законами, актами Президента Российской Федерации, актами Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации мониторинг реализации мероприятий, предусмотренных комплексом мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, и координацию соответствующей деятельности, осуществляемой в субъектах Российской Федерации.

В целях координации деятельности и методического обеспечения подготовки субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.11.2021 № 817/пр утверждены Методические рекомендации по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В целях исполнения региональной адресной программы по переселению граждан, 29.04.2019 между администрацией г. Юрги и Министерством строительства Кузбасса заключен договор № 40/2019/03, по которому финансовая поддержка муниципального образования предоставляется за счет средств Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета. Гарантом доведения финансирования до муниципального образования является Министерство строительства Кузбасса.

Однако, Министерство строительства Кузбасса в рассмотрении настоящего спора участие не принимало, что нарушило право министерства на судебную защиту, гарантированное статьей Конституции Российской Федерации.

В силу п. 4 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебной коллегией вынесено определение от 25.12.2025, которым к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство строительства Кузбасса.

Разрешая исковые требования сторон спора по существу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Вопросы изъятия жилых помещений определены в главе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1).

Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 4), выплата собственнику возмещения или предоставление ему с его согласия другого жилого помещения (части 6, 8) либо в случая отсутствия соответствующего соглашения – принудительное изъятие на основании решения суда (ч. 9).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6).

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м., состоящей из 2-х комнат. Право собственности возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. Наследодателю ФИО1 – ФИО7 названная квартира принадлежала на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 15, 17-19, 43).

Постановлением администрации г. Юрги от 09.03.2016 № 262 дом, в котором расположена квартира истца, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в доме предложено в срок до 01.01.2019 произвести снос дома (т. 1 л.д. 33-35, 36).

В установленный срок собственники помещений снос дома не произвели.

Постановлением администрации г. Юрги от 12.04.2019 № 373 утверждена муниципальная адресная программа по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на 2019-2025 годы. В перечень многоквартирных домов, подлежащих переселению, включен дом по адресу: <адрес>.

Размер возмещения за квартиры, расположенные в доме по адресу: <адрес> и изымаемые в рамках муниципальной программы по переселению, определен в отчете ООО «Проспект» от 27.04.2023 №-Ю, составленном по заказу Управления капитального строительства администрации г. Юрги. Согласно указанному отчету, размер возмещения за квартиру № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3.035.163 руб., в т.ч. рыночная стоимость квартиры – 2.888.800 руб., стоимость доли в праве на земельный участок – 8.763 руб., убытки, вызванные изъятием квартиры – 137.600 руб. (т. 1 л.д. 45-46).

Постановлением администрации г. Юрги от 29.06.2023 № 700 принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме <адрес>, в т.ч. квартиры № (т. 1 л.д. 37).

02.08.2023 ФИО1 обратился к главе г. Юрги с заявлением о согласии на участие в программе переселения из аварийного жилья. В заявлении собственноручно сделал запись следующего содержания «С оценочной стоимостью ознакомлен. Возмещение денежной компенсации» (т. 1 л.д. 42).

Постановлением администрации г. Юрги от 03.08.2023 № 842 утверждён размер возмещения за изымаемые квартиры, распложенные в доме <адрес>. Размер возмещения за квартиру № утвержден в сумме 3.035.163 руб., согласно отчету от 27.04.2023 №-Ю. Управление капитального строительства администрации г. Юрги уполномочено заключить с собственниками соглашение о выплате возмещения (т. 1 л.д. 51).

15.08.2023 между Управлением капитального строительства администрации г. Юрги с одной стороны и ФИО1 с другой, заключено соглашение №, по условиям которого ФИО1 обязался передать в собственность Юргинского городского округа квартиру №, расположенною в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а Управление капитального строительства администрации г. Юрги уплатить возмещение в размере 3.035.163 руб. путем перечисления денежных средств на банковский счет ФИО1 В п. 5 соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. В п. 7 соглашения предусмотрено, что оплата денежного возмещения Собственнику производится в течение трех месяцев с момента регистрации перехода права собственности на Жилое помещение, предусмотренного п. 9 настоящего Соглашения, но не позднее 31.12.2023. Перед уплатой денежного возмещения, указанного в п. 5 настоящего соглашения, Стороны обязуются оформить переход права собственности на Жилое помещение, указанное в п. 2 настоящего Соглашения от Собственника к Юргинскому городскому округу в установленном законом порядке, что следует из п. 9 Соглашения (т. 1 л.д. 16, 44).

18.08.2023 право собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано за Юргинским городским округом (т. 1 л.д. 49-50).

30.08.2023 на счет ФИО1 перечислено возмещение за изымаемую квартиру в указанном в соглашении размере (т. 1 л.д. 47, 48).

Определениями суда первой инстанции от 15.11.2024 и от 22.05.2025 по делу назначены судебные оценочные экспертизы, проведение которых поручено ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» (т. 1 л.д. 190-79-80, 191).

Заключения ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» от 10.03.2025 № 69/2025 (т. 1 л.д. 88-158), от 07.07.2025 № 255/2025 (т. 1 л.д. 202-270) содержат выводы о нуждаемости многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в капитальном ремонте на момент приватизации первого жилого помещения в нем, а также о рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, размере убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества по состоянию на 10.03.2025 и на 15.08.2023.

При определении рыночной стоимости квартиры применен сравнительный метод исследования с учетом корректировок на торг, площадь, материал стен, этаж. Отдельно сравнительным методом определена стоимость земельного участка с применением поправочных коэффициентов, а также убытки, связанные с изъятием жилого помещения. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт произведена затратным подходом как разница восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом и без учета износа.

Таким образом, из материалов дела следует, что предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса РФ процедура изъятия у истца жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> соблюдена: органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка, о принятии такого решения уведомлен истец, ему передан проект соглашения об изъятии, определяющий условия изъятия, соглашение заключено, после чего истцу выплачено возмещение в установленном соглашением размере.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения ч. 6 ст. 62 Жилищного кодекса РФ о том, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, судебная коллегия полагает, что подписанное сторонами спора соглашение подчиняется общим правилам, установленным законодательством о договорах и сделках.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», применяя п. 2 ст. 1, ст. 421, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В п. 9 указанного Постановления Пленума ВАС РФ даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из содержания заключенного между сторонами соглашения об изъятии от 15.08.2023 следует, что оно содержит все существенные условия, в том числе о цене изымаемого жилого помещения.

Размер возмещения определен сторонами соглашения на основании Отчета об оценке ООО «Проспект» от 27.04.2023 №-Ю, который содержал сведения о составляющих возмещения (рыночная стоимость квартиры, стоимость доли в праве на земельный участок и убытки, вызванные изъятием). Из данного Отчета следует, что при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с целью реализации объектов оценки использовался сравнительный метод исследования с использованием аналогов – сопоставимых объектов, применены корректировки на торг, условия продажи, на параметры дома (тип, этажность для первых и последних этажей). При составлении Отчета произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на его стоимость. Отчетом определена стоимость земельного участка под МКД, и стоимость одного квадратного метра, применены корректировки, произведены расчеты. С указанным отчетом истец был ознакомлен, о чем указал в заявлении от 02.08.2023.

Подписание соглашения от 15.08.2023 свидетельствует о том, что стороны, в т.ч. ФИО1, приняли результаты оценки, согласовали условие сделки о цене выкупаемого помещения, согласились с размером возмещения, признали его равноценным изымаемому помещению.

Размер возмещения получен истцом, соглашение исполнено, преследуемый сторонами при вступлении в спорные правоотношения результат достигнут.

Таким образом, истец реализовал право на получение возмещение за изымаемое имущество в размере выкупной цены.

Материалами дела не подтверждено, что условия подписанного соглашения существенным образом нарушает баланс интересов сторон, то есть содержит несправедливые договорные условия, а ФИО1 был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий соглашения.

При несогласии с предложенным размером выкупной стоимости истец мог отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке. Однако истец получил денежные средства и при подписании соглашения не выражал несогласия с выкупной стоимостью.

Соглашение ФИО1 не оспорено, не заявлено требований об изменении его условий.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ч. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ). Таких обстоятельств по делу не установлено.

Изменение или расторжение договора, действие которого прекращено, в том числе если все обязательства по нему надлежаще исполнены не возможно, поскольку в силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая совокупность приведенных норм права и разъяснений по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер выкупной стоимости может быть изменен при разрешении требований о признании Соглашения полностью или в части недействительным.

Заявляя настоящий иск, и указывая, что в состав выкупной стоимости не включена компенсация за невыполненный капитальный ремонт и стоимость доли в общем имуществе дома, истец фактически требует изменения цены после заключения и исполнения договора и оспаривает условия соглашения о размере возмещения, определенной на основании результатов оценки, принятой им при подписании соглашения, не заявляя самостоятельного требования о признания соглашения или его части недействительным.

Представителем администрации г. Юрги со ссылкой на нормы ст. 181 Гражданского кодекса РФ заявлено о том, что Соглашение от 15.08.2023 является оспоримой сделкой, и для его оспаривания прошел годичный срок с момента подписания соглашения до обращения с иском в суд.

В силу ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судебная коллегия с такой позицией согласна и полагает, что Соглашение от 15.08.2023 является оспоримой сделкой, а годичный срок для его оспаривания следует исчислять с момента его подписания.

Основания полагать, что совершенная сделка является ничтожной вне зависимости от признания её недействительной, отсутствуют.

Также не представлено доказательств того, что подписанное истцом соглашение не соответствовало его волеизъявлению.

Однако, учитывая, что требований об оспаривании указанного Соглашения, о признании его недействительным не заявлено, одно только истечение годичного срока с момента его заключения не может являться основанием для отказа в иске.

По мнению судебной коллегии, при наличии исполненного и не оспоренного Соглашения не может быть взыскана в пользу истца компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на момент первой приватизации и в качестве убытков с учетом общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии сч.1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В ч. 2 указанной нормы права определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По смыслу п. 1 ст. 15 и ст. 1064 Гражданского кодекса РФ обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом.

Администрацией г. Юрги не совершено каких-либо противоправных действий при изъятии жилого помещения ФИО1 для муниципальных нужд, а также при заключении Соглашения и при выплате сумм возмещения, определенных в Соглашении.

Предлагая для подписания Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, администрация г. Юрги руководствовалось Отчетом Оценочной компании «Проспект» №-Ю, с которым ФИО1 был ознакомлен и согласен с определенной в нем суммой, что свидетельствует о возникновении договорных отношений между сторонами и согласовании его условий между сторонами.

При установленных по делу обстоятельствах, без оспаривания заключенного соглашения, оснований для выводов о причинении истцу убытков действиями администрации г. Юрги при изъятии жилого помещения ФИО1, не имеется.

Само по себе несогласие стороны с условиями заключенного соглашения о размере возмещения может являться основанием для его оспаривания, но не может, вне признания соглашения недействительным, быть основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения, на основании вновь проведенной экспертизы, определившей иную стоимость изымаемого жилого помещения.

Учитывая изложенное, а также отсутствие оснований для изменения условий исполненного соглашения, для признания соглашения недействительным в силу отсутствия таких требований со стороны истца, для взыскания убытков, то в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ним права на дополнительные выплаты, как составные части выкупной стоимости изымаемого жилого помещения и взыскания с ответчиков в его пользу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, следует отказать.

Оснований для возмещения, понесенных ФИО1 судебных расходов за счет ответчиков не имеется в связи с отказом в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ст.ст 329-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 25.09.2025 отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства администрации г. Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, определении и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, взыскании судебных расходов отказать.

Председательствующий Л.А. Молчанова

Судьи С.А. Калашникова

Я.Я. Тютюник

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.02.2026