Апелляционное определение № 33-131/2026 33-4255/2025 от 27 января 2026 г.

Судья Настепанин В.Н. УИД 57RS0022-01-2024-000329-44

Дело № 33-131/2026 (33-4255/2025)

№ 2-4/2025 (2-878/2024)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Раковой Н.Н.,

судей Ноздриной О.О., Щербиной И.С.,

при секретаре Волковой А.А.,

с участием прокурора Мартыновой В.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Орла к ФИО2 ФИО17, ФИО4 ФИО18 о признании здания самовольной постройкой и обязании освободить земельный участок от самовольной постройки путем сноса,

по апелляционной жалобе ФИО2 ФИО19, ФИО4 ФИО20 на решение Заводского районного суда г. Орла от 3 февраля 2025 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Ноздриной О.О., изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя администрации г. Орла ФИО1, просившего оставить решение без изменения, заключение прокурора прокуратуры Орловской области Мартыновой В.П. о наличии оснований для отмены решения суда, судебная коллегия

установила:

администрация г. Орла обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании здания самовольной постройкой и обязании освободить земельный участок от самовольной постройки путем сноса.

В обоснование заявленных требований указала, что постановлением администрации г. Орла от 2 декабря 2009 г. № 3841 «Об утверждении проекта красных линий по 32 улицам города Орла» были утверждены красные линии, в том числе по ул. Авиационной и Карачевскому шоссе г. Орла, устанавливающие границы улично-дорожной сети.

Ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на котором в 2023 г. возведено здание с кадастровым номером №. При этом, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию здания администрацией города не выдавалось, уведомление о его строительстве в администрацию не направлялось. Данное здание находится в границах красных линий, установленных в 2009 г., что является существенным нарушением градостроительных норм и правил. В связи с этим, здание является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

По изложенным основаниям администрация г. Орла просила суд признать здание с кадастровым номером № площадью 302,6 кв.м, имеющее назначение «жилое», наименование «жилой дом», расположенное по адресу: <адрес>, – самовольной постройкой; обязать ФИО2 и ФИО4 освободить земельный участок с кадастровым номером № от указанного здания с кадастровым номером № путем сноса в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу; в случае неисполнения ФИО2 и ФИО4 данных требований в установленный срок, предоставить администрации г. Орла право осуществить действия по сносу здания с кадастровым номером № и освобождению земельного участка с кадастровым номером №, с взысканием с ФИО2 и ФИО4 необходимых расходов.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, садоводческое некоммерческое товарищество «Карачевское», Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, для дачи заключения по делу привлечен прокурор.

Судом постановлено обжалуемое решение, которым исковые требования удовлетворены. Признано самовольной постройкой здание с кадастровым номером № площадью 302,6 кв.м, имеющее назначение «жилое», наименование «жилой дом», расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, тер. <адрес>, д. 1. На ФИО2 и ФИО4 возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, тер. <адрес>, з/у 1, от здания с кадастровым номером № площадью 302,6 кв.м, имеющего назначение «жилое», наименование «жилой дом», путем его сноса в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу. На случай неисполнения ФИО2 и ФИО4 указанных требований в установленный срок, администрации г. Орла предоставлено право осуществить действия по сносу здания с кадастровым номером № площадью 302,6 кв.м, имеющего назначение «жилое», наименование «жилой дом», и освобождению земельного участка с кадастровым номером расположенного по адресу: №, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, тер. <адрес>, з/у 1, с взысканием с ФИО2 и ФИО4 необходимых расходов. С ФИО2 в пользу администрации г. Орла взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 23431,50 руб. С ФИО4 в пользу администрации г. Орла взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 23431,50 руб. С ФИО2 в пользу эксперта ФИО3 взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15000 руб. С ФИО4 в пользу эксперта ФИО3 взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15000 руб. С ФИО2 в доход муниципального образования «Город Орёл» взыскана государственная пошлина в размере 150 руб. С ФИО4 в доход муниципального образования «Город Орёл» взыскана государственная пошлина в размере 150 руб.

В апелляционной жалобе ФИО2 и ФИО4 просят отменить решение, как незаконное и необоснованное.

Ссылаются на то, что само по себе несоответствие здания существующим в настоящее время градостроительным нормам (нахождение в красных линиях) не может рассматриваться как достаточное основание для его сноса.

Приводят доводы о том, что нахождение земельного участка и жилого дома в границах красных линий, не может ограничивать права собственников земельного участка и объекта недвижимости на их использование в соответствии с целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.

Обращают внимание на то, что с момента установления границ красных линий в 2009 г. и до настоящего времени решения администрацией г. Орла о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд или о его изъятии не принималось.

Утверждают, что узнав о наличии красных линий, ими были предприняты действия и скорректировано место расположения здания таким образом, чтобы оно не попадало на часть земельного участка, подлежащего изъятию. Однако администрация г. Орла, уже позднее, в декабре 2023 г., после постановки здания на кадастровый учет и регистрации на него права собственности, внесла изменения в документацию по планировке территории таким образом, что часть здания стала попадать в границы земельного участка, подлежащего изъятию, что нарушает баланс законных интересов граждан, основанных, в том числе на существующем землепользовании, и интересов публичных образований, возникающих в ходе принятия градостроительных решений.

Указывают на то, что снос объектов является крайней мерой, применяется при наличии существенных нарушений, к которым относятся нарушения, создающие угрозу жизни и здоровью граждан, повреждению имущества, чего в ходе рассмотрения дела установлено не было.

Настоящее гражданское дело уже являлось предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 18 июня 2025 г. решение Заводского районного суда г. Орла от 3 февраля 2025 г. было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 и ФИО4 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 ноября 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 18 июня 2025 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда.

Проверив при новом рассмотрении законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее – ГПК РФ), учитывая выводы о толковании закона, изложенные в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 ноября 2025 г., которые в силу части 4 статьи 390 ГПК РФ являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело, судебная коллегия считает, что имеются основания для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 с 2002 г. являлась собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 782,13 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, тер. <адрес>, з/у 1, из которого впоследствии путем раздела был образован земельный участок с кадастровым номером № площадью 372 кв.м.

На основании договора купли-продажи доли в праве на земельный участок от 19 октября 2022 г. и дополнительного соглашения к нему от 28 декабря 2022 г. ФИО2 продала 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № ФИО4

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 372 кв.м, с видом разрешенного использования: для садоводства, расположенный по адресу: г. Орел, тер. <адрес>, з/у 1, принадлежит ФИО2 и ФИО4 на праве общей долевой собственности в равных долях.

Постановлением администрации г. Орла от 2 декабря 2009 г. № 3841 «Об утверждении проекта красных линий по 32 улицам города Орла» были утверждены красные линии, в том числе по ул. Авиационной и Карачевскому шоссе г. Орла, устанавливающие границы улично-дорожной сети.

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № расположено спорное здание, которое, согласно сведениям ЕГРН, имеет площадь 302,6 кв.м, назначение «жилое», наименование «жилой дом». Зданию 24 августа 2023 г. присвоен кадастровый номер №, на него 24 августа 2023 г. зарегистрировано право общей долевой собственности ответчиков в равных долях.

Согласно техническому плану от 23 августа 2023 г. кадастрового инженера ФИО23, год завершения строительства указанного здания (жилого дома) – 2023 г.

18 января 2022 г. Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (далее – УГАиЗ Орловской области) был принят приказ № 01-21/3 «О принятии решения о подготовке документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле».

7 февраля 2023 г. администрацией г. Орла ответчикам были направлены и ими получены письма №3/535-и, № 3/536-и с разъяснениями о том, что земельный участок с кадастровым номером № находится в границах красных линий ул. Авиационной и Карачевского шоссе, требуется для реконструкции автомобильной дороги по ул. Авиационной, и о необходимости прекратить строительство на данном земельном участке.

20 марта 2023 г. в администрацию г. Орла поступило письмо УГАиЗ Орловской области от 17 марта 2023 г. № 8-1351 о необходимости проведения публичных слушаний по вопросу возможности предоставления рассмотрения проекта планировки и проекта межевания территории для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле».

На основании обращения УГАиЗ Орловской области администрацией города Орла было принято постановление от 28 марта 2023 г. № 30 «О назначении публичных слушаний в городе Орле по проекту планировки и проекту межевания территории для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле».

В соответствии с пунктом 1 данного постановления, были назначены публичные слушания в г. Орле на 20 апреля 2023 г.

Ответчики участия в публичных слушаниях не принимали.

24 апреля 2023 г. было подготовлено заключение о результатах публичных слушаний, согласно которому УГАиЗ Орловской области рекомендовано утвердить проект планировки и проект межевания территории для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле» с учетом высказанных замечаний и предложений участников публичных слушаний.

28 апреля 2023 осуществлена публикация заключения о результатах публичных слушаний в Орловской городской газете.

18 мая 2023 г. УГАиЗ Орловской области был принят приказ № 01-21/49 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле».

Из объяснений ответчиков, данных при рассмотрении дела, следует, что они, ознакомившись в мае 2023 г. с утвержденной документацией по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле» и увидев, какая часть земельного участка предполагается к изъятию, скорректировали место расположения строящегося здания.

В дальнейшем проектная документация по реконструкции объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле» проходила государственную экспертизу в ФАУ «Главгосэкспертиза России».

В ходе экспертизы проектной документации «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле» были получены замечания, в том числе касающиеся санитарно-эпидемиологической безопасности, а именно: не установлены уровни транспортного шума на границе полосы постоянного отвода земельного участка под проектируемую автомобильную дорогу и на границах садовых участков <адрес>; необоснованно отсутствуют мероприятия и проекты решения по снижению шума до допустимых уровней не территориях садовых участков; по результатам проверочного расчета, садовые участки находятся в зоне превышения допустимых уровней шума, регламентированных для границ санитарно-защитных зон (санитарных разрывов).

Для исправления данного замечания проектом предусмотрены мероприятия по снижению уровня шума вблизи <адрес> установкой шумовых экранов. С учетом того, что установка данных экранов перекрывает подъезд к садовым участкам, проектом предусмотрено устройство дублирующего проезда категории «проезд второстепенный» от Карачевского шоссе до границы земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020907:9.

Проектом предусмотрен демонтаж существующих строений и не отделимых от них улучшений по адресу г. Орел, <адрес>, для расчистки территории под устройство подземных коммуникаций, проезда и соблюдения санитарного разрыва.

На основании обращения УГАиЗ Орловской области от 6 декабря 2023 г. № 8-6777 администрацией г. Орла было принято постановление от 7 декабря 2023 г. № 95 «О назначении публичных слушаний по проекту внесения изменений в документацию по планировке территории, утвержденную приказом от 18 мая 2023 г. № 01-21/49 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле».

В соответствии с пунктом 1 данного постановления назначены публичные слушания в г. Орле на 14 декабря 2023 г.

Ответчики участия в проведении публичных слушаний не принимали.

18 декабря 2023 г. подготовлено заключение о результатах публичных слушаний, согласно которому УГАиЗ Орловской области рекомендовано утвердить проект внесения изменений в документацию по планировке территории, утвержденную приказом от 18 мая 2023 г. № 01-21/49 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле».

20 декабря 2023 г. УГАиЗ Орловской области принят приказ № 01-21/127 «Об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории, утвержденную приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 18 мая 2023 г. № 01-21/49 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле».

Для разрешения спора судом первой инстанции определением от 7 мая 2024 г. по настоящему гражданскому делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Орловская лаборатория судебных экспертиз Минюста России и эксперту-землеустроителю ФИО3, работающему в АО «Артес».

Согласно заключению комплексной судебной строительно-технической землеустроительной экспертизы № 2024-6-Э4 от 3 октября 2024 г., № 702/3-2-24 от 9 октября 2024 г., проведенной экспертами ФИО5 О.В., ФИО3, здание с кадастровым номером № расположено на территории земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с правилами землепользования и застройки городского округа «город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29 марта 2024 г. № 50/0758-ГС, здание № расположено в территориальной зоне Ж-5 – зона садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, в которой вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» является условно разрешенным видом использования.

Здание с кадастровым номером № расположено на территории общего пользования согласно местоположению красных линий <адрес> и <адрес>, установленных документом «Разработка разбивочных чертежей красных линий улиц по городу Орлу 07/09-08», выполненным ЗАО «НАДИР» в 2008 г., утвержденным постановлением администрации <адрес> от <дата> 3841.

Контур здания с кадастровым номером № расположен за пределами зоны планируемого размещения автомобильной дороги (границы территории, в отношении которой осуществлена подготовка документации по планировке территории) и за пределами территории земельного участка, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, границы которых установлены документом «Документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле», утвержденным приказом УГАиЗ Орловской области от 18 мая 2023 г. № 01-21/49.

Здание расположено на территории общего пользования согласно местоположению красных линий, установленных документом «Внесение изменений в документацию по планировке территории, утвержденную Приказом от 18 мая 2023 г. № 01-21/49 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле», утвержденным приказом УГАиЗ Орловской области от 20 декабря 2023 г. № 01-21/127. Согласно данному документу, часть контура здания с кадастровым номером № расположена в зоне планируемого размещения автомобильной дороги и на территории земельного участка, подлежащего изъятию для муниципальных нужд.

Здание с кадастровым номером № – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей 2, высотой 8,10 м, является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно.

Данная постройка не является жилым домом, представляет собой объект незавершенного строительства, так как не имеет внутренней отделки, помещения не имеют разграничения по функциональному назначению.

Функциональное назначение здания, в соответствии с которым оно используется в настоящее время, определить невозможно.

Спорная постройка не соответствует градостроительному регламенту по виду разрешенного использования земельного участка; по организации кровли соответствует СП 17.13330.2017 «Кровли»; по благоустройству территории частично соответствует СНиП III-10-75 Благоустройство территории. Данные недостатки являются устранимыми.

Здание соответствует требованиям механической безопасности и требованиям к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации; частично соответствует требованиям безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, так как подключено к городским инженерно-техническим сетям электроснабжения, а газоснабжение, холодное водоснабжение и хозяйственно-бытовая канализация и отопление отсутствуют.

Вопрос о том, соответствует ли объект недвижимости СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», требованиям противопожарных норм и правил, экспертом не рассматривался, так как функциональное назначение определить невозможно.

В здании отсутствуют дефекты и повреждения, свидетельствующие о том, что в конструкциях имеют место и развиваются какие-либо деструктивные процессы (сколы, прогибы, проседание углов и пр.). По техническому состоянию здание с кадастровым номером № находится в исправном работоспособном состоянии и обеспечивает дальнейшую безопасность эксплуатации для жизни и здоровья людей.

Будучи опрошенной судом первой инстанции, эксперт ФБУ Орловская лаборатория судебных экспертиз Минюста России ФИО6 свои выводы экспертного заключения поддержала. Указала, что спорное здание на момент исследования фактически не использовалось, в нем не проведено электроснабжение, отсутствует вентиляция, сети канализации, водоснабжения и отопления не обустроены, оно по всем параметрам является нежилым строением. Использование данного здания как жилого без значительных строительных изменений, а именно: пробитие стен и потолков для прокладки вентиляции, электроснабжения, сети канализации, водоснабжения и отопления, – не представляется возможным. По всем характеристикам данное строение в настоящее время можно использовать под магазин. Отсутствует возможность переноса объекта, возможен демонтаж только при полном разрушении конструкций.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 5.1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьи 7 Федерального закона от 2 августа 2019 г. № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 4 Закона Орловской области от 20 декабря 2019 г. № 2441-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами самоуправления муниципальных образований Орловской области и органами государственной власти Орловской области», исходил из того, что спорный объект возведен с нарушением красных линий, что является существенным нарушением градостроительных норм и правил, отвечает признакам самовольной постройки и подлежит сносу ответчиками, которые были уведомлены о наличии проекта реконструкции и строительства автомобильной дороги, но проигнорировали данное обстоятельство, завершили строительство и зарегистрировали свои права в упрощенном порядке на основании технического плана и декларации об объекте.

Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по делу является момент начала строительства спорной постройки, нарушение спорной постройкой градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила были установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 11 статьи 1 ГрК РФ, красные линии – линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Пунктом 2 части 3 статьи 41 ГрК РФ определено, что подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если необходимы установление, изменение или отмена красных линий.

Проект планировки территории на основании подпункта «а» пункта 1 части 3 и части 2 статьи 42 ГрК РФ включает в себя красные линии.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 43 ГрК РФ, подготовка проекта межевания территории осуществляется для установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

В соответствии с частью 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 2 августа 2019 г. № 283-ФЗ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

По истечении указанного срока проект в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в силу части 12.6 статьи 45 ГрК РФ не действует.

Однако приведенные нормы материального права и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом первой инстанции не учтены.

Из договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от 19 октября 2022 г., заключенного между ФИО2 и ФИО4, следует, на момент его заключения на земельном участке с кадастровым номером № отсутствовали какие-либо строения и сооружения.

7 февраля 2023 г. администрацией г. Орла ответчикам были направлены письма о необходимости прекратить строительство на данном земельном участке.

Технический план в отношении спорного здания составлен 23 августа 2023 г., год завершения строительства здания (жилого дома) указан – 2023 г. Спорное здание поставлено на кадастровый учет и сведения о правах на него внесены в ЕГРН 24 августа 2023 г.

Таким образом, спорное здание было возведено ответчиками в период с октября 2022 г. по август 2023 г. Оно возведено в границах земельного участка, принадлежащего ответчикам на праве собственности.

Доказательств того, что ответчикам на момент начала строительства в октябре 2022 г. спорного здания было известно о наличии Постановления администрации г. Орла от 2 декабря 2009 г. № 3841 «Об утверждении проекта красных линий по 32 улицам города Орла» и границах улично-дорожной сети по ул. Авиационной и Карачевскому шоссе г. Орла, истцом не представлено. Сведений об указанных границах красных линий в ЕГРН не содержится.

На период начала строительства решений об изъятии земельного участка для муниципальных или государственных нужд не имелось.

Приказ УГАиЗ Орловской области № 01-21/49 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле» был принят 18 мая 2023 г., после начала строительства ответчиками спорного здания.

Заключением судебной экспертизы определено, что контур здания с кадастровым номером № расположен за пределами зоны планируемого размещения автомобильной дороги (границы территории, в отношении которой осуществлена подготовка документации по планировке территории) и за пределами территории земельного участка, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, границы которых установлены документом «Документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле», утвержденным приказом УГАиЗ Орловской области от 18 мая 2023 г. № 01-21/49.

Изменения в документацию по планировке территории, утвержденную приказом УГАиЗ Орловской области от 18 мая 2023 г. №. 01-21/49 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для строительства объекта «Улица Авиационная на участке от Карачевского ш. до ул. Спивака в г. Орле», согласно которым, как установлено судебной экспертизой, здание расположено на территории общего пользования согласно местоположению красных линий, прошли процедуру публичных слушаний и утверждены УГАиЗ Орловской области только в декабре 2023 г., после завершения ответчиками строительства и регистрации прав на спорное здание.

Доводы представителя истца о том, что спорное здание возведено с нарушением вида разрешенного земельного участка (для ведения садоводства), поскольку фактически является зданием, отвечающим признакам магазина, судебная коллегия отклоняет, поскольку допустимых доказательств, подтверждающих эти доводы не представлено.

По сведениям ЕГРН, не оспоренным в установленном законом порядке, спорный объект представляет собой здание, назначение «жилое», наименование «жилой дом».

Из заключения судебной экспертизы следует, что спорный объект представляет собой объект незавершенного строительства (здание с количеством надземных этажей 2, высотой 8,10 м), так как не имеет внутренней отделки, помещения не имеют разграничения по функциональному назначению. Функциональное назначение объекта, в соответствии с которым оно используется в настоящее время, определить невозможно. Возможно внесение строительных изменений для использования данного здания как жилого.

Из объяснений представителя ответчиков, данных при рассмотрении дела, не опровергнутых истцом, следует, что ответчиками строится жилой дом.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412, на земельном участке с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» (код 13.2) допускается размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

Согласно положениям части 11 статьи 24, части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Доводы представителя истца о том, что о красных линиях, утвержденных Постановлением администрации г. Орла от 2 декабря 2009 г. № 3841, ответчики должны были узнать на момент начала строительства, в связи с необходимостью перед началом строительства подготовить градостроительный план земельного участка, являются несостоятельными, поскольку, исходя из норм статей 51, 51.1, 57.3 ГрК РФ, части 11 статьи 24, части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», не установлена обязанность подготовки ответчиками градостроительного плана.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и разъяснений, данных в пунктах 2, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания спорной постройки, возведенной ответчиками, самовольной и удовлетворения требований истца о ее сносе. Поэтому обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований администрации г. Орла к ФИО2, ФИО4 о признании здания самовольной постройкой и обязании освободить земельный участок от самовольной постройки путем сноса.

На основании статьей 96, 97, частей 1, 3, 6 статьи 98 ГПК РФ, необходимо взыскать с администрации г. Орла в пользу эксперта ФИО3 денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в сумме 30000 руб.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу ФИО2 ФИО24, ФИО4 ФИО25 удовлетворить.

Решение Заводского районного суда г. Орла от 3 февраля 2025 г. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации г. Орла к ФИО2 ФИО26, ФИО4 ФИО27 о признании здания самовольной постройкой и обязании освободить земельный участок от самовольной постройки путем сноса, отказать.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу эксперта ФИО7 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30000 рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи