Решение № 2-3257/2017 2-3257/2017~М-3210/2017 М-3210/2017 от 5 декабря 2017 г. по делу № 2-3257/2017

2-3257/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 декабря 2017 года <...>

Октябрьский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Глазковой Т.Г.

при секретаре судебного заседания Цайер А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Горстройподряд» о признании права собственности на квартиру в завершённом строительством жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась с вышеназванным иском.

Просила признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 66,612 кв.м. в многоквартирном <адрес><адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что 19.12.2007 между ФИО2 и ООО «Горстройподряд» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома (строительный адрес №) в <адрес> в границах улиц: 20 лет РККА – ФИО7-20 и 25 Линия, которому в последующем присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Обязательства по оплате долевого участия в строительстве по договору о долевом участии от 19.12.2007 ФИО2 исполнила полностью в размере 2 331 420,00 руб., что подтверждается справкой от 21.03.2008.

26.07.2016 истец заключила с ФИО2 договор уступки права требования в соответствии с которым к ней перешло право требования к ООО «Горстройподряд» передачи 2-комнатной <адрес> на пятом этаже проектной площадью 66,612 кв. м.

За уступаемое право требования она выплатила СВ (с 18.05.2016 после заключения брака сменила фамилию на ФИО11) 2 331 420,00 руб., что подтверждается распиской в получении денежных средств от 26.07.2016.

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию неоднократно переносился ответчиком, Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано застройщику 27.07.2017 за № №. Истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, однако государственная регистрация прав была приостановлена 05.09.2017 за №. Основанием для приостановления регистрации указано отсутствие зарегистрированного права владения застройщика на земельный участок под многоквартирным домом.

Отсутствие возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на квартиру нарушает права истца.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленное требование.

Представитель ООО «Горстройподряд» по доверенности ФИО3 в судебном заседании не возражал против признания за ФИО1 права собственности на указанную квартиру.

Представитель временного управляющего ООО «Горстройподряд» ФИО4 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Привлеченная судом в качестве третьего лица СВ в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещена своевременно.

Для участия в судебном заседании в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявилась Администрация города Омска. Представитель Администрации города Омска по доверенности ФИО6 в судебном заседании полагал, что исковое требование заявлено истцом правомерно.

Заслушав участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает возможным удовлетворить исковое требование, руководствуясь следующим.

ООО «Горстройподряд» осуществило строительство жилого дома на основании разрешения мэра г. Омска от 06.05.2004 №-р с изменениями, внесенными распоряжением мэра г. Омска №-р от 28.12.2005 на земельном участке площадью 22 867 кв. м., кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес> – <адрес>- ул. 20 лет РККА-<адрес> в ОАО <адрес> с местоположением: установлено в 57 метрах восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <адрес><адрес>, предоставленном обществу на основании договора аренды земельного участка № № от 29.06.2006 в соответствии с распоряжением департамента недвижимости администрации г. Омска от 24.01.2006 №-р (в редакции от 20.03.2006 №-р).

В настоящее время земельный участок под многоквартирным домом составляет площадь 3 375,00 кв.м., имеет кадастровый №, разрешенное использование: для жилищных нужд под строение, категория земель: земли населенных пунктов; местоположение установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, <адрес>, находится в собственности ООО «Управляющая компания «Горстройподряд» с 30.01.2008. Ответчик обладает земельным участком на праве аренды на основании договора аренды земельного участка под строительство, заключенного 11.01.2017 с собственником - ООО «Управляющая компания «Горстройподряд». Срок аренды установлен с 11.01.2017 по 10.12.2017 (л.д.126).

19.12.2007 между СВ (в настоящее время – ФИО14) и ООО «Горстройподряд» заключен договор о долевом участии в строительстве №, предметом которого является долевое участие в строительстве жилого дома (строительный №) в границах улиц: 20 лет РККА – ФИО7 – 20-25 Линия в ОАО г. Омске. В соответствии с получаемой долей после окончания строительства ответчик обязался передать СВ двухкомнатную <адрес> проектной площадью 66,612 кв. м., расположенную на пятом этаже дома.

Свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве по оплате квартиры СВ. выполнила, расчет в сумме 2 331 420,00 руб. ею произведен полностью, что подтверждается справкой от 21.03.2008 № (л.д.6). Платежный документ об оплате истцом не представлен, однако суд учитывает, что представитель ООО «Горстройподряд» не возражает против утверждения истца об оплате квартиры, поэтому суд считает установленным факт оплаты СВ своего обязательства по договору.

Согласно статьям 382, 384 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.

26.07.2016 между СВ (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки права требования (л.д.7), в соответствии с которым СВ. уступила истице право требования к ООО «Горстройподряд» на 2х-комнатную <адрес>, общей площадью 66,612 кв.м., по адресу: <адрес><адрес>.

За уступаемое право истица полностью оплатила СВ стоимость <адрес>, что подтверждается и распиской в получении СВ. денежных средств по договору уступки права требования в размере 2 331 420,00 руб. (л.д. 10).

Договором о долевом участии в строительстве от 19.12.2007 предусматривался ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 2 квартал 2008 года, который неоднократно изменялся.

Распоряжением директора департамента строительства Администрации города Омска от 27.07.2017 № обществу с ограниченной ответственностью «Горстройподряд» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого <адрес> микрорайоне «Победа» по адресу: <адрес>. Разрешение за №. В разрешении указано, что строительство дома осуществлялось на основании разрешения на строительство № от 26.11.2007, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. Однако учитывая, что иные договоры о долевом участии в строительстве начали заключаться Обществом ранее этого срока, начальным разрешением на строительство является разрешение мэра г. Омска от 06.05.2004 №-р с изменениями, внесенными распоряжением мэра г. Омска №-р от 28.12.2005.

Согласно ч.1, 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (31.12.2004 в «Российской газете») и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку разрешение на строительство жилого дома получено Обществом 06.05.2004, то есть до введения в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», постольку к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 19.07.2011) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.В соответствии с ч. 1 ст. 8 указанного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Статьёй 398 ГК РФ предусмотрены последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь - в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В материалах дела имеется технический паспорт на многоквартирный жилой дом, составленный по состоянию на 02.06.2010, предоставленный из инвентаризационных материалов Государственного предприятия Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», где площадь <адрес> определена в размере - общей площадью 67,0 кв.м., жилой площадью 41,3 кв.м., площадь лоджии 1,8 кв.м., квартира расположена на пятом этаже данного жилого дома. Этими данными суд полагает необходимым руководствоваться до момента, пока не установлено иное (суду не представлен технический план на дом, а истец настаивала на удовлетворении исковых требований на основании имеющихся документов).

Судом установлено, что взятые на себя обязательства по передаче ФИО1 объекта долевого строительства в нарушение требований п. 3 ст. 6, ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" ответчик не выполняет, чем нарушает права истицы.

Квартира №, расположенная на 5 этаже <адрес>, существует в натуре, является индивидуально-определенной вещью.

В силу части 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Возможность постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на квартиру в многоквартирном доме при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о таком многоквартирном доме (здании, как объекте государственного кадастрового учета) Закон N 218-ФЗ не предусматривает.

Кроме того, частью 1 статьи 40 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи (государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости).

Государственный кадастровый учет многоквартирного дома до настоящего времени не осуществлен.

Договор аренды земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома ответчиком не зарегистрирован.

Между тем, положения пункта 1 части 7 статьи 51, пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в числе обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусматривает наличие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Вместе с тем, часть 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Часть 1 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает обязанность органа государственной власти, органа местного самоуправления или уполномоченной организации, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Из письма департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 15.11.2017 (л.д.177) следует, что информация о направлении для государственной регистрации в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области заявления о государственном кадастровом учете объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома по ул. <адрес>, в департаменте архитектуры отсутствует.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.11.2017 признано обоснованным заявление ОАО «ОмскВодоканал» о признании общества с ограниченной ответственностью «Горстройподряд» несостоятельным (банкротом), введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца, временным управляющим назначена ФИО4 (л.д.160).

Во внесудебном порядке произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру как на завершенный строительством объект истица лишена возможности по независящим от нее причинам. Документы, которые необходимо представить для регистрации, у истицы отсутствуют. При отсутствии права собственности на завершенный строительством объект имеют место риски отчуждения спорного объекта ответчиком, обращения на него взыскания кредиторами ответчика, нарушения законных прав истицы на указанную недвижимость.

Третьему лицу завершённый строительством объект не передан и не находится в залоге у третьих лиц, правопритязания иных лиц не зарегистрированы.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты относятся к числу оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

С учетом изложенного, у ФИО1 как инвестора в строительство жилого <адрес> возникло право собственности на объект инвестиций в виде двухкомнатной <адрес>, проектной площадью 66,612 кв.м., расположенной на 5 этаже жилого дома.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную <адрес> завершенном строительством жилом <адрес>, общей площадью 67,0 кв.м., жилой площадью 41,3 кв.м., площадь лоджии 1,8 кв.м., квартира расположена на пятом этаже данного жилого дома.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Г. Глазкова

Решение в окончательной форме принято 11 декабря 2017 года.

Судья Т.Г. Глазкова

Решение вступило в законную силу 12.01.2018 года.