Решение № 3-106/2018 от 6 августа 2018 г. по делу № 3-106/2018

Дело № За-106/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 августа 2018 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Знамеровского Р.В. при секретаре Жернаковой В.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО г.Челябинска, Комитет) обратился в с административным исковым заявлением, в котором, полагая, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 в период с 16 октября 2013 года по 06 декабря 2015 года должна была составлять 5 011 959,84 руб., а при её определении в размере 209,88 руб. была допущена кадастровая ошибка, с учетом уточнений просил изменить кадастровую стоимость этого земельного' участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости; установить её на период с 16 октября 2013 года и до даты внесения в государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181, определенной по результатам проведения очередной кадастровой оценки 07 декабря 2015 года, исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

В обоснование иска указано, что 24 марта 2014 года между Комитетом и закрытым акционерным обществом Научно - инвестиционная компания «Палитра» (далее - ООО НИК «Палитра» (сменило организационно-правовую форму с ЗАО на ООО); Общество) был заключен договор долгосрочной аренды спорного земельного участка. Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 16 октября 2013 года с видом разрешенного использования «для строительства входных групп, зданий и сооружений» (5 группа). Его кадастровая стоимость составила 209,88 руб. и была определена из удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10 ноября 2015 года, соответствующего виду разрешенного использования 13 группы. Учитывая, что вид разрешенного использования данного земельного участка относится к 5 группе видов разрешенного использования, его кадастровая стоимость была

определена неверно (не из того удельного показателя) и являлась заниженной, что свидетельствует о допущенной кадастровой ошибке.

В судебном заседании представитель административного истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - ФИО1 на заявленных требованиях настаивала, полагала, что техническая ошибка была допущена в связи с неверным применением Методических указаний, при постановке земельного участка на кадастровый учет был неверно определен вид разрешенного использования, который не изменялся с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области - ФИО2 просила в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку техническая ошибка органом регистрации прав не была допущена.

Представитель заинтересованного лица ООО Научно-инвестиционная компания «Палитра» в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв.

Представители административных ответчиков Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд находит административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в том числе и при определении размера арендной платы, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип

деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее -Закон о кадастре, в редакции на 16 октября 2013 года - дату постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 74:3 6:0213 008:181) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о его кадастровой стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Согласно части 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 248 КАС РФ, статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде или комиссии. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте

недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости).

В пункте 13 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 указано, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что на основании распоряжения Первого заместителя Главы Администрации города от 22 января 2014 года №344-к между Комитетом и ООО НИК «Палитра» 24 марта 2014 года был заключен договор УЗ №012252-Д-2013 долгосрочной аренды земли города Челябинска, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181, площадью 63 6 кв.м., расположенного по адресу: по ул. Героев Танкограда, №75, строения 3, 4 в Тракторозаводском районе г. Челябинска.

Стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01 января 2011 года по 22 января 2034 года (п.1.4. договора).

Расчет платы за аренду земли по указанному договору осуществляется на основании закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года №257-30, решения Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 года №32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», а также исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

02 августа 2017 года Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании с ООО НИК «Палитра» задолженности по этому договору долгосрочной аренды за период с 01 января 2011 года по 31 марта 2017 года.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22 февраля 2018 года установлено, что спора по кадастровой стоимости земельного участка у сторон не имелось, к требованиям Комитета о взыскании задолженности по

арендной плате за период с 01 января 2011 года по 01 июля 2014 года применены последствия пропуска истцом срока исковой давности.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, ответами ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запросы суда подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0213008:181 поставлен на государственный кадастровый учет 16 октября 2013 года, его кадастровая стоимость определена в размере 209,88 руб. на период с 16 октября 2013 года по 29 ноября 2015 года, на период с 30 ноября 2015 года по 31 декабря 2015 года - 5 848 134,48 руб., на период с 01 января 2016 года по настоящее время - 2 725 311 руб.

В связи с тем, что 30 ноября 2015 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 5 848 134,48 руб., сведения о кадастровой стоимости в размере 209,88 руб. являются архивными.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (пункт 7 статьи 4 Закона о кадастре). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку решением Арбитражного суда Челябинской области от 22 февраля 2018 года к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2011 года по 01 июля 2014 года по договору долгосрочной аренды земли применен срок исковой давности, определение судом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 на период до 01 июля 2014 года в размере 5 011 959,84 руб. не повлечет возможность применения такого пересмотра, в связи с чем требования Комитета в этой части удовлетворению не подлежат.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0213008:181, образован путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:54, который сохранен с прежним кадастровым номером в измененных границах.

Основанием для постановки земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 на кадастровый учет послужило заявление ООО НИК «Палитра», а также межевые планы от 09 октября 2013 года. Сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 внесены на основании изменившейся характеристики вида разрешенного использования преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:54.

Кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель,

вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, определяется на основании результатов государственной кадастровой оценки, в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года №222 (далее — Методические указания).

В 2011 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2010 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, включая удельные показатели кадастровой стоимости, утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года №284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» (далее — Постановление №284-11).

В соответствии с пунктом 2.1.17 Методических указаний, в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

В связи с чем, при постановке на государственный кадастровый учет кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 определена на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением №284-П, в соответствии с пунктом 2.1.17 Методических указаний в размере 209,88 руб., сведения внесены в кадастр недвижимости 16 октября 2013 года.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 в размере 209,88 руб., является дата постановки земельного участка на государственный кадастровый учет - 16 октября 2013 года.

Согласно части 1 статьи 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:54 предметом настоящего административного иска не является, административным истцом в ходе рассмотрения административного дела не оспаривается.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 определена в соответствии с пунктом 2.1.17 Методических указаний путем умножения площади указанных земельных

участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. На момент постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет, оба (преобразуемый и образуемый) земельных участка имеют один и тот же вид разрешенного использования, соответственно при определении кадастровой стоимости органом кадастрового учета применен один и тот же удельный показатель. Иной способ определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков не предусмотрен, в связи с чем у органа кадастрового учета не имелось оснований при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 применения иного удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего другому виду разрешенного использования, чем у исходного (преобразуемого) земельного участка.

Доводы представителя административного истца о том, что органом регистрации прав при постановке земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 на кадастровый учет неверно определен вид разрешенного использования и как следствие применен в расчете кадастровой стоимости удельный показатель кадастровой стоимости не соответствующий назначению земельного участка, что свидетельствует о наличии технической ошибки, которая частично была исправлена органом регистрации прав, опровергаются собранными по административному делу доказательствами.

Градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки, определяется разрешенное использование земельных участков (пункт 9 статьи 1, пункты 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов недвижимости правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений, в том числе о виде разрешенного использования земельных участков, осуществляется органом кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, установленном статьей 15 Закона о кадастре либо на основании заявления об учете изменений объекта недвижимости.

Исходя из положений части 3 статьи 20 Закона о кадастре с заявлением об учете изменений земельного участка вправе обратиться собственники или лица, обладающие этими земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

Органы местного самоуправления в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Таким образом, Комитет как правообладатель земельного участка имел возможность самостоятельно определить вид разрешенного использования земельного участка, который бы совпадал с фактическим и обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

Воспользовавшись своим правом, 18 ноября 2015 года Комитет обратился в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, приложив градостроительный регламент.

30 ноября 2015 года на основании указанного заявления в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 внесены изменения, а именно вид разрешенного использования изменен с «для строительства входных групп, зданий и сооружений» на «для эксплуатации нежилого здания — магазина (левое крыло Северной входной группы парка культуры и отдыха «Сад Победы»); нежилого здания — магазина (правое крыло Северной входной группы парка культуры и отдыха «Сад Победы»)», что повлекло необходимость пересчета кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Поскольку на дату внесения в государственный кадастр недвижимости изменившейся характеристики вида разрешенного использования действовали результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года №263 -П (далее — Приказ №263-П) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 определена заново в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний в размере 5 848 134,48 руб., сведения о кадастровой стоимости внесены в кадастр недвижимости 30 ноября 2015 года.

В связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 в размере 209,88 руб. определена в

ходе проведения работ по государственной кадастровой оценке, исходя из сведений о виде разрешенного использования «для строительства входных групп, зданий и сооружений», а сведения об указанной стоимости внесены в кадастр недвижимости 07 декабря 2015 года, органом регистрации прав принято решение об исправлении технической ошибки от' 13 мая 2016 года №Ф7400/16-43464, в соответствии с которым в кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 5 848 134,48 руб., определенной в рамках осуществления государственного кадастрового учета в связи с внесением изменений в сведения о виде разрешенного использования земельного участка на основании заявления Комитета.

В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 в размере 5 848 134,48 руб., внесенная в Единый государственный реестр недвижимости в рамках исправления технической ошибки от 13 мая 2016 года №Ф7400/16-43464, подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 07 декабря 2015 года.

Представитель административного истца в судебных заседаниях не смог пояснить момент возникновения технической ошибки, а также не представил доказательства, указывающие на ее наличие.

Согласно абзацу 2 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на административном истце.

Поскольку в ходе рассмотрения дела административным истцом не представлены доказательства использования органом регистрации прав недостоверных сведений об объекте недвижимости, при определении его кадастровой стоимости, а именно доказательства подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181 в части несоответствия вида разрешенного использования, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:181, расположенного по адресу: г.Челябинск, р-н Тракторозаводский, парк «Сад Победы» в размере 5 011 959,84 рублей на период с 16 октября 2013 года до даты внесения сведений в Единый

государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий