Решение № 2-1027/2020 2-1027/2020~М-851/2020 М-851/2020 от 2 ноября 2020 г. по делу № 2-1027/2020

Дело №2-1027/2020

УИД 26RS0017-01-2020-002328-67


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2020 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Клочковой М.Ю., при секретаре судебного заседания Годовых А.А., с участием представителя ответчика Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, действующей на основании доверенности ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ФИО3 о возложении обязанности произвести замену стороны в договоре аренды земельного участка,

Установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ФИО3 о возложении обязанности произвести замену стороны в договоре аренды земельного участка, указав в обоснование заявленных требований, что она является собственником нежилого здания (магазина) литер А, расположенного по адресу: г. <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи от 03.06.2005 г., заключенного с ФИО3, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с <данные изъяты> (ранее как указанно в договоре купли-продажи <данные изъяты> арендатором которого по договору аренды <данные изъяты> от 20.03.2003 года, является предыдущий собственник нежилого здания ФИО3, договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 27.11.2003 г., <данные изъяты>, срок аренды с 27.11.2003г. по 31.03.2052 г.

Вместе с тем, истец лишена возможности оформить в установленном порядке переход прав и обязанностей по договору аренды № 274ф от 20.03.2003 г., путем замены арендатора, поскольку ни письменного, ни устного согласия ФИО3 на переуступку прав и обязанностей по договору аренды получить не имеет возможности, заявления о расторжении договора аренды ФИО3 не подавала, согласия на уступку прав и обязанностей по договору аренды № 274ф от 20.03.2003 г. ей не дала.

При этом, истец обращалась в администрацию города-курорта Кисловодска, с целью переоформления права аренды на земельный участок, между тем ей было отказано, и рекомендовано произвести переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка направив в адрес Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ФИО3, либо ФИО3 обратиться с заявлением о расторжении договора аренды №274 ф.

Истец, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и положения ст. ст. 19, 22, 35, 271 ЗК РФ, ст. 552, 609 ГК РФ, просила суд возложить обязанность на ответчиков произвести замену стороны в договоре аренды земельного участка № 274ф от 20.03.2003 года, расположенного по адресу: Ставропольский край, <данные изъяты> площадью 49 кв.м, <данные изъяты>, заключенного администрацией города-курорта Кисловодска с ФИО3, а именно заменить арендатора ФИО3,ДД.ММ.ГГГГ года рождения на арендатора ФИО2 <данные изъяты>

В судебное заседание истец ФИО2, ее представитель ФИО4, не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, действующая на основании доверенности ФИО1, настаивала на рассмотрении дела по существу в отсутствие не явившихся истца, его представителя и ответчика ФИО3, по существу заявленных требований возражений против удовлетворения иска не имела, суду пояснила, что обращение ФИО2 в Комитет не было рассмотрено положительно ввиду отсутствия в учреждении подлинника договора аренды от 20.03.2003 г. № <данные изъяты>. Просила суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При разрешении спора судом установлено, что ФИО3 являлась собственником нежилого здания (магазина) литер А площадью 30,3 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>

20.03.2003 г. между администрацией города Кисловодска, в лице председателя Комитета имущественных отношений ФИО5, с одной стороны, ФИО3 с другой стороны, был заключен договор аренды № <данные изъяты> земельного участка площадью 49 кв.м с <данные изъяты>, расположенного по адресу: г<данные изъяты>, для эксплуатации нежилого здания (магазина) на 49 лет (с 01.04.2003 г. по 31.03.2052 г.), право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, запись о регистрации права аренды № <данные изъяты>

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2005 г., заключенного с ФИО3, принадлежат на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. <данные изъяты> - нежилое здание (магазин) Литер А, общей площадью 30,3 кв. м.

Право собственности на вышеуказанный объект зарегистрировано за истцом в ЕГРН 22.06.2005 г., запись о регистрации права <данные изъяты>

Истец ФИО2 в марте 2020 г. обращалась в КИО администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о замене стороны по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от 20.03.2003 г., расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 49 кв.м с <данные изъяты>, однако получила отказ.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе, право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Согласно статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1).

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (пункт 2).

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из буквального толкования названных норм материального права и разъяснений о порядке их применения следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Следовательно, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 22.06.2005 г. к истцу ФИО2 перешло право аренды на земельный участок, которым занята приобретенная недвижимость и который необходим для ее использования. В этой связи, к ФИО2 перешли права по договору аренды от 20.03.2003 г. <данные изъяты> земельного участка площадью 49 кв. м, по адресу: г. <данные изъяты>, таким образом, истец вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Исходя из изложенного и установленных в судебном заседании обстоятельств, с учетом вышеприведенных норм права и их разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 являются законными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска произвести замену стороны по договору аренды № 274 ф от 20.03.2003 г. земельного участка площадью 49 кв.м с <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенного 20.03.2003 г. между администрацией города Кисловодска, в лице председателя Комитета имущественных отношений ФИО5, с одной стороны, ФИО3 с другой стороны, указав арендатором указанного земельного участка вместо ФИО3 - ФИО2.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья Клочкова М.Ю.