Решение № 3А-731/2017 3А-731/2017~М-458/2017 М-458/2017 от 13 сентября 2017 г. по делу № 3А-731/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 14 сентября 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи О.В.Сицинской,

при секретаре В.Н.Гапоновой,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков ФИО2, ФИО3, представителя заинтересованного лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-731/2017 по административному иску ФИО5 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о пересмотре результатов определения архивной кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

установил:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административное дело по административному иску ФИО5 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о пересмотре результатов определения архивной кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в котором он просил изменить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенную Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 203 от 25.12.2012 г. в связи с недостоверностью сведений о виде разрешенного использования земельного участка исходя из отнесения его к группе видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с п. 1.2.5 методических указаний по ГКО № 39 от 15.02.2007 г., определить на период с 01.01.2014 г. до даты внесения очередных результатов ГКО кадастровую стоимости земельного участка с кадастровым номером №, исходя из отнесения земельного участка к группе 7 ВРИ (п. 1.2 Методических указаний по ГКО № 39 от 15.02.2007 г.) и установить земельному участку с кадастровым номером № – УПКСЗ на период с 01.01.2014 г. до даты внесения очередных результатов ГКО – на основании среднего значения УПКСЗ, утвержденного для участков 7 ВРИ в кадастровом квартале № в г. Михайловске на основании Приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края № 203 от 25.12.2012 – 2120, 19 рублей за квадратный метр.

В основании административного иска указал, что ранее на праве аренды ему принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – под строительство торгово-офисного здания. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был досрочно расторгнут соглашением от 24.02.2016 г. В период с 01.01.2014 г. по 31.12.2015 г. при определении арендной платы по договору аренды действовала кадастровая стоимость земельного участка в размере 576055 рублей 87 копеек, утвержденная приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 203 от 25.12.2012 г. исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 5 группы видов разрешенного использования – 2332 рубля 21 рубль. Установленной кадастровой стоимостью нарушаются права административного истца, вынужденного оплачивать размер арендной платы исходя из указанного размера кадастровой стоимости в соответствии с положениями п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 г. № 64-П. Полагает, что определение кадастровой стоимости исходя из 5 категории видов разрешенного использования является кадастровой ошибкой, поскольку не соответствует фактическому использованию земельного участка, противоречит условиям заключенного договора аренды. Кроме того влечет применение к спорным правоотношениям повышенной ставки аренды в размере 20% от кадастровой стоимости вместо 4%, предусмотренных условиями договора. На спорном участке торговые объекты отсутствуют, участок возвращен арендодателю незастроенным, потому определение его вида разрешенного использования как 5-го является недостоверным. Полагает, что спорный участок должен быть отнесен к 7 виду разрешенного использования, с установлением удельного показателя кадастровой стоимости равным 2120 рублей 19 копеек за 1 кв.м.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которой на ведение дела проверены и подтверждаются документами, приобщенными к материалам административного дела, административные требования поддержала, полагала их обоснованными, подлежащими удовлетворению. Указывала, что земельный участок являлся незастроенным, объектов торговли на нем не было, потому оснований его отнесения в 5 виду разрешенного использования не имелось. Указанная в договоре аренды ставка в размере 4% кадастровой стоимости относится к 7 виду разрешенного использования, отчего полагали, что будет применяться именно указанная ставка. Однако арендная плата была исчислена из 20% от кадастровой стоимости, соответствующей 5 виду разрешенного использования. Потому полагает неверно установленным вид разрешенного использования. Гражданско-правовых споров об оспаривании условий договора о размере ставки арендной платы не имелось. Не отрицает, что правила землепользования и застройки в городе Михайловск утверждены, но какой вид определен для спорного участка не знает. Полагает, что если участок был не застроен, то оснований отнесения к объектам торговли не имеется. Земельный участок должен быть отнесен к 7 виду разрешенного использования – под общественными зданиями. Условия договора аренды, в том числе, назначение земельного участка не оспаривались. Изменения в ПЗЗ не вносились.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО6, полномочия которой проверены, копии документов приобщены к материалам административного дела. Полагала требования не обоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО3, полномочия которой на ведение дела проверены и подтверждаются документами, приобщенными к материалам административного дела, просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Указывала, что вид разрешенного использования земельного участка определялся при его постановке на государственный кадастровый учет, исходя из действующего законодательства, оценщиками, с которыми был заключен договор. Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте, в силу требований ст. 247 КАСРФ, лежит на административном истце, который не доказал свои требования, надлежащие доказательства не предоставил.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования города Михайловск Шпаковского района Ставропольского края ФИО4, полномочия которого на ведение дела проверены, просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Указал, что земельный участок относится к зоне Ж-3, среднеэтажной застройки, вид разрешенного использования у него смешанный. При смешанном виде разрешенного использования, вид определяется исходя из большей стоимости удельных показателей. Участок является незастроенным.

В судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что вид разрешенного использования земельного участка определялся в соответствии с перечнем видов, утвержденных законодательно, исходя из его площади.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Явка лиц в судебное заседание не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Из обстоятельств административного дела следует, что административный истец ФИО5 владел земельным участком с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: под строительство торгово-офисного здания, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от 19.04.2012 г.

Из приложения к указанному договору следует, что базовый размер арендной платы установлен в размере 4%, кадастровая стоимость – в размере 711426 рублей 69 копеек.

Соглашением от 24.02.2016 г. о досрочном расторжении договора № 52 аренды земель населенных пунктов от 19.04.2012, правоотношения были прекращены со дня его заключения.

Из кадастрового паспорта данного земельного участка следует, что видом разрешенного использования является – строительство торгово-офисного здания.

Согласно данным карты градостроительного зонирования, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, утвержденным решением Думы г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.05.2016 г. № 478, земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне Ж-3, - зона застройки среднеэтажными жилыми домами.

В соответствии со ст. 40 Правил, зона застройки среднеэтажными жилыми домами выделяется с целью развития на основе существующих и вновь осваиваемых территорий среднеэтажной застройки зон комфортного проживания, развития сферы социального культурно-бытового обслуживания, обеспечивающих потребности жителей указанных территорий, создание условий для размещения необходимых объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

В указанной зоне выделено 28 условно-разрешенных видов использования, к которым относится, в том числе, и торговля, магазины.

Из кадастровой справки следует, что кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2012 года, утверждена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 203-П от 25 января 2013 года. Указанным приказом, земельный участок с кадастровым номером № отнесен к 5 виду разрешенного использования, кадастровая стоимость определена из показателя удельной стоимости для 5 вида разрешенного использования земельного участка в размере 2332 рубля 21 копейка. Размер удельного показателя кадастровой стоимости для 7 вида разрешенного использования земельного участка установлен тем же приказом в размере 2120 рублей 19 копеек.

Часть 5 статьи 15 КАС РФ определяет, что при разрешении административного дела суд применяет нормы материального права, которые действовали на момент возникновения правоотношения с участием административного истца, если из федерального закона не вытекает иное.

Следовательно, к спорным правоотношениям применимы нормы права, регулирующие указанные правоотношения в период 2012-2013 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе, по основанию выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 28 от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Правила), и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (далее - Методические указания), (действовавших в период возникновения спорных правоотношений) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Пунктом 1.2 Методических указаний установлены, в том числе следующие группы разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (подпункт 1.2.5) и земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (подпункт 1.2.7).

Пунктом 2.7 Методических указаний установлена особенность исчисления кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования. Так, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2 - 2.6 настоящих Методических указаний. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

При таких обстоятельствах, учитывая установление для земельного участка с кадастровым номером № нескольких видов разрешенного использования, установление его кадастровой стоимости верно произведено из наибольшей стоимости удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы в размере 2332 рубля 21 копейка.

Доводы административного истца об установлении в договоре аренды земельного участка № 52 от 19.04.2012 г. базового размера арендной платы равного 4% от кадастровой стоимости, соответствующего согласно пункту 6 Приложения № 2 к постановлению Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 г. № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» седьмому виду функционального использования, суд отвергает. Условия договора аренды, заключенного между сторонами арендных правоотношений, не могут свидетельствовать о недостоверности сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, поскольку устанавливаются соглашением сторон.

Иных доказательств очевидно, достоверно и достаточно свидетельствующих о недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, административным истцом не предоставлено.

Оснований к удовлетворению заявленных административных требований суд не находит.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

в удовлетворении административных требований ФИО5 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о пересмотре результатов определения архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и ее определении исходя из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости на период с 01.01.2014 г. до даты внесения очередных результатов государственной кадастровой оценки, - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь