Апелляционное определение № 33-4144/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья Севостьянова Н.В. Дело № 33-4144/2025

№ 2-1169/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2025 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Жидковой Е.В.

судей Сандуляк С.В., Золотухина А.П.

при секретаре Зубовой М.В.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к публичному акционерному обществу «Специализированный застройщик Орелстрой» о взыскании убытков,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 2 октября 2025 г., которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к публичному акционерному обществу «Специализированный застройщик Орелстрой» о взыскании убытков удовлетворить частично.

Взыскать с публичного акционерного общества «Специализированный застройщик Орелстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ФИО1 (<дата> г.р., паспорт: № выдан УМВД России по <адрес><дата>) компенсацию морального вреда в размере <...> руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб.

Взыскать с публичного акционерного общества «Специализированный застройщик Орелстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в бюджет муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере <...> руб».

Заслушав дело по докладу судьи Жидковой Е.В., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к публичному акционерному обществу «Специализированный застройщик Орелстрой» (далее – ПАО «СЗ «Орелстрой») о взыскании убытков.

В обоснование требований указала, что <дата> между ФИО1 и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого истец приобретает для собственных нужд в собственность объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>.

После передачи квартиры был выявлен ряд недостатков, стоимость устранения которых, согласно заключению индивидуального предпринимателя (далее ИП) ФИО6, составляет <...> рублей.

Направленная в адрес ответчика претензия о возмещении стоимости устранения недостатков квартиры, оставлена ООО «СЗ Орелстрой» без удовлетворения.

По изложенным основаниям, с учетом уточнения требований, ФИО1 просила суд взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения покупной цены квартиры в размере <...> рубль, компенсацию морального вреда <...> рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить в части отказа во взыскании убытков, как постановленное с нарушением норм материального права.

Приводит доводы о том, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) не применимы к возникшим правоотношениям.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (введена в действие Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1 и ПАО «СЗ Орелстрой» заключен договор участия в долевом строительстве жилья № <...> (далее Договор), по условиям которого истец приобретает для собственных нужд в собственность объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: <адрес><...><адрес>.

Цена объекта долевого строительства составила <...> рублей и была оплачена истцом в полном объеме.

Пунктом 7.1 Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные действующим законодательством и настоящим договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в порядке, установленном законом.

Квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи от <дата>

Поскольку после передачи квартиры были обнаружены недостатки в отделке, истец обратилась к ИП ФИО6 для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков.

Согласно акту экспертного исследования №№ от <дата> стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в квартире ФИО1, расположенной по адресу: <адрес> составляет <...> рублей.

<дата> истцом в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требования о добровольном возмещении расходов, связанных с устранением недостатков выполненных работ, в размере <...> рублей, а также о возмещении денежных средств, уплаченных за проведение независимой строительно-технической экспертизы в размере <...> рублей.

Требования, содержащиеся в претензии, ответчиком оставлены без удовлетворения.По ходатайству стороны ответчика судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «<...>».

Согласно заключению эксперта № от <дата>, спорная квартира имеет недостатки, стоимость устранения которых составляет <...> рублей.

Разрешая спор и установив, что в переданном застройщиком объекте долевого строительства имеются недостатки, суд пришел к правильному выводу о том, что истец вправе требовать уменьшения покупной цены квартиры на сумму стоимости их устранения, но с учетом положений части 4 статьи 10 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, в размере, не превышающем 3% от цены договора.

В ходе рассмотрения дела ООО «СЗ «Орелстрой» произвело выплату истцу денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры в размере <...> рублей и <...> рублей в счет оплаты досудебной претензии, что подтверждается платежным поручением № от <дата>

Поскольку ответчик выплатил истцу сумму возмещения в размере, превышающем 3% от цены договора, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры в большем размере.

Установив, что ответчиком были нарушены права истца, как участника долевого строительства, заключившего договор для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО «СЗ «Орелстрой» в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере <...> рублей.

На основании ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в истца взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Решение суда в части взыскании компенсация компенсации морального вреда и судебных расходов не обжалуется, в связи с чем предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы, не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в большем объеме ввиду следующего.

На основании п. 2 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ вступила в силу с 1 января 2025 г.

Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального Закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Обжалуемое решение суда постановлено 2 октября 2025 г.

В силу приведенных норм права общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Размер денежных средств, выплаченных ответчиком в пользу истца, составил <...> рублей, тогда как три процента от цены договора составляют <...> рублей (3 % от <...> рублей).

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не были учтены положения договора, предусматривающие взыскание убытков в полном объеме, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий договора долевого участия от 4 августа 2023 г. судебная коллегия учитывает, что положения пункта 7.1 указанного договора полностью соответствуют содержанию части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

На момент рассмотрения дела в суде действовала часть 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, содержащая аналогичные положения о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Однако, законодатель, дополнив статью 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ частью 4, выделил порядок определения и взыскания убытков с застройщика после 1 января 2025 г., указав на то, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Из положений частей 1 и 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в их взаимосвязи следует, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ, должен быть прямо определен договором участия в долевом строительстве, как конкретная мера ответственности застройщика и в случае отсутствия в договоре положений об ином размере убытков, должен применяться размер убытков, предусмотренный частью 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, то есть в любом случае, не более трех процентов от цены договора.

С учетом изложенного ссылка ФИО1 на наличие в договоре пункта 7.1, аналогичного по содержанию части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, как на основание для отказа в применении положений части 4 статьи 10 указанного закона о том, что при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, является необоснованной.

Принимая во внимание, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ прямо не определен условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, вывод суда первой инстанции об ограничении размера убытков тремя процентами от цены договора, вопреки доводам жалобы, является правильным.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм права, и не могут служить основанием для отмены либо изменения решения суда.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований к отмене либо изменению решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 2 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 16 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи