Решение № 2-971/2017 2-971/2017~М-979/2017 М-979/2017 от 6 сентября 2017 г. по делу № 2-971/2017

Дело №2-971/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 сентября 2017 года

город Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего - Коткова С.А.

при секретаре судебного заседания Симковой А.А.

с участием: представителя истца Департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО1, действующего на основании доверенности от 10 января 2017 года,

представителей ответчика ФИО2, ФИО3 действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка от незавершенного строительством объекта и приведении земельного участка в пригодное для использование состояние,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений <адрес> обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № и обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 11194 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Джубга, <адрес> от незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 48 кв.м (степень готовности 4%) и привести его в состояние пригодное для использования.

В обоснование требований указано, что на основании выписки из протокола заседания Комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимых в форме конкурса от ДД.ММ.ГГГГ № между департаментом имущественных отношений <адрес> и Х. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов от № для строительства и эксплуатации молодёжного развлекательного центра. В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды указанный в п.1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером № передан арендатору с ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо иных документов по его передаче. Право аренды Х. было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. На земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано право государственной собственности <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № срок договора аренды земельного участка продлён до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № права и обязанности перешли к ФИО4 Соглашение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.1.6 договора). Условиями договора аренды земельного участка (п.3.2.4) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора; нарушение Арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п.4.1, 4.3 Договора; невнесение арендной платы в течение одного квартала; использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку. Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № строительная деятельность на земельном участке не ведётся, состояние земельного участка удовлетворительное. Актом обследования установлено, что вдоль реки возведена набережная (берегозащитное сооружение), объект незавершённого строительства административно-бытового корпуса (ленточный фундамент), общей площадью 48 кв.м. Ответчику было направлено уведомление об устранении нарушений в землепользовании от ДД.ММ.ГГГГ, а именно было предложено устранить допущенные нарушения, выраженные в отсутствии использования земельного участка по целевому назначению. Актом обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № зафиксировано, что на момент проверки на земельном участке ведутся планировочные работы. В связи с неосвоением земельного участка и неиспользованием по целевому назначению ответчику было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, которым ответчику было предложено явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Ссылаясь на положения ст.ст.450, 619 ГК РФ, 46 ЗК РФ просят расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № и обязать ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером № от незавершенного строительством объекта общей площадью застройки № кв.м (степень готовности 4 %) и привести его в состояние пригодное для использования.

В судебном заседании представитель Департамента имущественных отношений <адрес> Ш. требования иска поддержал по изложенным в иске доводам и основаниям, просил таковой удовлетворить и пояснил, что наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора. Считает, что арендатором допущены существенные нарушения договора аренды, выраженные, в том числе и в одностороннем изменении вида разрешенного использования земельного участка на строительство и эксплуатацию многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, направил своих представителей ФИО2, ФИО3 которые в судебном заседании иск не признали, представили возражения на иск, согласно которым считают требования истца необоснованными, так как прежний арендатор Х. и в последующем ФИО4 фактически приступили к освоению земельного участка, поскольку ими были приняты и осуществлены ряд действий связанных с получением разрешительной документации на освоение земельного участка. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Х. и ФИО4 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке с кадастровым номером №, по которому ФИО4 приобрел в собственность: объект незавершенного строительства: административно-бытовой корпус, общая площадь застройки 48 кв.м., процент готовности составляет 4%, инвентарный №, литер «А», этажность - фундамент, подземная этажность:0, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; сооружение: набережная (берегозащитные сооружения) на территории молодежного развлекательного центра, инвентарный №, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Просили в иске отказать в виду отсутствия оснований к расторжению договора.

Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 5 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года №532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», положению о департаменте имущественных отношений края, утвержденному постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 года №345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» департамент имущественных отношений Краснодарского края обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

Кроме того, в соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 года №345, департамент имущественных отношений Краснодарского края является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края.

В судебном заседании установлено, что на основании выписки из протокола заседания Комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимых в форме конкурса от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений <адрес> и Х. был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов от №, для строительства и эксплуатации молодёжного развлекательного центра.

По условиям договора аренды арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, общей площадью 11194 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для строительства и эксплуатации молодежного развлекательного центра (п.1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды указанный в п. 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером № передан арендатору с ДД.ММ.ГГГГ.

Право аренды Х. было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации №.

На земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано право государственной собственности <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № срок договора аренды земельного участка продлён до ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № права и обязанности от Х. перешли к ФИО4

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение его условий.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

По условиям п.4.1.6 договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1.

Условиями договора аренды земельного участка (п.3.2.4) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора; нарушение Арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п.4.1, 4.3 Договора; невнесение арендной платы в течение одного квартала; использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ФИО4 как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, установленного договором аренды - строительство и эксплуатация молодежного развлекательного центра.

По результатам проверки проведенной ГКУ КК «Кубаньземконтроль» составлен акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому строительная деятельность на земельном участке не ведётся, состояние земельного участка удовлетворительное, вдоль реки возведена набережная (берегозащитное сооружение), объект незавершённого строительства административно-бытового корпуса (ленточный фундамент), общей площадью 48 кв.м.

Департаментом имущественных отношений ответчику было направлено уведомление об устранении нарушений в землепользовании от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно было предложено устранить допущенные нарушения, выраженные в отсутствии использования земельного участка по целевому назначению. Согласно сведениям, полученным с использованием сайта ФГУП «Почта России» вышеуказанное уведомление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Повторным актом обследования земельного участка, составленным специалистом ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от ДД.ММ.ГГГГ № зафиксировано, что на момент проверки на земельном участке ведутся планировочные работы.

В связи с не освоением земельного участка и не использованием по целевому назначению в порядке ч.2 ст.452 ГК РФ ответчику было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о расторжении договора аренды земельного участка, которым ответчику было предложено явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Согласно сведениям, размещенным на сайте ФГУП «Почта России» вышеуказанное уведомление возвращено обратно отправителю в связи с неудачной попыткой вручения корреспонденции.

Согласно п.67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

При таких обстоятельствах суд считает, уведомление о расторжении договора доставленным ответчику, так как последний уклонился от его получения.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков.

В соответствии с п.2 ст.46 ЗК РФ наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, установленным п.2 ст.45 ЗК РФ, в числе которых ненадлежащее использование земельного участка, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, при этом, законодатель установил, что в этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В судебном заседании доказательств освоения ответчиком земельного участка предоставленного на праве аренды в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства и эксплуатации молодежного развлекательного центра, не представлено.

Более того в судебном заседании установлено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № изменен на строительство и эксплуатацию многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями.

Однако, как установлено в судебном заседании, воля арендодателя как собственника земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка, нежели установленного в договоре аренды земельного участка ничем не была выражена, так как соглашений об изменении условий договора аренды земельного участка в части вида разрешенного использования между сторонами не заключалось.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и удовлетворяет требования истца в части расторжения указанного договора.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО4 фактически приступил к освоению земельного участка, поскольку были приняты и осуществлены ряд действий связанных с получением разрешительной документации на освоение земельного участка, суд находит не состоятельными, поскольку указанные действия не опровергают факт существенного нарушения условий договора аренды земельного участка.

В удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок от незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 48 кв.м (степень готовности 4%) и приведении его в состояние пригодное для использования, суд отказывает в вязи со следующим.

Так, судом установлено, что ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит незавершенный строительством нежилой объект общей площадью застройки 48 кв. м (степень готовности 4 %), с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 272 ГК РФ установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Пункт 2 данной статьи предусматривает, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Согласно п.3 ст.272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286 ГК РФ).

По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например по договору аренды.

Таким образом, при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости. При наличии спора между арендодателем и арендатором в судебном порядке должен решаться вопрос о судьбе объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кети-ООС" на нарушение конституционных прав и свобод п.2 ст.272 ГК РФ" положение абзаца второго пункта 2 ст. 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

В силу положений ст.130 ГК РФ объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, относится к объектам недвижимости, следовательно, его дальнейшая судьба должна определяться по правилам ст.272 ГК РФ, в связи с чем, требования истца об освобождении земельного участка от указанного объекта недвижимости суд находит не обоснованными, так как вопрос о его судьбе между сторонами ни в досудебном порядке, ни в суде не определялся.

Учитывая установленные обстоятельства в совокупности и во взаимосвязи с приведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и удовлетворяет иск в указанной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Департамента имущественных отношений <адрес>, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Департамента имущественных отношений <адрес> и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 11194 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Обязать ФИО4 возвратить Департаменту имущественных отношений <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 11194 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для исключения записи о правах аренды на земельный участок с кадастровым номером № из ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: