Решение № 2-1921/2019 2-1921/2019~М-1741/2019 М-1741/2019 от 19 декабря 2019 г. по делу № 2-1921/2019

Дело № 2 – 1921/ 2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2019 года г.Уфа

Демский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Киекбаевой А.Г.,

при секретаре Кондратенко О.Н.,

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика ООО «Крона» ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый совет» к ФИО3 ФИО7, ООО «Крона» о погашении регистрационной записи и признании права собственности на долю в объекте незаверенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация защиты прав потребителей «Финансовый совет» обратилась с иском к ФИО3, ООО «Крона» о погашении регистрационной записи и признании права собственности на долю в объекте незаверенного строительства, ссылаясь на то, что 11 апреля 2019 года УФССП по РБ Межрайонный отдел передал МООЗПП «ФинСовет» не реализованное на торгах имущество ООО «Крона» - имущественное право – право требования на объект долевого строительства: нежилое помещение офис № 2, площадью № кв.м, по адресу: <адрес><адрес>». Истец обратился в Управление Росреестра по РБ, которое уведомлением от 30 апреля 2019 года приостановило регистрацию, а уведомлением от 30 июля 2019 года отказало в регистрации объекта. В уведомлениях указано, что для регистрации Росреестра запрашивает либо договор долевого участия, либо договор цессии. Ранее ООО «Крона» обратилось в суд с иском к УФССП по РБ Межрайонный отдел о признании незаконным постановления о проведении государственной регистрации права взыскателя МООЗПП «ФинСовет» на спорное имущество, зарегистрированное на должника ООО «Крона». Решением Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 18 июля 2019 года исковые требования были удовлетворены, однако 16 октября 2019 года Верховный суд Республики Башкортостан отменил указанное решение суда и отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Крона», тем самым признав законным постановление пристава. Спорное имущество ранее было куплено ФИО3 по договору ДДУ № за 15 000 000 руб. сроком передачи не позднее 31 августа 2017 года. Решением Октябрьского районного суда г.Уфы от 02 октября 2015 года ФИО3 расторг данный договор и взыскал с ООО «Крона» уплаченную сумму. Данную сумму ФИО3 получил через списание с расчетного счета ООО «Крона», часть была перечислена при рассмотрении заявления о признании ООО «Крона» несостоятельным (банкротом) – в связи с оплатой, заявление было оставлено без рассмотрения. Однако в Едином государственным реестре прав на недвижимость числится запись за ФИО3 – регистрация договора долевого участия в строительстве № от 10 июля 2013 года. Погашение записи о расторжении договора ДДУ носит исключительно заявительный характер и обратиться с таким заявлением может только сторона по договору ДДУ, либо ООО «Крона», либо ФИО3, до настоящего времени ни один из ответчиком с таким заявлением не обращался, данный факт подтверждается материалами административного дела. Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Согласно выписки из ЕГРН степень готовности дома составляет 95 %, кроме того за ООО «Крона» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства от 26 июля 2016 года площадью 25032 кв.м.

Межрегиональная общественная организация защиты прав потребителей «Финансовый совет» просит погасить регистрационную запись за ФИО3 за №; признать за Межрегиональной общественной организацией защиты прав потребителей «Финансовый совет» право собственности на 10/729 доли в объекте незавершенного строительства с кадастровым № в виде нежилого помещения № 2 площадью № кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>

В судебное заседание ответчик ФИО3, представители третьих лиц Администрации ГО г. Уфа, Управления Росреестра по РБ не явились при надлежащем извещении. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав явившиеся стороны, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу пунктов 1, 2, 5 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 6 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 1 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Материалами дела установлено, что 10 июля 2013 года между ООО «Крона» и ФИО3 заключен договор № участия в долевом строительстве, предметом которого является передача дольщику объекта после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а именно - нежилых помещений, расположенных на 1 этаже, общей площадью 343,38 кв.м, в жилом <адрес>. Стоимость объекта 15 000 000 руб.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН, запись от 29 июля 2013 года №.

В ЕГРН имеется актуальная запись об обременении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 10 августа 2011 года №.

Согласно сведениям ЕГРН в пользу ФИО3 зарегистрировано обременение земельного участка с кадастровым номером № на основании его участия в договоре долевого строительства (запись от 20 августа 2016 №/).

Таким образом, в соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона о долевом участии ФИО3 является залогодержателем земельного участка с кадастровым номером №, на котором ведется строительство здания по адресу: РБ, <адрес><адрес>.

Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 02 октября 2015 года договор участия в долевом строительстве от 10 июля 2013 года № жилого <адрес><адрес>, заключенный между ООО «Крона» и ФИО3, признан расторгнутым.

В соответствии со сведениями ЕГРН ФИО3 с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве № от 10 июля 2013 года либо иных изменений условий зарегистрированной сделки не обращался.

Из определения Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2018 года следует, что ООО «Крона» 13 июня 2018 года погасило сумму основного долга перед ФИО3 в размере 5 770 646,43 руб., в последующем была погашена еще часть суммы, однако по настоящее время денежная сумма, взысканная решением Октябрьского районного суда г.Уфы, полностью не погашена, остаток задолженности 1 994 136,08 руб.

Постановлением № от 11 апреля 2019 года Межрайонный отдел судебных приставов УФССП России по Республике Башкортостан передал взыскателю МОО ЗПП Финансовый Совет не реализованное в принудительном порядке имущество должника ООО Крона по цене на 25 % ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке, а именно имущественное право – право требования на объект долевого участия: нежилое помещение, офис 2, пл. 343,38 кв.м, по адресу: <адрес> стоимостью 9 577 901,25 руб.

Актом от 23 апреля 2019 года Межрайонный отдел судебных приставов УФССП России по Республики Башкортостан передал взыскателю МОО ЗПП Финансовый Совет указанное выше имущество.

Постановлением Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по РБ о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество № от 23 апреля 2019 года судебный пристав обязал Управление Росреестра по Республики Башкортостан провести в установленный законодательством Российской Федерации срок государственную регистрацию права взыскателя – МОО ЗПП Финансовый Совет на имущество, зарегистрированное на должника: имущественное право – право требования на объект долевого участия: нежилое помещение, офис 2, пл. 343,38 кв.м, по адресу: <адрес>.

Решением Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 18 июля 2019 года признано незаконным постановление зам.начальника отдела – зам.старшего судебного пристава Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РБ от 23 апреля 2019 г. о проведении государственной регистрации права взыскателя Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» на имущество (иное имущественное право), зарегистрированное на должника ООО «Крона» - Имущественное право - право требования на объект долевого участия: нежилое помещение офис 2 площадью 343.38 кв.м по адресу: <адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 октября 2019 года решение Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 18 июля 2019 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Крона» к Межрайонному отделу судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Республике Башкортостан о признании незаконным постановления заместителя начальника отдела - заместителя старшего судебного пристава Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Республике Башкортостан от 23 апреля 2019 г. о проведении государственной регистрации права взыскателя Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» на имущество (иное имущественное право), зарегистрированное на должника ООО «Крона» - право требования на объект долевого участия: нежилое помещение офис 2, площадью 343,38 кв. м. по адресу: <адрес>, отказано.

24 апреля 2019 года МОО ЗПП «Финансовый Совет» обратилось в Управление Росреестра по РБ с заявлением об осуществлении государственной регистрации сделки об изменении ранее совершенной сделки - соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>.

30 апреля 2019 года государственным регистратором Управления росреестра по РБ принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации) на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем три месяца до 30 июля 2019 года.

Уведомлением от 30 июля 2019 года Управлением Росреестра по Республики Башкортостан отказано в осуществлении действий по государственной регистрации постановления о передачи реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю с отношении объекта долевого строительства, создаваемого на земельном участке кадастровым номером №, расположенном по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>.

В соответствии с п.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 14, ст. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, осуществляется по заявлению сторон договора.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ч. 1 ст. 164 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной регистрации.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательства застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных часть. 2.1 настоящей статьи (ч.1 ст.13).

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ч.2 ст.13 Закона № 214-ФЗ).

В части 7 ст.13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года (ред. от 26 декабря 2018 года), из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

В соответствии со ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 14 января 2014 № 2-О, правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяющее обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, осуществляется непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участив в долевом строительстве, заключенного с этим лицом. Залогом названного имущества обеспечивается как обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, так и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Обращение взыскания на имущество, обремененное залогом, в силу ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь с согласия залогодержателей.

Обращение взыскания на заложенное имущество по требованию взыскателя, не являющегося залогодержателем, противоречит требованиям действующего законодательства и влечет нарушение прав и законных интересов залогодержателя в рамках исполнения обязательств по указанному договору.

По смыслу п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения залогодателем заложенным имуществом ограничено необходимостью получения согласия залогодержателя.

Согласно пп.1 п.1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, которое в силу п.1 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается надлежащим исполнением.

Вместе с тем, МОО ЗПП «Финансовый Совет» ни участником долевого строительства, ни залогодержателем не является, договор уступки права требования у истца также отсутствует, а ФИО3 с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве либо иных изменений условий зарегистрированной сделки не обращался.

На основании вышеизложенных норм права, суд приходит к выводу, что в случае прекращения регистрационной записи за ФИО3 на спорный объект без его согласия, последний в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства теряет право на получение удовлетворения требований по решению Октябрьского районного суда г.Уфы от 02 октября 2015 года из стоимости заложенного имущества.

Частью 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Постановление Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по РБ от 23 апреля 2019 года № и постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества от 11 апреля 2019 года № не могут быть квалифицированы государственным регистратором прав в качестве документов, предусмотренных частью 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.

Кроме того, строительные работы в настоящее время не прекращены, объект недвижимости на кадастровый учет не поставлен, доли участников долевого строительства не выделялись.

В данном случае, на основании вышеуказанных документов у МОО ЗПП «Финансовый Совет» возникает право требовать получения конкретного объекта недвижимости после завершения строительства объекта с последующим правом на государственную регистрацию права собственности на основании заявления и приложенных к заявлению документов в соответствии с установленными требованиями.

На основании вышеизложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый совет» о погашении регистрационной записи и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый совет» к ФИО3 ФИО8, ООО «Крона» о погашении регистрационной записи и признании права собственности на долю в объекте незаверенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через Демский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Г. Киекбаева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>