Решение № 2-1130/2017 2-1130/2017~М-1014/2017 М-1014/2017 от 10 августа 2017 г. по делу № 2-1130/2017

Дело № 2-1130/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз 11 августа 2017 г.

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Барашихиной С.Ф.

с участием истца, в лице уполномоченного от участников долевой собственности - ФИО1,

ответчика - конкурсного управляющего ЗАО «Колос» ФИО2, представителя третьего лица Сельского поселения Партизанский сельсовет- ФИО3,

третьих лиц ИП ФИО4 КФХ ФИО5, ИП ФИО4 КФХ ФИО6,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 ... к конкурсному управляющему ЗАО «Колос» о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с указанным иском, обосновав его тем, что <дата обезличена>г. по решению общего собрания участников общей долевой собственности является уполномоченным лицом общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью ... кв. м, кадастровый <№> расположенный по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>. По утверждению истца, между собственниками земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, и генеральным директором ЗАО Колос ФИО8 заключен договор аренды земельного участка от "<дата обезличена>, (зарег. <дата обезличена>. <№>) сроком на 5 лет: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для возделывания сельскохозяйственных культур, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: <адрес обезличен>, кадастровый <№>.

<дата обезличена> году срок действия договора истек. Ввиду отсутствия заявлений сторон о прекращении договора аренды земельного участка, договор аренды считается пролонгированным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В 2016 году ЗАО «Колос» частично обрабатывал земельный участок из земель сельхозназначения. <дата обезличена> уполномоченное лицо, избранное общим собранием от <дата обезличена>, ФИО7 и генеральный директор ЗАО «Колос» ФИО9 подписали соглашение о расторжении договоров аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от <дата обезличена>. <дата обезличена> генеральным директором ФИО9 было направлено в Росреестр заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

<дата обезличена> в отношении ЗАО «Колос» введена процедура наблюдения, что существенно изменило обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Признание арендатора банкротом свидетельствует о неплатежеспособности ответчика, а завершение процедуры конкурсного производства повлечет ликвидацию ответчика. В связи с указанными обстоятельствами <дата обезличена> состоялось собрание участников общей долевой собственности, на котором решался вопрос о передаче в аренду паевых земель, находящихся в аренде у ЗАО «Колос» другим арендаторам. Единогласно решением собственников земельного участка был рассмотрен вопрос о расторжении договора аренды земельного участка от "<дата обезличена>, (зарег. <дата обезличена>. <№>), также решено передать земли фермерам КФХ: ФИО5, ФИО10, ФИО6

Уполномоченное лицо ФИО7 направила уведомление в ЗАО «Колос», генеральному директору ФИО9, временному управляющему ЗАО «Колос» ФИО2 о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата обезличена> (зарег. <дата обезличена><№>).

<дата обезличена> состоялось общее собрание участников долевой собственности с повесткой дня об утверждении проектов межевания и выведении земельных участков главам КФХ: ФИО5, ФИО10, ФИО6 На собрании также рассматривался вопрос о расторжении договора аренды земельного участка от "<дата обезличена>, (зарег. <дата обезличена><№>, где единогласно участниками общедолевой собственности решено расторгнуть договор аренды с ЗАО «Колос», в связи с тем, что банкротство ЗАО «Колос» является существенным изменением обстоятельств, которое препятствует дальнейшему продолжению между ними арендных отношений. Поскольку в заключенном договоре аренды интересом собственников земельного участка являлось получение от ответчика арендной платы и надлежащая обработка земельного участка, то банкротство арендатора является для них существенным изменением обстоятельств, при наличии которого они бы никогда не заключили договор аренды с ЗАО «Колос».

<дата обезличена> решением Арбитражного суда РБ решено признать ЗАО «Колос» несостоятельным (банкротом), открыть конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Утвердить конкурсным управляющим ЗАО «Колос» арбитражного управляющего ФИО2.

С началом весенне-полевых работ все паевые земли, находящиеся в аренде ЗАО «Колос», обрабатываются фермерами ФИО5, ФИО10, ФИО6 и ФИО11

Однако дальнейшее исполнение условий договора аренды от "<дата обезличена>, (зарег. <дата обезличена><№>), обязывающее ответчика эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земельных долей, затруднено и повлечет для ответчика дополнительные обременения, что в условиях несостоятельности (банкротства) организация вступает в противоречие с целями конкурсного производства. Об этом свидетельствует тот факт, что ответчиком земельный участок не обрабатывается.

Учитывая, что с 2016 г. изменений в улучшении финансовой деятельности ответчика не имеется, данный факт также свидетельствует на наличие в рассматриваемом случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. На заявление о расторжении договора ответчик никак не отреагировал.

Просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата обезличена>г. (зарег. <дата обезличена><№>).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца ФИО7 в связи с тем, что протоколом общего собрания от <дата обезличена> ее полномочия были прекращены произведена замена уполномоченного лица ФИО7 на уполномоченное лицо ФИО1

В судебном заседании истец, уполномоченный от участников долевой собственности ФИО1, исковые требования поддержала, изложила обстоятельства, указанные в исковом заявлении.

Ответчик конкурсный управляющий ФИО2 иск не признал. Суду пояснил, что отсутствуют основания для расторжения договора в порядке ст. 451 ГК РФ, указанные истцом. Пояснил, что банкротство ЗАО «Колос» не является существенным изменением обстоятельств, поскольку такое обстоятельство не может быть признано непредвидимым, и не является основанием для расторжения договора на основании вышеуказанной нормы права, поскольку относится к обычному предпринимательскому риску и возникновение этих обстоятельств зависит от деятельности юридического лица. Также пояснил, что арендная плата за весь земельный участок выплачивается, задолженности по арендной плате перед истцом отсутствует.

Представитель третьего лица Сельского поселения Партизанский сельсовет по доверенности ФИО3 поддержала доводы и требования искового заявления. Дополнительно суду пояснила, что на протяжении нескольких лет ЗАО «Колос» ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, не обрабатывал земельный участок должным образом. Осенью 2016 года участникам общей долевой собственности стало известно о банкротстве ЗАО «Колос». Сельское поселение Партизанский сельсовет инициировал общее собрание участников долевой собственности, на котором рассматривался вопрос о прекращении договора аренды, заключенного <дата обезличена>г. <дата обезличена> на общем собрании собственников земельного участка было принято решение о расторжении договора аренды. Истцом направлено в адрес ответчика заявление о расторжении договора аренды. Однако в установленный срок ответчиком не предпринято действий по расторжению договора и не дано никакого ответа. С началом весенне-полевых работ арендатором ЗАО «Колос» земли не обрабатываются, а обрабатываются ИП главами КФХ фермерами: ФИО5, ФИО6, ФИО10 и ФИО11

Третьи лица - главы ИП КФХ ФИО5 ИП ФИО4 КФХ ФИО6 заявленные исковые требования поддержали, просили расторгнуть договор аренды, так как в настоящее время осуществляется постановка на кадастровый учет и регистрация прав на выделенные земельные участки. Существующие обременения аренды нарушают права и законные интересы арендаторов по договору.

Третье лицо - глава ИП КФХ ФИО10 в судебное заседание не явился, ходатайства об отложении рассмотрения дела не поступало. В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО10

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья ст. 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 1,2 ст. 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ (пункты 1 - 3) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела, <дата обезличена> (зарег.<дата обезличена>. <№>) между собственниками земельного участка и ответчиком был заключен договор аренды сроком на 5 лет. Расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (п. 6.3. договора).

В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Положения статьи 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статья 12 вышеприведенного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 вышеприведенного Закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Истцом представлено заявление о расторжении договора аренды, датированное <дата обезличена> и <дата обезличена> подписанное уполномоченным лицом общего собрания ФИО7 В заявлении, адресованном ответчику, сообщается о намерении прекратить арендные отношения с ЗАО «Колос».

Таким образом, истцом выполнен досудебный порядок урегулирования спора, поскольку оно направлено после проведения общего собрания собственников земельных долей по вопросу расторжения договора аренды.

Суд соглашается с доводами истца, что арендодатель обоснованно рассчитывает на то, что земельный участок в принципе будет использоваться и будет использоваться по целевому назначению, а также арендодатель рассчитывает на получение арендной платы, причем систематически и на условиях предусмотренных договором аренды.

Пункт 2.3.5 договора аренды от <дата обезличена> указывает арендатору уплачивать арендную плату за земельный участок в размере и сроки установленные договором.

Согласно п. 6.3 договора от <дата обезличена>, досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

Как усматривается из материалов дела, Арендатор ЗАО «Колос» принял на себя обязанности, указанные в договоре от <дата обезличена>г. г., а именно: вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные Договором.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10 2017г. года в отношении должника ЗАО «Колос» введена процедура банкротства - наблюдение. А <дата обезличена><адрес обезличен> суда Республики Башкортостан ЗАО "Колос" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Утвержден конкурсный управляющий ФИО2

Ведомостями по выплате арендной платы, представленными ответчиком, установлено, что арендатор ЗАО "Колос" обязательств, принятых на себя по условиям договора аренды от <дата обезличена> по выплате арендной платы, не выполнил в полном объеме в 2015 году, за период 2016года ведомости не представил, что свидетельствует о неисполнении условий по оплате арендной платы по договору, в результате чего собственники земельных долей в 2016 году не получали арендную плату.

При установленных обстоятельствах суд соглашается, что у истцов возникло право требования досрочного расторжения договора аренды, поскольку ответчик по истечении установленного договором срока надлежащим образом не выдавал арендную плату.

Кроме того, ответчиком не опровергается довод истца, что с началом весенне - полевых работ арендованные земли ЗАО «Колос» не засеивались, в настоящее время ими не обрабатываются, а обрабатываются фермерами ИП КФХ ФИО5, ФИО10, ФИО6 и ФИО11

При таких обстоятельствах, учитывая установленным факт неиспользования арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения, что ответчик признан банкротом, сельскохозяйственной деятельности не ведет, не предпринимает никаких мер по устранению нарушений и выполнению условий договора аренды, возражает против расторжения договора, пытаясь выставить на торги право аренды спорного земельного участка, имеются основания удовлетворения заявленных требований и досрочного расторжения договора аренды от <дата обезличена>г.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 ... к конкурсному управляющему ЗАО «Колос» о расторжении договора аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от "<дата обезличена>, (зарег. <дата обезличена><№>) сроком на 5 лет: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для возделывания сельскохозяйственных культур, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: <адрес обезличен>, кадастровый <№>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Барашихина С.Ф.

Решение принято в окончательной форме 16 августа 2017 г.