Решение № 2-2425/2017 от 12 октября 2017 г. по делу № 2-2425/2017

№ 2-2425/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ступино Московская область 13 октября 2017 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Середенко С.И., при секретаре Сорокиной А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «САМЕБА» о расторжении и договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, об обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «САМЕБА» о расторжении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО1 и ООО «САМЕБА», взыскании с ООО «САМЕБА» задолженность по договору аренды нежилого помещения 317016 рублей в следующих долях: в пользу ФИО2 95104,80 рублей, в пользу ФИО1-221911,20 рублей. Обязать ООО «САМЕБА» освободить нежилое помещение площадью 102 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 с одной стороны, и ООО «САМЕБА» с другой стороны заключен договор аренды нежилого помещения №а. На основании указанного Договора ответчики приняли от истцов помещение общей площадью 102 кв.м. в аренду сроком на 5 лет, расположенное по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.2 Договора размер арендной платы по Договору составлял 15198 рублей в месяц.

В соответствии с п. 2.1.1. Договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке на основании независимой оценки рыночной стоимости права пользования нежилым помещением, но не чаще одного раза в год.

ДД.ММ.ГГГГ по заказу истцов подготовлено Заключение специалиста об определении величины арендной ставки.

В соответствии с Заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ рыночный размер арендной платы за помещение, расположенное по адресу: <адрес> составляет 1185 рублей за 1 кв.м в месяц. Размер арендной платы за 102 кв.м. составляет 120870 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ передали директору ООО «САМЕБА» уведомление об изменении ежемесячной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик не отреагировал на данное уведомление и продолжал оплачивать аренду в сумме 15198 рублей ежемесячно.

ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом направили в адрес ответчика уведомление о наличии задолженности по арендной плате в сумме 211344 рубля. Данное уведомление оставлено без ответа. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчиков по арендной плате в сумме 317016 рублей.

В соответствии с п. 5.3 Договора Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невнесения Арендатором арендной платы более двух сроков подряд, либо нарушения сроков внесения платы более двух раз подряд, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающей размер арендной платы за два срока подряд.

ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с требованием погасить задолженность и освободить занимаемое помещение в связи с расторжением договора. Ответа на данную претензию не получено.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истцов, действующий на основании доверенности ФИО4 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ООО «САМЕБА» в лице представителя по доверенности ФИО5 исковые требования не признало, пояснили, что уведомление об увеличении арендной платы получали, но считают, что должны производить арендную плату в увеличенном размере после подписания сторонами дополнительного соглашения в соответствии с п. 6.4 договора аренды нежилого помещения, в соответствии с которым все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными представителями сторон и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Суд, на основании положений ст. 233 ГПК РФ, с согласия истца,

Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с с ч.1 ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421,422 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества( ст. 614 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны согласовали все условия договора аренды, который согласно положениям ст. 309 ГК РФ, обязаны исполнять.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела установлено, что ФИО2, ФИО1 являются собственниками жилого дома с магазином, назначение: нежилое, площадью 102 кв.м, количество этажей:1, адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 с одной стороны, и ООО «САМЕБА» с другой стороны заключен договор аренды нежилого помещения площадью 102 кв.м., в т.ч. 60 кв.м. торгового зала, расположенного по адресу: <адрес> для организации питания «Кафе» сроком на 5 лет (л.д. <данные изъяты>). Размер арендной платы установлен в размере 15198 рублей (л.д.<данные изъяты>).

Согласно заключения специалиста №, составленного в феврале 2017 года (л.д.<данные изъяты>) величина арендной платы за помещение, расположенное по адресу: <адрес> торгового назначения составляет 1185 рублей за кв.м в месяц.

Согласно условий Договора п. 2.1.1. арендодатель имеет право изменять размер арендной платы за нежилое помещение в одностороннем порядке на основании независимой оценки рыночной стоимости права пользования нежилым помещением, Арендатора за 30 дней, но не чаще одного раза в год в течение действия настоящего договора. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет арендатора за 30 дней. Арендатор обязуется в соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ. своевременно производить арендные платежи в соответствии с п.п. 3.1, 3.2 Договора.

Невыполнение арендатором полностью или частично условий Договора является основанием к расторжению договора аренды в соответствии с действующим законодательством. Договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае не внесения арендной платы более двух сроков подряд, либо нарушение сроков внесения арендной платы более двух сроков подряд, либо нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока подряд.

ООО «САМЕБА» направлено уведомление о том, что на основании независимой экспертной оценки рыночной стоимости арендной платы и условия п.2.1.1. договора аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ условия в части размера арендной платы с апреля 2017 года изменяются. Арендная плата составляет 1185 рублей на 1 кв.м. Общая сумма составляет 120870 рублей. Данное уведомление получено ДД.ММ.ГГГГ лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени ООО «САМЕБА» директором ФИО6. В соответствии с условиями Договора аренды нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ плата за нежилое помещение должна была производиться в размере 120870 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о наличии задолженности (л.д. <данные изъяты>). ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия, а также сообщено, что в случае неуплаты задолженности, обязаны освободить занимаемое помещение (л.д. <данные изъяты>). Получение данных претензий подтверждается почтовыми уведомлениями (л.д. <данные изъяты>).

Исходя из п.2.1.1. договора аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель вправе изменять в одностороннем порядке размер арендной платы не чаще одного раза в год путем направления Арендатору письменного уведомления за 30 дней. Измененный размер арендной платы применяется по истечении 30 дней с даты, указанной в уведомлении. Договор аренды был изменен с апреля 2017 года.

Условия п.2.1.1. договора аренды нежилого помещения соответствуют положению ч.3 ст. 614 ГК РФ в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При изменении размера арендной палаты заключение дополнительного соглашения к настоящему договору в не требуется.

По смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Поскольку договор аренды нежилого помещения был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а уведомление об изменении арендной платы направлено ДД.ММ.ГГГГ и изменение арендных платежей должно было быть изменено с ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы был изменен в одностороннем порядке до истечения одного года с момента заключения договора и установления арендной платы, что противоречит условиям заключенного между сторонами договора аренды и положениям указанной нормы закона. В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Согласия ответчика на изменение условий договора в части размера арендной платы истцом до истечения года после заключения договора аренды получено не было, дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано, у ответчика отсутствовали основания для внесения арендной платы в увеличенном в одностороннем порядке размере.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, не подлежат удовлетворению.

В связи с отсутствием задолженности по арендным платежам, не подлежат удовлетворению и требования о расторжении договора аренды по указанным истцами основаниям.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194, 195 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ООО «САМЕБА» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, об обязании освободить нежилое помещение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение месяца с момента изготовления решения суда в мотивированном виде.

Судья Середенко С.И.

В полном (мотивированном виде) решение изготовлено 13 октября 2017 года.

Судья Середенко С.И.