Решение № 2-733/2024 2-733/2024~М-691/2024 М-691/2024 от 22 июля 2024 г. по делу № 2-733/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст-ца Кущёвская 23 июля 2024 года

Кущёвский районный суд, Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Вертиевой И.С.

при секретаре Ященко К.В.

а так же с участием:

представителя истца – заместителя прокурора Фоменко Р.А.

представителя ответчика – ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ

представителя ответчика – администрации муниципального образования Кущевский район – ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года

представителя ответчика – Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район – ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и. о. прокурора Кущевского района, действующего в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

установил:

И. о. прокурора Кущевского района, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и истребовании его из чужого незаконного владения, указывая, что на основании проведенной прокуратурой района проверки было установлено, что ФИО1, постановлением администрации МО Кущевский район от ДД.ММ.ГГГГ № было предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка из земель населенных пунктов, находящихся на территории Кущевского сельского поселения, в кадастровом квартале №, площадью 4500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года, с видом разрешенного использования - ведение огородничества и постановлением администрации МО Кущевский район от ДД.ММ.ГГГГ № и договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным со ФИО1, ему в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 4099 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение городничества (Участок), срок договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в течение 2023 года и 2024 года, установлено, что фактически вышеуказанный земельный участок, предоставленный из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - ведение огородничества, по целевому назначению - с момента его предоставления и до настоящего времени ФИО1 не используется, его вспашка и обработка не производится, выращивание сельскохозяйственных культур не осуществляется, земельный участок порос густой сорной растительностью. При этом, администрацией МО Кущевский район осмотр участка на предмет соблюдения ФИО1 условий Договора не производился, отсутствуют сведения о его использовании не по целевому назначению. Однако, на основании постановления администрации МО Кущевский район от ДД.ММ.ГГГГ № со ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка стоимостью 305 744,41 рублей.

В связи с чем, просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, признать отсутствующим право собственности на земельный участок у ФИО1 и истребовать его из чужого незаконного владения ФИО1

В судебном заседании представитель истца полностью поддержал заявленные требования, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО1, будучи извещенным о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, доказательств уважительности причин своей неявки не представил, с заявлением об отложении слушания дела не обращался, обеспечил явку представителя ФИО2, который с заявленными требованиями не согласен, просил суд отказать в их удовлетворении, указав, что факт нарушения земельного законодательства ответчиком не доказан, на фото изображены земельный участок не принадлежащий ответчику.

Представители ответчика – администрации МО Кущевский район и Управления муниципальным имуществом администрации МО Кущевский район с заявленными требованиями не согласны, просили суд отказать в их удовлетворении.

Представить Управления Росреестра по Краснодарскому краю А.Г.И. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без их участия и принять решение на усмотрение суда.

В связи с чем, суд переходит к рассмотрению дела в порядке ст. 167 ГПК РФ, без явки не явившихся сторон.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему:

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования (не потребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам п.п. 1, 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, так же статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Положениями п. 2 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса. В соответствии с и. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу и. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В целях установления факта надлежащего использования данного земельного участка на основании заключенного договора аренды, Управление муниципальным имуществом администрации МО Кущевский район в отсутствие реализации прав Арендатора, установленных вышеуказанным Договором, ограничилась лишь направлением запроса в Межмуниципальный отдел по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю и получением ответа от ДД.ММ.ГГГГ о том, что мероприятия по государственному земельному надзору по использованию земельного участка с кадастровым № в отношении ФИО1 не проводились, к административной ответственности ФИО1 не привлекался (л. д. 46)

При этом, в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур, то есть, огородничество представляет собой деятельность граждан по выращиванию для собственных нужд сельскохозяйственных культур и хранению урожая на земельном участке, предоставленном им для указанных целей, а также для отдыха и размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости.

Собственники земельных участков и иные пользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

Установлено, что на основании заявления ФИО1, поступившего в Управление муниципальным имуществом администрации МО Кущевский район ДД.ММ.ГГГГ, постановлением администрации МО Кущевский район от ДД.ММ.ГГГГ № было согласовано предоставление в аренду земельного участка с кадастровым № из земель населенных пунктов, находящихся на территории Кущевского сельского поселения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года с видом разрешенного использования - ведение огородничества, находящийся в зоне Ж-1Б «Зона жилой застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы».

В соответствии с постановлением администрации МО Кущевский район от ДД.ММ.ГГГГ №, был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальным имуществом администрации МО Кущевский район (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) где ему на праве аренды был предоставлен земельный участок с кадастровым №, по адресу: <адрес> площадью 4099 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение городничества, на срок договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п. 4.3.6, 4.3.7, 4.3.11 Договора аренды, Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, содержать его и прилегающую территорию в должном санитарном порядке и чистоте, вести работы по его благоустройству.

В соответствии с подп. «а», «б» п. 3.1.4 Договора аренды, арендодатель (Управление муниципальным имуществом) имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования Участком и досрочном расторжении договора аренды при нарушении его условий, а именно: использование земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора; невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п.п. 4.2, 4.3 Договора.

Так же установлено, что в результате проведенной прокуратурой Кущевского района проверки использования по назначению земельного участка в 2023-2024 годах, вышеуказанный земельный участок из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - ведение огородничества, по целевому назначению с момента его предоставления ФИО1 не использовался, его вспашка и обработка не производились, выращивание сельскохозяйственных культур не осуществлялось, земельный участок зарос густой сорной растительностью (л. д. 12-20).

Пунктом 3.1.5 Договора аренды предусмотрено право Арендатора на беспрепятственный доступ на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий Договора, которое с момента предоставления земельного участка в аренду ФИО1 администрацией МО Кущевский район не реализовано, факт его систематического неиспользования по целевому назначению администрацией МО Кущевский район не фиксировался, доказательств обратного суду не представлено.

Однако, на основании заявления ФИО1, поступившего в Управление муниципальным имуществом администрации МО Кущевский район ДД.ММ.ГГГГ и на основании постановления администрации МО Кущевский район от ДД.ММ.ГГГГ №, был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, находящегося в государственной собственности, несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением муниципальным имуществом администрации МО и ФИО1, которому в собственность, был предоставлен земельный участок площадью 4099 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, разрешенное использование: ведение огородничества. Стоимость участка составила 305 744,41 рублей. Согласно Выписки из ЕГРН, договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 118-121).

Таким образом, Арендатор использовал земельный участок с существенным нарушением условий Договора аренды, не используя его в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона. При этом, указанный договор аренды не был расторгнут, и в нарушение требований действующего земельного законодательства продолжал действовать, а вместо изъятия из чужого незаконного владения земельного участка, используемого с нарушением норм земельного и гражданского законодательства и вовлечению его в законный оборот путем предоставления лицам, заинтересованным в его освоении и развитии территории Кущевского сельского поселения, был предоставлен в собственность ФИО1

По смыслу приведенных выше положений земельного, экологического и иного законодательства предоставление в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной собственности, в первую очередь преследует цели возникновения публичных отношений, направленных на максимально эффективное использование земель для удовлетворения потребностей общества и соблюдение национальных интересов в сфере продовольственной безопасности.

Таким образом, государство, как собственник, заинтересовано не в получении материальной выгоды от передачи земель юридическим и физическим лицам, а в их охране, повышении плодородия, производстве продукции и обеспечении нужд граждан, то есть в исполнении своих публичных функций и обязанностей перед населением.

В связи с этим, законодателем императивно закреплена обязанность использования земельных участков исключительно по назначению, неисполнение которой влечет нарушение прав и законных интересов как Российской Федерации, так и неопределенного круга лиц, поскольку земельные правоотношения не ограничиваются сторонами конкретных сделок.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 8, ст. 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к полномочиям представительных органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится утверждение правил землепользования и застройки поселений.

Однако, установлено, что градостроительные регламенты в составе Правил землепользования и застройки, не соответствуют требованиям ст. 35 ГрК РФ и ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, согласно которым, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификаторов видов разрешенного использования земельных участков».

В частности, в нарушение ч. 3 ст. 35 ГрК РФ, к условно-разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж-1Б) отнесено «ведение огородничества» (код 13.1).

В соответствии с Классификатором вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)», предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых, в том числе с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1-2.3, 2.5-2.7.1.

В соответствии с Классификатором вид разрешенного использования - «обслуживание жилой застройки (2.7)» не предусматривает возможность размещения в границах жилых зон вида «ведение огородничества (код 13.1)».

Согласно положениям статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В соответствии с частями 9, 10 статьи 35 ГрК РФ, зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. При этом, ч. 3 ст. 35 ГрК РФ допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства.

Таким образом, включение в градостроительные регламенты жилых зон основного и условно разрешенного видов использования — «ведение огородничества (код 13.1)» не соответствуют требованиям федерального законодательства и подлежат признанию недействительными в указанной части с момента принятия.

В силу положений ч. 1 ст. 36 ГрК РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ установлено, что образование земельных участков не должно нарушать требования федерального законодательствами.

В силу п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

С учетом изложенного, формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо.

В соответствии с ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 31.07.2020 № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации», в случае действия противоречащих друг другу обязательных требований в отношении одного и того же объекта и предмета регулирования, установленных нормативными правовыми актами разной юридической силы, подлежат применению обязательные требования, установленные нормативным правовым актом большей юридической силы.

Правила землепользования и застройки, в которых в градостроительных регламентах жилых зон к основным и условно разрешенным видам использования жилых зон отнесен вид - «ведение огородничества (код 13.1)», применению не подлежат, поскольку прямо противоречат вышестоящему нормативному правовому акту федерального уровня, регулирующему те же объект и предмет правоотношений (ст. 35 ГрК РФ).

Кроме того, согласно п.п. 5, 6 ст. 85 ЗК РФ, земельные участки в составе жилых зон предназначены только для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Таким образом, в территориальных зонах застройки жилыми домами, законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как «ведение огородничества».

Аналогичные требования градостроительного и земельного законодательства о недопустимости включения в градостроительные регламенты вида разрешенного использования - «ведение огородничества (код 13.1)», предъявляются для общественно-деловых зон, производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационного назначения и других, за исключением зон сельскохозяйственного использования.

Из содержания ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Доводы ответчиков о том, что факт нарушения земельного законодательства не доказан, на фото изображены земельный участок не принадлежащий ответчику, фактически земельный участок обрабатывался являются не состоятельными, поскольку доказательств этого суду не представлено. Иные доводы представителя ответчиков так же являются не состоятельными, поскольку к заявленным требованиям не относятся и их не опровергают.

Согласно пункта 35 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя; когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, прокурор правомерно обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, поскольку заявленные требования направлены на защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав, свобод и законных интересов Российской Федерации, а также неопределенного круга лиц, который включает в себя физических лиц, не являющихся участниками предпринимательской или иной экономической деятельности и направлен на устранение негативных последствий неправомерного завладения и использования с нарушениями требований действующего законодательства земельных участков, которые рассматриваются в качестве основы жизни и деятельности человека, так как регулирование отношений по использованию земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве, и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации.

На основании изложенного, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 103 п.1 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, при этом, взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в пользу бюджета муниципального образования Кущевский район подлежит взысканию с ответчика судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 6 257,44 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Требования и. о. прокурора Кущевского района, действующего в интересах неопределенного круга лиц, - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район, ИНН <***> и ФИО1, пасп. № выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.

Признать отсутствующим у ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 4099 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым №, площадью 4099 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки: Обязать Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район, ИНН <***>, вернуть ФИО1, пасп. № выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по Краснодарскому краю стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 4099 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> в размере 305 744,41 рублей (триста пять тысяч семьсот сорок четыре руб. 41 коп) по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение суда является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым №, площадью 4099 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу бюджета муниципального образования Кущевский район судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 257,44 рублей (шесть тысяч двести пятьдесят семь руб. 44 коп.).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Кущёвский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Вертиева И.С.